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Cada seis meses o de forma anual, todas las hipotecas a tipo variable tiene que pasar su particular ITV. La revisión de la hipoteca sirve para actualizar el préstamo a las condiciones de mercado. Lo que se hace es renovar el índice de referencia a su valor en ese momento, pero como no suele tomarse el último dato publicado es posible adelantarse para calcular la revisión de la hipoteca. Os explicamos como.
La revisión de la hipoteca suele generar bastantes dudas entre los hipotecados por más que pueda parecer una operación de lo más sencilla. Antes de entrar a explicar como se revisa la hipoteca y como se calcula la revisión de la hipoteca conviene aclarar en qué consiste este hecho que afecta a las hipotecas a tipo variable. De forma resumida se trata de actualizar el valor del índice de referencia hipotecario que figura en el préstamo al valor que refleje en ese momento. Evidentemente, esto servirá para alterar la cuota que se venía pagando y para que esta suba o baje en función de la evolución del índice.
El índice por excelencia en hipotecas es el Euribor, aunque con la reforma hipotecaria podría ponerse de moda el Insterest Rate Swap o IRS a cinco años. La revisión de la hipoteca suele hacerse de forma semestral o anual, aunque en los últimos tiempos la mayoría de entidades apuestan por la primera opción, que está mucho más pegada a los acontecimientos del mercado. Es importante recalcar que la revisión de la hipoteca debe llevarse a cabo siempre en el mismo mes, que debe aparecer de forma forzosa en la escritura de la hipoteca.
Como se revisa la hipoteca
A la hora de revisar la hipoteca los bancos suelen tomar como referencia el Euribor Hipotecario BOE que publica el Banco de España entre el día 1 y 5 de cada mes. Al tomar como referencia el euribor publicado el mes anterior, esto quiere decir que se hace con el euribor efectivo de dos meses atrás. Esto facilita mucho el cálculo de la revisión de la hipoteca y la cuota resultante. De hecho, sólo será necesario sumar el diferencial que pagamos al nuevo valor del índice de referencia para dar con nuestro nuevo tipo de interés.
Precisamente por eso es tan importante tener en cuenta la evolución del euribor o el índice de refencia de nuestra hipoteca antes de firmar el préstamo. De esta forma podremos llevar a cabo una mínima planificación de nuestros pagos.
El Euribor cierra septiembre en el 2,067%, lo que supone un descenso de 0,03 puntos respecto al mes de agosto. Sin embargo, en índice sube 0,647 puntos respecto a su nivel de hace un año, lo que a efectos prácticos encare los préstamos que tengan la revisión hipotecaria este mes en cerca de 480 eurospara una hipoteca media.
Todavía falta la publicación oficial por parte del Banco de España, pero al cierre de septiembre el Euribor se situó en el 2,067%, lo que supone un descendos de 0,03 puntos porcentuales y la segunda caída consecutiva. Lo que en principio pueda parecer una buena noticia pierde buena parte de su carácter positivo cuando comparamos estos niveles con los de hace un año. Al hacerlo, nos damos cuenta de que el Euribor ha subido bastante desde septiembre de 2010, cunado estaba en el 1,42%.
Esta diferencia es la nos afectará a la hora de actualizar la hipoteca en el caso de que nuestra revisión sea anual y se traducirá en un incremento de la cuota. Así, la hipoteca media costará en octubre 480 euros más al año que el mes anterior. Si aplicamos estos datos a una hipoteca de 120.000 euros a 25 años y un coste financiero de euribor más 0,75%, el resultado es que se se encarecerá 39,1 euros al mes. Esto es, 469 euros a lo largo de todo un año.
Las hipotecas se incrementarán en términos anuales unos 480 euros, lo que vienen a ser unos 40-50 euros mensuales, lo que supone una mejoría con respecto a los meses anteriores, aunque se siga produciendo un continuado incremento de lo que se tiene que pagar mes a mes.
¿Y para las revisiones semestrales?
A la hora de hablar del descenso del euribor de septiembre aplicado a las hipotecas siempre se suele tener en cuenta las revisiones anuales, pero hoy en día existen muchas hipotecas que se actualizan de forma semestral. ¿Cómo les afecta la subida del euribor a estos préstamos? En este caso, en lugar de comparar los datos a doce meses lo haremos a seis, de forma que el dato de referencia es el de marzo, cuando el euribor cerró en el 1,924%, lo que nos deja con un aumento de 0,143 puntos porcentuales, que es lo que subirá la cuota de nuestra hipoteca.
Como viene siendo habitual, los cambios en la revisión semestral de la hipoteca tienden a ser mucho menos profundos que cuando esta se hace de forma anual, aunque al tener una cadencia mayor también hacen que a largo plazo desembolsemos más capital.
¿Qué podemos esperar ahora?
La evolución del Euribor en 2011 está marcada por una clara tendencia alcista que sólo se ha visto frenada los dos últimos meses. En este sentido, el dato del euribor está influido en primer lugar por la evolución de los tipos de interés del BCE o Banco Central Europeo, que en lo que va de año a acometido dos subidas de tipos de interés. Sin embargo, ahora se especula con que podríamos asistir a una bajada de tipos, siempre que la inflación lo permita, para volver a favorecer el flujo de capitales y el crédito.
Lo que demos tener en cuenta es que en tasa diaria, el euribor marcaba a finales de septiembre 2,084%, lo que indica que todavía queda recorrido al alza. Y es que pese a las caídas, se espera que el índice pueda alcanzar entornos del 2,5% a finales de año.
La revisión de la hipoteca es el momento en el que el banco actualiza el índice de referencia en las hipotecas a tipo variable para adaptarlo a la nueva realidad del mercado. Esta revisión puede ser semestral o anual y debe de estar estipulada en la escritura hipotecaria. Os contamos cómo funciona el proceso.
La revisión de la hipoteca puede parecer sencilla, pero es un elemento que genera más dudas de las que podríamos pensar. Desde un punto de vista estrictamente técnico, se entiende por revisión hipotecaria el momento en el quela entidad financiera actualiza el índice de referencia del préstamo, ya sea con el índice Euribor o el IRPH, y lo modifican según haya subido o bajado.
Todas las hipotecas a tipo variable se revisan cada seis meses o un año, en función de lo que hayamos acordado con el banco. La carencia de la revisión debe aparecer en el contrato así como la forma en la que se procederá a la revisión.
En cualquier caso, lo que el banco y el cliente hacen en este tipo de préstamos es especular con la subida o bajada del índice de referencia. En caso de que un año o seis meses después de la puesta en vigencia de nuestra hipoteca, los tipos de interés estén más altos, pagaremos más, mientras que si es menor, nos ahorraremos algo de dinero en la cuota mensual. Cada periodo de revisión tiene sus ventajas e inconvenientes. Una revisión cada seis meses es más propensa a registrar variaciones en el tipo de interés, ya que no necesitará que transcurra un año entero para modificar la cuota. En un mercado a un año, estaremos pagando una hipoteca que se acomoda más a la realidad económica y permite una mejor planificación financiera a medio plazo. Al final, las caídas y subidas son más suaves en una revisión a seis meses y más abruptas en las actualizaciones anuales.
El famoso suelo hipotecario
Sin embargo, el sistema financiero español ha encontrado una salida a esta situación a través suelo hipotecario, que en caso de una bajada en los tipos, se protege y no permite que el cliente se beneficie. Es decir que si hemos firmado un suelo en la hipoteca del 3% y en el momento de la revisión el tipo de interés resulta ser del 2,5% porque el Euriboa ha bajado, seguiremos pagando el citado 3%. Por contra, los suelos hipotecarios también llevan aparejado un techo o tipo de interés máximo que deberemos pagar por la hipoteca. Lo que ocurre es que este tipo es tan elevado que rara vez se alcanza.
En caso de no estar de acuerdo con la cuota que paga, siempre existe la opción de modificarlo mediante una novación o en su defecto, llevar la hipoteca a otra entidad a través de la subrogación. Allí, se beneficiará con otro tipo de interés e incluso la eliminación de la cláusula suelo, aunque las demás condiciones se mantendrán.
Como se revisa la hipoteca
La hipoteca debe revisarse siempre en el mismo mes o meses del año para las revisiones a seis meses y en el caso del euribor suele tomarse el Euribor Hipotecario BOE que publica el Banco de España entre el día 1 y el 5 de cada mes. También suele ser habitual que las entidades financieras no tomen el último dato del Eurinor como referencia para la revisión, sino que se basen en el de dos meses antes. Esto es debido a que el Euribor Hipotecario BOE se calcula sobre la variación del índice a un año durante los últimos treinta días hasta la publicación. Así, el 5 de cada mes lo que se publica es el Euribor del mes anterior y los bancos se amoldan a este sistema.
Para calcular el tipo de interés resultante tras la revisión sólo hay que sumar el diferencial que pagamos al índice de referencia. Eso sí, después el sistema de amortización será el que nos diga cuanto capital amortizaremos y cuanto irá al banco en forma de intereses.
Si quiere saber más del mundo de las hipotecas, y realizar comparaciones entre las diferentes ofertas que existen en el mercado español, puede consultar en Hipolisto.
La revisión de la hipoteca puede ser un momento de alegrías o de penas, dependiendo de la evolución del índice de referencia seleccionado, habitualmente el euribor. Lo que casi nunca se tiene en cuenta es la carencia con la que se actualiza, que puede ser semestral o anual, según lo que hayamos firmado en la hipoteca. Aunque no muchas, existen diferencias entre ambas.
Toda hipoteca a tipo variable exige que se revise el tipo de interés del préstamo -de hecho por eso se les llama hipotecas variables-. En realidad, lo que se hace es actualizar el índice de referencia del préstamo, habitualmente el euribor, para adaptar la hipoteca a las nuevas condiciones de mercado. En el caso del euribor, lo que se toma como referencia es el Euribor Hipotecario BOE que publica el Banco de España entre el día 1 y el 5 de cada mes.
Cuando se revisa la hipoteca
Aunque es uno de los elementos a los que menos atención se le presta, siempre existirá la posibilidad de elegir la cadencia de la revisión. Las alternativas son hacerlo de forma semestral o anual y aunque el proceso de revisión no cambia, el resultado puede ser bien distinto. En términos generales, lo que cambia es la percepción del riesgo de cada persona. En una revisión semestral se está mucho más sujeto a los cambios del mercado, para lo bueno y para lo malo. En cierto sentido, estaríamos ante una hipoteca más variable y menos estable que una que sólo se actualiza una vez al año. Esto se debe a que cada seis meses podrá subir o bajar la cuota mensual del préstamo, lo que dificulta también la planificación financiera.
En el caso de las revisiones anuales, estaremos seguros de la cuota a pagar durante un año, lo que puede ayudar a prever mejor los gastos del ejercicio. Es decir, se trata una forma algo más tranquila de afrontar el pago de la hipoteca.
En cualquier caso, lo que debemos tener claro es que la elección de uno u otro no modificará el resultado de lo que debamos pagar. Si el euribor sube pagaremos igual si la revisión es a seis o a doce meses. Simplemente en el caso de los doce meses estaremos más cubiertos durante ese periodo y no nos ‘meteran’ una subida extra en medio, pero lo mismo puede aplicarse en el caso de las caídas.
Como se revisa
Conviene aclarar un aspecto sobre la revisión de la hipoteca y el modo en que se lleva a cabo. Es un error común pensar que si la revisión es en mayo, el banco tomará como referencia el euribor del mes de mayo. Nada más lejos de la realidad. Y es que lo habitual es que la entidad financiera utilice el euribor publicado dos meses antes de la fecha de revisión. Se hace de esta forma porque el Euribor Hipotecario BOE se calcula sobre la variación del índice a un año durante los últimos treinta días hasta la publicación. Así, el 5 de cada mes lo que se publica es el Euribor del mes anterior.
De ahí que los bancos también utilicen este periodo de dos meses para poder prever los ingresos que obtendrán hasta la siguiente revisión hipotecaria.
El cálculo del tipo de interés tras la revisión es sencillo. Basta con añadir el diferencial que pagamos al índice de referencia. Eso sí, después el sistema de amortización será el que nos diga cuanto capital amortizaremos y cuanto irá al banco en forma de intereses.
Ahora, se ha pronunciado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TUE) que dictaminó que la normativa española que permite obligar a Caja Madrid a eliminar el redondeo en el tipo de interés de los préstamos hipotecarios se ajusta a la legislación comunitaria.
Esta sentencia se basa en un litigio entre la entidad y la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Aunbanc) que interpuso un recurso en 2000, cuando Caja Madrid introdujo una cláusula escrita en las hipotecas, redactada en un contrato tipo, según la cual el tipo de interés aplicable a partir de la primera revisión se redondeaba por exceso en un cuarto de punto porcentual.
En el pronunciamiento del TUE, se señala que “los Estados miembros pueden mantener o adoptar, en todo el ámbito regulado por la directiva, normas más estrictas que las establecidas por la propia directiva, siempre que tengan por objeto garantizar al consumidor un mayor nivel de protección”.
Recordemos que el juzgado de primera instancia de Madrid estimó el recurso contra esta caja de ahorros por considerar que su cláusula de redondeo era abusiva y, por ello, nula con arreglo a la legislación nacional. La Audiencia Provincial de Madrid confirmó en octubre de 2002 esta sentencia y la entidad recurrió ante el Tribunal Supremo, que preguntó al TUE si la normativa española es compatible con la legislación comunitaria.
Palabras comunitarias
Ya en octubre de 2009, el tribunal comunitario autorizó a juzgar a la entidad por el redondeo alegando que la Directiva europea no era muy clara al respecto. Así, establece que las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se han de considerar abusivas si perjudican al consumidor. Sin embargo precisa que la apreciación de dicho carácter abusivo no se referirá a la definición del objeto principal del contrato ni a la adecuación entre precio y servicio, por una parte, ni a los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida, por otra, siempre que las cláusulas se redacten de manera clara y comprensible.
Palabras españolas
Por su parte, la normativa española sobre prácticas comerciales abusivas es más estricta y no contempla estas excepciones para el objeto principal del contrato o la adecuación entre precio y servicio.
Con su resolución, el TUE admite que “al autorizar la posibilidad de un control jurisdiccional completo del carácter abusivo de todas las cláusulas contenidas en un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor, la normativa española permite garantizar al consumidor una protección efectiva más elevada que la prevista por la directiva”. Por ello, concluye que es compatible con la legislación de la UE.
Caja Madrid alegaba que el redondeo del tipo de interés es un elemento esencial del contrato de préstamo y que la normativa española vulnera la legislación comunitaria al no recoger esta excepción.
Después de conocerse la posición del tribunal comunitario, Caja Madrid ha informado que no utiliza el redondeo al alza en préstamos para la adquisición de vivienda desde que se reguló dicha cláusula para todas las entidades, en noviembre de 2002, suprimiendo definitivamente esta práctica en marzo de 2007 como consecuencia de la aprobación de la actual normativa de consumidores.
Sin emabrgo, se mantiene a la espera de que el Tribunal Supremo resuelva el recurso de casación que presentó en octubre de 2002, contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, que consideraba que la entidad no aplicó correctamente dicha cláusula.
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