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La revisión de la hipoteca es el momento en el que el banco actualiza el índice de referencia en las hipotecas a tipo variable para adaptarlo a la nueva realidad del mercado. Esta revisión puede ser semestral o anual y debe de estar estipulada en la escritura hipotecaria. Os contamos cómo funciona el proceso.
La revisión de la hipoteca puede parecer sencilla, pero es un elemento que genera más dudas de las que podríamos pensar. Desde un punto de vista estrictamente técnico, se entiende por revisión hipotecaria el momento en el quela entidad financiera actualiza el índice de referencia del préstamo, ya sea con el índice Euribor o el IRPH, y lo modifican según haya subido o bajado.
Todas las hipotecas a tipo variable se revisan cada seis meses o un año, en función de lo que hayamos acordado con el banco. La carencia de la revisión debe aparecer en el contrato así como la forma en la que se procederá a la revisión.
En cualquier caso, lo que el banco y el cliente hacen en este tipo de préstamos es especular con la subida o bajada del índice de referencia. En caso de que un año o seis meses después de la puesta en vigencia de nuestra hipoteca, los tipos de interés estén más altos, pagaremos más, mientras que si es menor, nos ahorraremos algo de dinero en la cuota mensual. Cada periodo de revisión tiene sus ventajas e inconvenientes. Una revisión cada seis meses es más propensa a registrar variaciones en el tipo de interés, ya que no necesitará que transcurra un año entero para modificar la cuota. En un mercado a un año, estaremos pagando una hipoteca que se acomoda más a la realidad económica y permite una mejor planificación financiera a medio plazo. Al final, las caídas y subidas son más suaves en una revisión a seis meses y más abruptas en las actualizaciones anuales.
El famoso suelo hipotecario
Sin embargo, el sistema financiero español ha encontrado una salida a esta situación a través suelo hipotecario, que en caso de una bajada en los tipos, se protege y no permite que el cliente se beneficie. Es decir que si hemos firmado un suelo en la hipoteca del 3% y en el momento de la revisión el tipo de interés resulta ser del 2,5% porque el Euriboa ha bajado, seguiremos pagando el citado 3%. Por contra, los suelos hipotecarios también llevan aparejado un techo o tipo de interés máximo que deberemos pagar por la hipoteca. Lo que ocurre es que este tipo es tan elevado que rara vez se alcanza.
En caso de no estar de acuerdo con la cuota que paga, siempre existe la opción de modificarlo mediante una novación o en su defecto, llevar la hipoteca a otra entidad a través de la subrogación. Allí, se beneficiará con otro tipo de interés e incluso la eliminación de la cláusula suelo, aunque las demás condiciones se mantendrán.
Como se revisa la hipoteca
La hipoteca debe revisarse siempre en el mismo mes o meses del año para las revisiones a seis meses y en el caso del euribor suele tomarse el Euribor Hipotecario BOE que publica el Banco de España entre el día 1 y el 5 de cada mes. También suele ser habitual que las entidades financieras no tomen el último dato del Eurinor como referencia para la revisión, sino que se basen en el de dos meses antes. Esto es debido a que el Euribor Hipotecario BOE se calcula sobre la variación del índice a un año durante los últimos treinta días hasta la publicación. Así, el 5 de cada mes lo que se publica es el Euribor del mes anterior y los bancos se amoldan a este sistema.
Para calcular el tipo de interés resultante tras la revisión sólo hay que sumar el diferencial que pagamos al índice de referencia. Eso sí, después el sistema de amortización será el que nos diga cuanto capital amortizaremos y cuanto irá al banco en forma de intereses.
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Un paso adelante en la lucha por la eliminación de las claúsulas suelo en los préstamos hipotecarios, ha sido tomado en el diá de hoy, gracias a una nueva sentencia.
Son muchos los españoles que se encuentran afectados por las claúsulas suelo de sus contratos hipotecarios. Desde hace un año y medio, aproximadamente, muchos hipotecados se han visto atados a una hipoteca que no les permitía beneficiarse de la bajada que el Euribor estaba experimentando por ese entonces, y que se mantuvo hasta hace unos cinco meses.
Esto ha llevado a numerosos reclamos tanto de clientes como de asociaciones de defensa del consumidor. Sin embargo, el Banco de España, emitió un informe en el pasado mes de mayo, donde aclaraba que “en la medida en que las cláusulas de suelo, estén redactadas de manera clara y comprensible, no hay que catalogarlas de abusivas, sino considerarlas como una parte más del precio del préstamo“.
Más allá de la polémica generada en torno de un tema tan sensible, los reclamos continuaron, aunque hasta hoy no contaban con el apoyo de un precedente judicial.
Esta esperada sentencia, fue dictada por el juzgado número 2 de lo Mercantil de Sevilla. La misma se manifiesta claramente en contra de la aplicación del suelo hipotecario, y afecta a cuatro entidades bancarias, BBVA, Caja de Ahorros de Galicia, Cajamar y Cajamar Caja Rural. La demanda había sido interpuesta por Ausbanc -la Asociación de Usuarios de Sevicios Bancarios- quienes hoy se encuentran celebrando el inédito triunfo.
En la sentencia, el tribunal ha dejado en claro que las claúsulas suelo deben ser eliminadas por ser abusivas. Asimismo, las entidades condenadas deberán abstenerse de utilizarla en lo sucesivo.
Si bien, por el momento, esta sentencia beneficiará exclusivamente a quienes tengan una hipoteca firmada con alguna de las entidades incluídas en esta sentencia, representa un paso fundamental en la lucha por la eliminación de las cláusulas suelo.
Esta sentencia se fundamenta en el desfasaje, que el Juzgado entiende que se observa a simple vista, “entre los suelos y techos de los contratos de préstamo hipotecario, por cuanto el techo señalado en las cláusulas es difícilmente asumible por el prestatario y no guarda esa semejanza exigible con el suelo, siendo la relación entre ambos desproporcionada”, según informa Ausbanc.
Si usted es uno de aquellos clientes afectados, podrá solicitar los requerimientos de recobro, es decir, la devolución de los importes indebidamente cobrados por esta cláusula y cesación de esta cláusula para futuros recibos.
Para proceder al cobro de los mismos, los afectados deberán personarse en el procedimiento de manera individual -con abogado y procurador- o a través de alguna asociación de usuarios y consumidores como Ausbanc.
A partir de este momento, los reclamos que se presenten en la materia, contarán con un claro y fuerte precedente judicial, por lo que esta situación es un paso muy importante hacia la eliminación total de las cláusulas suelo en las hipotecas.
De acuerdo a las estimaciones efectuadas por el Banco de España, el 29% de las hipotecas concedidas a las familias españolas, no se están beneficiando de los bajos tipos de interés de mercado, como consecuencia de las cláusulas de piso o suelo con las que fueron contratadas.
Actualmente los tipos de interés para aquellas hipotecas a tipo variable sin suelo, pueden beneficiarse de un Euribor cercano al 1,26%. Sin embargo, muchas entidades aún incluyen cláusulas que limitan al alza o a la baja el impacto de los tipos de interés en las hipotecas. En el caso de los suelos, estos obligan a pagar un tipo no inferior al 3,10% en promedio. Evidentemente la diferencia entre ambos casos es más que abultada.
En opinión del ente supervisor de la banca, en la medida en que tales cláusulas estén redactadas de manera clara y comprensible, no hay que catalogarlas de abusivas, sino considerarlas como una parte más del precio del préstamo.
Sin embargo, la experiencia demuestra los bancos cuidan bien de protegerse ante caídas muy pronunciadas de los tipos de interés, en este tipo de productos, pero en la mayoría de los casos no ofrecen una protección efectiva para los clientes particulares del riesgo de subida de los tipos, debido a los altos niveles que alcanzan los techos.
Por supuesto, dada la amplia oferta bancaria en materia de subrogación hipotecaria, es difícil pero posible eliminar el suelo de la hipoteca. La subrogación permite que los clientes que no están conformes con los tipos de interés abonados por los préstamos destinados a la adquisición de la vivienda puedan cambiar su hipoteca de entidad, pudiendo seleccionar así, una oferta que se ajuste más a sus perspectivas.
Con estos números, el Euribor se aproxima al suelo fijado por la mayoría de los expertos en el 1,20%, aunque en esta oportunidad ha moderado su descenso, ya que desde el comienzo de año sólo ha descendido en 0,03 centésimas, frente al fuerte retroceso de 1,54 puntos que había marcado en el primer trimestre de 2009.
La bajada del indicador en marzo abaratará nuevamente las hipotecas, por lo que los usuarios podrían disfrutar de una reducción en la cuota cercana a los 41 euros al mes y de 500 euros al año. Por lo tanto, para una hipoteca media de 120.000 euros, a un plazo de 25 años y con un diferencial de 0,80%, pagarán 509 euros al mes, cifra menor si lo comparamos con los 550 euros que desembolsaban en marzo de 2009.
Por su parte, en el caso de las hipotecas con revisión semestral, la caída será menor, y sólo se producirá un descenso de 7 euros, mientras que el recorte anual no llegará a 100 euros.
Como se esperaba, parece que la situación se mantendrá de esta manera mientras el BCE no suba los tipos de interés, que está previsto que se evidencie un ascenso para principios de 2011.
Frente a esta situación los bancos han desplegado su acción de “nunca perderemos” y vienen aplicando subas en los diferenciales, que han doblado estos porcentuales. En los dos últimos años han pasado del 0,50% hasta el 1%, y solo lo bajan a través de una mayor vinculación de productos como planes de pensiones, tarjetas de crédito, seguros o la domiciliación de la nómina y de los recibos.
Pero otro de los aspectos negativos que se están evidenciando es en los importes que financian para las nuevas hipotecas. La media de estos préstamos se ha reducido hasta los 120.000 euros.
Esta situación ha tenido dos razones fundamentales para que las entidades financieras se cubran. Por un lado argumentan estas restricciones al descenso del precio de la vivienda, y por otra parte por el elevado nivel de riesgo que asumen.
Es muy difícil ver en estos momentos las llamadas Hipotecas 100, por el contrario, y a pesar de la bajada del Euribor, lo que abundan son ofertas con suelo hipotecario. Hoy, la banca sólo le presta a los clientes solventes.
A pesar que desde las cajas de ahorro y los bancos insisten en que no han cerrado el grifo de la financiación, la actualidad económica de España, expone lo contrario. Es muy difícil que presten dinero a una sociedad que está plagada de desempleo, inestabilidad en la economía, subas en la tasa de morosidad e incertidumbres cotidianas que atentan contra la estabilidad como ha sido la subida del IVA, y que afectará también a la vivienda.
Caja Rural de Granada está ofreciendo la Hipoteca Útil, que según la entidad, es el producto hipotecario estrella de Caja Rural por las condiciones que tiene disponibles.
En cuanto al tipo de interés, aplica la modalidad variable, referenciado al Euribor + 0,75 con un mínimo del 4,25%, esto quiere decir que Caja Rural de Granada es otra de las entidades que tiene como protección ante la bajada del índice, la cláusula de interés mínimo.
Pero para conseguir un Euribor + 0,75% nos obligan a contratar 5 de los 6 siguientes productos y en en caso de incumplimiento el diferencial subirá al 1,25%:
Seguro de Vida Rural Tap contratado con RGA Mediación.
Tarjeta de Débito.
La Hipoteca Útil de Caja Rural de Granada aplica las siguientes comisiones:
Comisión de apertura: 0,60% sin mínimo
Comisión de cancelación parcial: 0%
Comisión de cancelación total: 0,50%
Para concluir, debemos analizar el punto del tipo de interés. Si tomamos en encuenta que en enero el Euribor cerró en 1,232% y le sumamos un diferencial de 0,75% pagaríamos un 1,982%. Pero atentos, porque Caja Rural aplica un mínimo de 4,20%. Por el tanto estaríamos en presencia de un interés con un valor dos veces superior al que marca la oferta actual.
Este tipo de situaciones suelen ser muy confusas, pero si existe un suelo hipotecario por sobre el tipo de interés que nos ofrecen, las entidades aplican este último, y nos juega en contra ya que es más alto que lo que deberíamos pagar si éste no existiera.
Por eso, lea la letra pequeña y no se deje engañar. Si quiere buscar otras ofertas, puede hacerlo en el mayor comparador de España, Hipolisto.
Repetirlo una vez más puede evitarle un dolor de cabeza a futuro. Lo cierto es que con un Euribor en mínimos historicos, esto ha llevado a muchas familias a reducir la cuota que paga por su hipoteca mensualmente.
Muchas hipotecas se están abaratando, y eso es para festajar. Los préstamos a tipo variable han descendido considerablemente a medida que el Euribor decrece, sin embargo, otros tantos, con sus hipotecas referenciadas a este indicador no han experimentado el descenso que marca el Euribor.
Muchas de las hipotecas incluyen el denominado “suelo” del tipo de interés, lo cual perjudica en estas situaciones ya que cuando revisa su hipoteca, con un Euribor por debajo del 2%, no disfruta de esta caída. El analisis es fácil de comprender, las entidades se cubren de esta situación imponiendo un mínimo para el tipo de interés.
Por lo tanto si tiene un suelo hipotecario del 3% y contrató un hipoteca de Euribor + 0,80 (el resultado está por debajo del 3%) pagará lo que estipula el tipo de interes suelo, y no el porcental cercano al 2,50% que establece el tipo de interés a Euribor +0,80%.
Para explicarlo en pocas palabras, si el tipo de interés de la hipoteca es de Euribor + diferencial y éste es menor al dato del suelo de interés suscrito, pagaremos el tipo de interes suelo.
Antes de firmar, lea la letra pequeña y evite estas situaciones, también se marcan “tipos techo”, para máximos.
El mundo hipotecario está lleno de pequeños trucos que por desgracia muchos usuarios descrubren demasiado tarde. Resulta demasiado fácil perderse en la maraña de términos legales que figuran en el contrato y esto hace que algunos ahorradores desistan directamente de su lectura. Este es el origen de muchas quejas posteriores sobre cláusulas que desconocían y que al final terminan beneficiando a la entidad financiera. Una de estas es la conocida como cláusula de suelo en las hipotecas.
El conocido como suelo hipotecario no es más que una cláusula de interés mínimo que se añade al préstamo para limitar el tipo de interés mínimo que pagará el usuario ante una eventual caída del índice de referencia. En realidad, se trata de una medida de protección que establecen los bancos para salvaguardar su beneficio en cada operación.
El efecto más inmediato de la cláusula de suelo en las hipotecas para los usuarios es que no se benefician complemtamente de las caídas de los tipos de interés y del Euribor. Si el suelo de de su hipoteca está situado en el 2,5% y el euribor cae al 1,4% (habría que sumarle el diferencial que marque el préstamo), ellos seguirán pagando ese 2,5% de intereses. Es decir, se pierden todo el tramo en el que los tipos permanezcan por debajo del porcentaje que marque el interés mínimo.
La cláusula de suelo en las hipotecas no es algo nuevo y lleva tiempo aplicándose, pero hasta ahora no habíamos vivido una situación en la que se pudiese aplicar. El suelo en la hipoteca suele acompañarse de un techo hipotecario, que determina los intereses máximos que tendrá que pagar el usuario independientemente de la evolución de la economía. En la mayoría de los casos este techo se establece en torno al 12%-15%, unos niveles que hace muchos años que no se alcanzan.
Muchos usuarios afectados con una cláusula de suelo en su hipoteca se preguntan si el legal esta práctica y lo cierto es que sí. La Ley de regulación del mercado hipotecario no contempla ningún límite para los intereses mínimos o máximos que se deben aplicar a los préstamos hipotecarios y se supone que el usuario conoce y entiende todas las cláusulas que figuran en el contrato hipotecario que firma (de esto debe asegurarse entre otras cosas el notario).
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