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La subrogación de la hipoteca permite cambiar la hipoteca de banco para buscar una mejora de las condiciones del préstamo. Sin embargo, no se trata de un proceso exento de costes. Para empezar, el banco cargará una comisión por subrogación, pero es que además habrá que hacer frente a otros gastos. Por eso mismo conviene tener claro cuando es mejor subrogar la hipoteca.
Teniendo en cuenta que un préstamo hipotecario puede tener una vida de hasta 50 años resulta lógico pensar que no será lo mismo cambiar de banco la hipoteca cuando apenas han pasado cinco años desde la firma que hacer cuando sólo resta un lustro. En el fondo, es lo mismo que ocurre a la hora de amortizar capital de forma anticipada, donde no es lo mismo adelantar dinero cuando restan 20.000 euros por pagar que hacerlo cuando restan 100.000 euros. Se trata de una simple cuestión de matemática financiera y timing. Y es que hay un momento óptimo para cada cosa y subrogar la hipoteca no es una excepción.
Entonces, ¿Cuándo es el mejor momento para subrogar? La respuesta más genérica sería que cuanto más capital quede por amortizar o cuanto menos tiempo tenga la hipoteca, que será además cuando el pago de intereses supere al capital que amortizamos cada mes. Esto se debe a que tendremos más tiempo para amortizar los gastos de la subrogración, que varían en función de la vivienda pero que incluyen los siguientes elementos. Seguir leyendo ¿Cuándo conviene subrogar a hipoteca?…
La subrogación de la hipoteca, también conocida como cambio de banco, consiste en realidad en sustituir una de las partes en el contrato hipotecario: el acreedor o el deudor. Os explicamos como funciona el proceso para subrogar la hipoteca paso a paso.
La subrogación de la hipoteca es un tipo de novación hipotecaria en el que se sustituye una de las partes y se pueden, además, alterar algunas condiciones del préstamo hipotecario. Aunque lo más habitual es que se utilice para cambiar de banco, esta no es la única alternativa. Existen dos tipos de subrogación:
Subrogación de acreedor: en este caso se sustituye a la entidad financiera, llevando la hipoteca a otro banco para obtener mejores condiciones.
Subrogación de deudor: en este caso se sustituye a la persona que firma la hipoteca. Eso suele ocurrir, por ejemplo, cuando se compra una casa a un promotor o cuando se compra una casa sobre la que pesa una hipoteca.
Uno de los inconvenientes de la subrogación hipotecaria frente a la cancelación de la hipoteca es que sólo permite cambiar el tipo de interés y/o el plazo de amortización. Si queremos realizar alguna modificación adicional, como por ejemplo eliminar una cláusula suelo o aumentar capital, podremos cancelar la hipoteca y constituir una nueva, como ya se ha apuntado, o subrogarnos y después novar la hipoteca para hacer las transformaciones que consideremos oportunas. Aclarados estos puntos, ya podemos sumergirnos de lleno en el proceso de subrogación de la hipoteca.
Con las constantes modificaciones en los tipos de interés y la salvaje competencia que existe entre las entidades financieras que operan en España existe la posibilidad de subrogación, es decir de llevar nuestra hipoteca hacia otro banco o caja que nos ofrezca mejores condiciones. En este 2011, las hipotecas para subrogación son una especie en extinción, pero así y todo aún encontramos interesantes ofertas.
Sin embargo, a la hora de analizar las mejores opciones no debemos quedarnos sólo con el tipo de interés (Euribor, IRPH), y en especial a la hora de ver el diferencial, porque podemos terminar por contratar una hipoteca más cara ya que suelen conllevar mayor cantidad de productos vinculados como seguros, tarjetas de crédito, cuentas corrientes o domiciliación de nómina o recibos, etc.
El ránking
A continuación les ofrecemos las mejores opciones para subrogar, con la menor cantidad de productos vinculados posibles:
Hipoteca Uno-e: Euribor +1%, sin productos vinculados, aunque sí con domiciliación de la nómina.
Hipoteca Activa: Euribor +1,5% contratando un seguro del hogar.
También existen otras hipotecas para cambiar de entidad con algunos productos más, que forman parte de los compromisos habituales que suelen requerirnos. Aquí losdiferenciales son más bajos pero debemos contratar otros servicios.
HipoteCambio db: Euribor + 0,85%. Requiere de cinco productos (domiciliar nómina, domiciliar recibos, contratar un seguro de hogar, seguro de vida y una tarjeta de débito y de crédito
Subrogación Hipoteca uno-e: Euribor +0,95%: Requiere de 4 productos (domiciliar nómina, contratar cuenta corriente, contratar seguro de hogar y seguro de vida).
Hipoteca Plus Onetic de NovaCaixaGalicia: Euribor + 1,25%. Requiere 4 productos (cuenta nómina, tarjeta de crédito seguro de hogar y la contratación de uno de los siguientes productos seguro de vida, o seguro de protección de pagos o plan de pensiones).
Subrogación a la Hipoteca Naranja para Nuevos Clientes: Euribor +1,24% Requiere tres productos (domiciliar nómina, contratar seguro del hogar y seguro de vida) y sólo está disponible para importes superiores a 150.000 euros, en caso contrario se aplicará Euribor +1,64%
Analizando el cambio
Antes de decidir un cambio, hay que tener en cuenta que muchos bancos ocultan en la letra pequeña de sus contratos numerosas cláusulas que provocan que el gasto del consumidor sea, en ocasiones, bastante superior al que hubieran tenido de no realizar el cambio.
Ya de por sí, la formalización de un nuevo contrato trae aparejado gastos. Si bien, los gastos asociados a la subrogación de un préstamo hipotecario son muy inferiores a los asociados a la formalización de una hipoteca nueva, consituyen gastos que realizar, y hay que ser concientes de su cuantía para evitar sorpresas.
Las comisiones bancarias, son las que aportan una buena parte de los gastos de constitución. En primer lugar, habrá que pagar a la antigua entidad la cantidad que corresponda en concepto decomisión de cancelación anticipada.
Esta comisión se calcula sobre la parte del capital pendiente al tiempo de la subrogacióny sólo procede si expresamente se ha pactado en la escritura de la hipoteca, siendo una de los puntos que se pueden negociar antes de firmar una hipoteca, pero que una vez firmada, nos compromete hasta su cancelación. Este importe ronda habitualmente un cuarto o medio punto porcentual (0,25 o 0,50%) y rara vez, la nueva entidad bancaria contempla en su propuesta este coste.
Pero no son sólo las comisiones las que influyen a la hora de cambiar. Los gastos correspondientes a Notaría, Registro y Gestoría, también deben sumarse a los gastos del contrato, y aunque muchas entidades proponen hacerse “cargo” de los mismos, en caso de que así no sea, deberá contarse con el dinero necesarios para saldarlos.
Según estimaciones oficiales los gastos relacionados con la compra de la vivienda y formalización del préstamo hipotecario suponen alrededor del 10% del importe financiado.
Comparar y sacar cuentas
Estos resultados se pueden ampliar con el Comparador Hipotecas de Hipolisto, el primer comparador social y colaborativo que cuenta con toda la oferta del mercado hipotecario Además, si necesita hacer cálculos de cuanto pagará por su hipoteca, puede acceder a calcular su hipoteca.
Aunque en España no estamos tan acostumbrados como deberíamos, cualquier persona está en su derecho de modificar su hipoteca o por lo menos pedir al banco la revisión del préstamo si considera que debe cambiar alguna de las condiciones que aparecen en el contrato. Para ello existen dos posibilidades: la novación o la subrogación hipotecaria.
Las necesidades financiera de cada persona avanzan según se van cumpliendo etapas en la vida y en préstamos con una duración que puede alcanzar los 40 años resulta lógico pensar que puede llegar un momento el que deseemos cambiar sus condiciones. Por eso mismo, existen lo que se conoce como novación, que no es otra cosa que la posibilidad de modificar las cláusulas y condiciones de la hipoteca, y en menor medida la subrogación, que se identifica con el cambio de banco.
Existen numerosas razonas por las que se puede modificar la hipoteca desde un cambio de condiciones en el mercado que ahora tiene tipos más bajos, hasta la necesidad de eliminar algún elemento nocivo de la escritura (véase las cláusulas de suelo), pasando por modificaciones en el sistema de amortización o un cambio en el tipo de interés para pasarlo de variable a fijo, por poner algunos ejemplos. Lo más importante es que nunca es tarde para renegociar nuestra hipoteca, máxime, si la competencia está ofreciendo mejores condiciones. Eso sí, habrá que contar con que estos cambios están sujetos al pago de comisiones, tanto su la opción elegida es la novación como si lo es la subrogación.
En este se modifican cambio en las condiciones de la hipoteca, pero sin cambiar de entidad financiera. Es decir, que podremos modificar el tipo de interés (Euribor, IRPH o fijo) que se había pactado inicialmente, aunque no estará permitido realizar ampliaciones de capital, o reducciones o ampliaciones en el plazo de amortización. Sin embargo, sí podremos alterar otras cláusulas del contraro.
A pesar de que el cliente tiene esta opción, supone gastos, como la comisión de novación, y dependerán de las modificaciones que se pacten para saber el coste de las mismas (en las novaciones modificativas que tengan por objeto la ampliación del plazo del préstamo, la entidad acreedora no podrá percibir por comisión de modificación de condiciones más del 0,1% de la cifra de capital pendiente de amortizar).
Otros gastos asociados a una novación son los de Notaria (entre 0,2% y 0,5% del capital pendiente), Registro de la Propiedad(el 50% de los gastos del Notario), Gestoría (es negociable) y la Tasación (suele rondarentre 250 y 350 euros).
Por su parte, la subrogación consiste en un cambio de titularidad en una de las partes del préstamo: el acreedor o el deudor. En este sentido, se puede cambiar al titular de la hipoteca (menos habitual) o se puede cambiar la hipoteca de banco (lo más habitual). En el último caso, lo que se busca es mejorar las condiciones actuales del préstamo, lo que directamente suele implicar un tipo de interés más conveniente. Sin embargo, la subrogación no permite hacer ampliaciones de capital y modificar los plazos de amortización.
Conviene recordar que durante el proceso de subrogación el banco de origen tiene lo que se denomina derecho a enervar, que no es otra cosa que obligarnos a quedarnos con su hipoteca si iguala las condiciones que nos ofrece la otra entidad en un plazo de 15 días- Si desea interesarse sobre el tema, puede leer la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos.
Professional BS, es una entidad de Banco Sabadell, dedicada a ofrecer a los colectivos profesionales todo un conjunto de productos y servicios en condiciones exclusivas. Ya les comentamos recientemente, la BS Hipoteca Profesional. En la misma línea la entidad tiene disponible una oferta dirigida a quienes desean cambiar de banco su hipoteca: la Subrogación Hipoteca.
Esta propuesta le permitirá financiar hasta el 80% menor valor entre compra-venta y tasación, con la posibilidad de devolver el capital en un plazo de hasta 30 años.
En este producto destinado a la subrogación hipotecaria de la primera residencia, la entidad exige como requisitos los siguientes:
En cuanto a los tipos de interés aplicables, la entidad informa que se aplicará un interés variable de Euribor + 0,60, sujeto a revisiones con periodicidad anual.
Es importante aclarar que el tipo de interés resultante de las revisiones no será nunca inferior al 2,25% ni superior al 12%. Esto implica que este préstamo está sujeto a cláusulas suelo y techo, algo que quita atractivo a la propuesta.
En cuanto a las comisiones, la entidad informa que esta hipoteca no estará vinculada al pago de comisión por subrogación.
Realmente el tipo de interés ofrecido es atractivo, con un nivel de vinculación medio. Si bien este préstamo está sujeto a suelo, el tipo de interés fijado, está dentro de parámetros normales, por lo que no vemos en este punto una imposibilidad de contratación.
La hipoteca NARANJA de ING DIRECTpara subrogación es una de las más promocionadas en el mercado español. Esta hipoteca sin comisiones, y sin suelo, tiene una modalidad especial para quienes quieran llevar su préstamo a esta entidad, incrementando el importe.
Si quiere llevar su hipoteca para mejorar las condiciones y pedir más dinero:
Euribor + 0,69% (2,54% TAE) Si su hipoteca es igual o mayor de 150.000€.
Euribor + 0,79% (2,65% TAE) Para hipotecas menores de 150.000€.
ING DIRECT ha diversificado su oferta en función de si es o no cliente de la entidad.
Si ya es cliente de ING DIRECT:
nómina domiciliada o
saldo medio de 3.000€ en productos de ahorro o inversión en los últimos 3 meses
Esta hipoteca no aplica un tipo de interés mínimo y no cobra ninguna comisión. Es decir que no pagará por por apertura, compensación por desistimiento, por amortización parcial y amortización total como también por subrogación y por cambio de condiciones.
ING Direct le financia hasta el 80% del valor de tasación (mínimo de 50.000 euros) y contará con un plazo de amortización de hasta 40 años, y un mínimo de 9 siempre que al vencimiento la edad de cualquiera de los titulares no supere los 75 años.
Estos resultados se pueden ampliar con el Comparador Hipotecas de Hipolisto, el primer comparador social y colaborativo que cuenta con toda la oferta del mercado hipotecario.
En caso de que esté interesado en contratar un préstamo hipotecario, tenga dudas acerca del comportamiento del Euribor, y no sepa finalmente cuanto pagará mensualmente de cuota puede realizar un cálculo de su hipoteca.
ING Direct ha mejorado también las condiciones de la Hipoteca Naranja destinada a la captación de clientes desconformes con sus hipotecas en otras entidades, es decir, la propuesta para subrogación hipotecaria.
Este producto, es ofrecido a tasa variable vinculada a la evolución del Euribor, con un diferencial bastante bajo, de tan sólo 0,49%.
Sin embargo, para ello, la entidad requiere que el cliente domicilie la nómina en ING Direct y contrate los seguros de hogar y vida, comercializados por la entidad.
El tipo de interés que deberá pagar por este préstamo hipotecario, se dividirá en dos tramos dependiendo del monto solicitado:
Euribor + 0,49: si su hipoteca es igual o mayor a 150.000€. Euribor + 0,59: para hipotecas menores de 150.000€.
Respecto del monto de capital de este crédito, el importe mínimo es de 50.000 euros y el máximo equivaldrá al 80% del valor de tasación de la propiedad. Para su devolución cuenta con un plazo mínimo de 9 años y un máximo de 40, siempre que al vencimiento la edad de cualquiera de los titulares no supere los 75 años.
Una de las ventajas de este préstamo es que no tendrá que pagar ni un sólo céntimo de euro en comisiones, ni en compensaciones al Banco, es decir que contará con comisiones nulas en:
• 0% Comisión de apertura
• 0% Compensación por desistimiento:
0% Por amortización parcial
0% Por amortización total
• 0% Por subrogación
• 0% Comisión por cambio de condiciones
Un dato que nos parece importante resaltar, es que las Hipotecas de ING Direct, se comercializan sin cláusulas suelo, por lo tanto, no habrá un tipo de interés mínimo que se le pueda aplicar a su préstamo hipotecario, beneficiándose en todo momento de las rebajas del Euribor.
Un producto bastante interesante por su baja vinculación e interesante diferencial. Para tener en cuenta.
Una de las ofertas de la campaña “Ven a BBVA” es Hipoteca Online, que para incentivar su comercialización ofrece para quien lleve su hipoteca a BBVA, un regalo de 2000€.
Este préstamo no tiene comisión de apertura y aplica un tipo de interés muy atractivo de Euribor + 0,49% cumpliendo los siguientes requisitos (en caso contrario se aplicará el Euribor +0,79%):
Esta hipoteca está disponible para importes superiores a 150.000€ y financia hasta el 80% sobre el valor de la vivienda.
Entre otras ventajas, permite una cuota hasta un 30% más baja los primeros años y adaptable a lo largo de la vida de la hipoteca, con la posibilidad de optar por tipos fijos durante el periodo que prefiera.
Además, si algún mes tiene un imprevisto, podrá suspender la cuota de la hipoteca (hasta dos veces al año y con un máximo de 10).
Recuerde que la bonificación de 2.000€ está sujeto a permanencia y a vinculación mínima de nómina, pensión o pago de la cuota de autónomos y seguro vivienda.
Esta propuesta hipotecaria de BBVA está disponible para subrogación y constitución de hipotecas particulares procedentes de otras entidades superiores a 100.000€ y se ha prorrogado hasta el 30/09/2010.
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Además, si necesita hacer cálculos de cuanto pagará por su hipoteca, puede acceder a calcular su hipoteca.
¿Cuáles son las mejores hipotecas en septiembre 2010? El Euribor está repuntando poco a poco, por lo que las entidades financieras están empezando a encarecer los tipos de las hipotecas a tipo fijo.
Sin embargo, los préstamos variables siguen con porcentuales bajos, con diferenciales interesantes, aunque poco a poco están obligando a contratar más productos financieros para conseguir una TAE final accesible.
Esta situación no es muy recomendable, ya que el importe que nos ahorraremos en la cuota de la hipoteca, puede llegar a ser menor a los costos mensuales por mantener seguros, fondos, tarjetas o planes de pensiones.
Durante 2010, las mejores ofertas han sido la de las subrogaciones. La banca ha apuntado sus cañones a quitarle clientes a la competencia y bombardea con propuestas seductoras, aunque cada vez, encontramos menos de las llamadas hipotecas 100.
A continuación, les dejamos las mejores hipotecas septiembre 2010:
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Ahora ha modificado las condiciones, y ha elevado el tipo de interés de Euribor +0,38 a Euribor +0,45. Sin embargo, como punto a favor, iBanesto asume todos los gastos derivados del cambio como la comisión de subrogación, los gastos de notaría, registro, gestoría y el importe de la tasación. Además, otro de los beneficios es que no tiene suelo.
La entidad online ofrece una serie de ventajas para atraer la atención de aquellos que están interesados en subrogar sin comisiones, ni gastos, manteniendo el mismo importe que trae de la otra entidad, con revisiones anuales y sólo domiciliando la nómina y dos recibos, con un bonus, le devuelven el 3% de sus principales recibos y le dan dos tarjetas de crédito.
Además, iBanesto exige la contratación de un seguro Multirriesgo del Hogar con Santander Seguros y Reasegurados.
El tipo de interés que aplica es variable, referenciado a Euribor +0,45% y uno de los puntos interesantes es el tema de las comisiones.
No tiene comisión de estudio ni de apertura, y la que corresponde a la cancelación anticipada, será la misma que tiene en su hipoteca actual, al igual que la de amortización parcial.
La comisión por cambio de condiciones o garantía: La misma que tiene en su hipoteca actual.
El importe pendiente que trae de la entidad de origen, no puede superar el 80% del valor de la vivienda, y el capital mínimo a subrogar será de 60.000 €.
En cuanto a los plazos, serán los mismos que tenía en la entidad de origen, con un máximo de 30 años, a través de una amortización mediante cuotas mensuales.
Entre toda la gama de productos nuevos de iBanesto, parece uno de los mejores.
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