Redondeo hipotecas Caja Madrid

Muchos usuarios se quejan permanentemente acerca del redondeo en el tipo de interés de las hipotecas en las revisiones periódicas que aplican a sus clientes.

Ahora, se ha pronunciado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TUE) que dictaminó que la normativa española que permite obligar a Caja Madrid a eliminar el redondeo en el tipo de interés de los préstamos hipotecarios se ajusta a la legislación comunitaria.

Esta sentencia se basa en un litigio entre la entidad y la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Aunbanc) que interpuso un recurso en 2000, cuando Caja Madrid introdujo una cláusula escrita en las hipotecas, redactada en un contrato tipo, según la cual el tipo de interés aplicable a partir de la primera revisión se redondeaba por exceso en un cuarto de punto porcentual.

En el pronunciamiento del TUE, se señala que “los Estados miembros pueden mantener o adoptar, en todo el ámbito regulado por la directiva, normas más estrictas que las establecidas por la propia directiva, siempre que tengan por objeto garantizar al consumidor un mayor nivel de protección”.

Recordemos que el juzgado de primera instancia de Madrid estimó el recurso contra esta caja de ahorros por considerar que su cláusula de redondeo era abusiva y, por ello, nula con arreglo a la legislación nacional. La Audiencia Provincial de Madrid confirmó en octubre de 2002 esta sentencia y la entidad recurrió ante el Tribunal Supremo, que preguntó al TUE si la normativa española es compatible con la legislación comunitaria.

Palabras comunitarias

Ya en octubre de 2009, el tribunal comunitario autorizó a juzgar a la entidad por el redondeo alegando que la Directiva europea no era muy clara al respecto. Así, establece que las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se han de considerar abusivas si perjudican al consumidor. Sin embargo precisa que la apreciación de dicho carácter abusivo no se referirá a la definición del objeto principal del contrato ni a la adecuación entre precio y servicio, por una parte, ni a los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida, por otra, siempre que las cláusulas se redacten de manera clara y comprensible.

Palabras españolas

Por su parte, la normativa española sobre prácticas comerciales abusivas es más estricta y no contempla estas excepciones para el objeto principal del contrato o la adecuación entre precio y servicio.

Con su resolución, el TUE admite que “al autorizar la posibilidad de un control jurisdiccional completo del carácter abusivo de todas las cláusulas contenidas en un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor, la normativa española permite garantizar al consumidor una protección efectiva más elevada que la prevista por la directiva”. Por ello, concluye que es compatible con la legislación de la UE.

Caja Madrid alegaba que el redondeo del tipo de interés es un elemento esencial del contrato de préstamo y que la normativa española vulnera la legislación comunitaria al no recoger esta excepción.

Después de conocerse la posición del tribunal comunitario, Caja Madrid ha informado que no utiliza el redondeo al alza en préstamos para la adquisición de vivienda desde que se reguló dicha cláusula para todas las entidades, en noviembre de 2002, suprimiendo definitivamente esta práctica en marzo de 2007 como consecuencia de la aprobación de la actual normativa de consumidores.

Sin emabrgo, se mantiene a la espera de que el Tribunal Supremo resuelva el recurso de casación que presentó en octubre de 2002, contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, que consideraba que la entidad no aplicó correctamente dicha cláusula.

Revision hipoteca

La revisión de la hipoteca es un tema complejo y que acarrea muchas dudas para los usuarios. Las entidades financieras que comercializan préstamos para vivienda a tipo variable, ya sea con el índice Euribor o el IRPH, aplican un sistema de revisión que puede ser semestral o anual.

En ambas situaciones, el banco o caja de ahorro lo que hace es especular con la subida o bajada del índice de referencia. En caso de que un año o seis meses después de la puesta en vigencia de nuestra hipoteca, los tipos de interés estén más altos, pagaremos más, mientras que si es menor, nos ahorraremos algo de dinero.

Una revisión cada seis meses es más propensa a las variaciones en el tipo de interés, ya que no necesitará que transcurra un año para modificar la cuota. En un mercado a un año, estaremos pagando una hipoteca que se acomoda más a la realidad económica, aunque ya hemos vista que la tendencia mensual es de cambios leves. Si hacemos una comparación anual, las bajadas han sido más profundas.

Sin embargo, el sistema financiero español le ha encontrado una salida a esta situación, aplican el llamado suelo hipotecario, que en caso de una bajada en los tipos, se protege y no permite que el cliente se beneficie.

Es decir que si nuestra hipoteca ha sido firmada en el contrato a Euribor +0,50%, el tipo de interés resultante hoy con un indice de marzo (1,215% + 0,50%), estaríamos pagando un 1,715%. Sin embargo, si el suelo es del 2%, lamentablemente pagaremos este último porcentual.

Otro punto a tener en cuenta es el mes en que revisamos la hipoteca. Esto debe estar estipulado, y debemos tenerlo en claro, ya que siempre será el mismo que se tomará como referencia, y las subidas o bajadas de ese período son los que determinarán si nos ahorraremos o no dinero.

En estos tiempos donde el Euribor vive mínimos históricos, las entidades también se han “defendido” aumentando los diferenciales, aunque esto corre para nuevas hipotecas. Es decir que si usted pactó un tipo de interés de Euribor + 0,50%, lo que variará en cada revisión es el tipo aplicado al índice, y no podrán modificarle el diferencial.

Por último, en caso de no estar de acuerdo con la cuota que paga, y si le parece caro su préstamo, tiene la opción de modificarlo, por lo que podrá llevar su hipoteca a otra entidad, a través de la subrogación. Allí, se beneficiará con otro tipo de interés, aunque las demás condiciones se mantendrán.

Si quiere saber más del mundo de las hipotecas, y realizar comparaciones entre las diferentes ofertas que existen en el mercado español, puede consultar en Hipolisto.