Reforma hipotecaria

La caída del mercado inmobiliario y la crisis financiera han llevado a que en apenas dos años se hayan planteado más cambios en el sector que en toda una década. La reforma hipotecaria se ha compone en realidad de diferentes cambios que se han ido articulando a lo largo de 2011 y que resumimos a continuación.

La forma en la que se han producido las modificaciones de las leyes que afectan al mercado hipotecario hace imposible hablar de una reforma hipotecaria a través de un único documento, sino más bien de varios cambios que en su conjunto suponen la transformación del negocio o por lo menos de algunos aspectos básicos del mismo.

Límite a los embargos

La primera parte de la reforma hipotecaria se llevó a cabo en julio con una serie de medidas encaminadas en principio a proteger a las familias hipotecadas. De esta forma se establecía en primer lugar un nuevo mínimo inembargable muy por encima del anterior. En concreto, se pasa del salario mínimo interprofesional (633 euros mensuales en 2011) a una horquilla situada entre los 961 y los 1.350 euros en función de la situación personal.

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Hipoteca 35 de Barclays

La nueva Hipoteca Barclays se denomina Hipoteca 35, que aplica un tipo de interés mixto y se comercializa con un plazo de amortización de hasta 35 años.

El tipo de interés será en función del cumplimiento de los requisitos que exige la entidad, y con revisión anual.

• Durante el primer año pagará un 2,25%
• El resto del periodo, será a Euribor +0,45%

Sin embargo, para conseguir estas condiciones requiere de cierta vinculación de productos como un Seguro Integral, que incluye un Seguro de Vida y un Seguro de Protección de Pagos.

En caso de que no lo contrate, el tipo de interés será Euribor+ 0,90.

La Hipoteca 35 de Barclays financia hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda, y entre sus ventajas podemos destacar que no aplica suelo hipotecario, por lo cual se podrá beneficiar de todas las posibles bajadas del Euribor.

En cuanto a las comisiones:

• 0% comisión de estudio
• 0,50% de comisión de apertura (mínimo 601€)
• Compensación por desistimiento:
  0% en caso de amortizaciones parciales
  0,50% los 5 primeros años de vida del préstamo y 0,25% los restantes, en caso de amortización total

Además, tendrá acceso gratuito a Banca Telefónica e Internet, y no nos parece un mal producto, ya que la vinculación no nos parece tan cara, porque sólo el seguro tendría coste, el resto suele no tener gastos asociados. Además, es una hipoteca sin suelo.

Estos resultados se pueden ampliar con el Comparador Hipotecas de Hipolisto, el primer comparador social y colaborativo que cuenta con toda la oferta del mercado hipotecario.

Además, si necesita hacer cálculos de cuanto pagará por su hipoteca, puede acceder a calcular su hipoteca.

¿Hipotecas sin suelo?… no todas

De acuerdo a las estimaciones efectuadas por el Banco de España, el 29% de las hipotecas concedidas a las familias españolas, no se están beneficiando de los bajos tipos de interés de mercado, como consecuencia de las cláusulas de piso o suelo con las que fueron contratadas.

Actualmente los tipos de interés para aquellas hipotecas a tipo variable sin suelo, pueden beneficiarse de un Euribor cercano al 1,26%. Sin embargo, muchas entidades aún incluyen cláusulas que limitan al alza o a la baja el impacto de los tipos de interés en las hipotecas. En el caso de los suelos, estos obligan a pagar un tipo no inferior al 3,10% en promedio. Evidentemente la diferencia entre ambos casos es más que abultada.

En opinión del ente supervisor de la banca, en la medida en que tales cláusulas estén redactadas de manera clara y comprensible, no hay que catalogarlas de abusivas, sino considerarlas como una parte más del precio del préstamo.

Sin embargo, la experiencia demuestra los bancos cuidan bien de protegerse ante caídas muy pronunciadas de los tipos de interés, en este tipo de productos, pero en la mayoría de los casos no ofrecen una protección efectiva para los clientes particulares del riesgo de subida de los tipos, debido a los altos niveles que alcanzan los techos.

Por supuesto, dada la amplia oferta bancaria en materia de subrogación hipotecaria, es difícil pero posible eliminar el suelo de la hipoteca. La subrogación permite que los clientes que no están conformes con los tipos de interés abonados por los préstamos destinados a la adquisición de la vivienda puedan cambiar su hipoteca de entidad, pudiendo seleccionar así, una oferta que se ajuste más a sus perspectivas.

Hipoteca Útil de Caja Rural de Granada

Caja Rural de Granada está ofreciendo la Hipoteca Útil, que según la entidad, es el producto hipotecario estrella de Caja Rural por las condiciones que tiene disponibles.

En cuanto al tipo de interés, aplica la modalidad variable, referenciado al Euribor + 0,75 con un mínimo del 4,25%, esto quiere decir que Caja Rural de Granada es otra de las entidades que tiene como protección ante la bajada del índice, la cláusula de interés mínimo.

Pero para conseguir un Euribor + 0,75% nos obligan a contratar 5 de los 6 siguientes productos y en en caso de incumplimiento el diferencial subirá al 1,25%:

• Domiciliación de Nómina o Haberes.
• Plan de Pensiones contratado con Rural Pensiones SA.
• Tarjeta de Crédito.
• Seguro de Hogar contratado con RGA Mediación.
• Seguro de Vida Rural Tap contratado con RGA Mediación.
• Tarjeta de Débito.

La Hipoteca Útil de Caja Rural de Granada aplica las siguientes comisiones:

• Comisión de apertura: 0,60% sin mínimo
• Comisión de cancelación parcial: 0%
• Comisión de cancelación total: 0,50%

Para concluir, debemos analizar el punto del tipo de interés. Si tomamos en encuenta que en enero el Euribor cerró en 1,232% y le sumamos un diferencial de 0,75% pagaríamos un 1,982%. Pero atentos, porque Caja Rural aplica un mínimo de 4,20%. Por el tanto estaríamos en presencia de un interés con un valor dos veces superior al que marca la oferta actual.

Este tipo de situaciones suelen ser muy confusas, pero si existe un suelo hipotecario por sobre el tipo de interés que nos ofrecen, las entidades aplican este último, y nos juega en contra ya que es más alto que lo que deberíamos pagar si éste no existiera.

Por eso, lea la letra pequeña y no se deje engañar. Si quiere buscar otras ofertas, puede hacerlo en el mayor comparador de España, Hipolisto.

Nuevos requisitos para contratar hipotecas

Novedades para quienes están pendientes de la actualidad hipotecaria. El Consejo de Ministros aprobó un real decreto que modifica los requisitos que deben cumplir los préstamos y créditos hipotecarios concedidos por entidades de crédito para servir de garantía a las emisiones de títulos hipotecarios.

Por lo tanto, esta iniciativa tiene por objetivo reformar los actuales fundamentos y adecuarlos a las actuales circunstancias para así ampliar las posibilidades de elección de las entidades y de las familias.

Entre las principales novedades podemos destacar:

• ampliación de los préstamos y créditos que resulten elegibles para facilitar la financiación, sin descuidar la calidad de los títulos, o aumentar la posiblidades de acceso al crédito al mejorar los mecanismos de refinanciación del mercado hipotecario.
• se establecen garantías para que la oferta de la entidad de crédito inicial sólo pueda impedir el cambio de entidad a través de la “enervación” si realmente iguala o mejora las condiciones que la segunda entidad ha ofertado al deudor.
• se obliga a la entidad enervante a presentar una oferta vinculante al deudor en el plazo de diez días, en la que se concreten los términos de la oportuna igualación o mejora. Por lo tanto, la manifestación de la voluntad de ejercer el derecho a enervar no frenará una subrogación en perjuicio de los ciudadanos (deberá materializarse en una auténtica oferta con plazo determinado, que iguale o mejore las condiciones del préstamo ofrecidas por la segunda entidad).
• la ampliación de la hipoteca y concreción en caso de precisarse garantías adicionales por “desmerecimiento” Allí, no podrán exigirse hasta que el desmerecimiento se haya mantenido durante más de un año ininterrumpido a contar desde el momento en que la entidad acreedora lo haya hecho constar en su registro contable de títulos.
• el aumento de posibilidades de acceso al crédito (rebaja de los tipos de los préstamos hipotecarios y mayor competitividad). para nuestro sector financiero.
• la posibilidad de utilización por parte de las entidades de crédito de avales bancarios o seguros de crédito hipotecario como una garantía adicional (les permite elevar la relación entre préstamo o crédito y valor de tasación desde el 80% autorizado hasta el 95% en los préstamos o créditos hipotecarios residenciales).
• en ningún caso las entidades de crédito podrán hacer recaer sobre el deudor hipotecario el pago de ese aval bancario o seguro de crédito hipotecario.
• la posibilidad de que las sucursales de entidades de crédito autorizadas en otro Estado miembro de la Unión Europea emitan participaciones hipotecarias, siempre que sean participaciones sobre préstamos y créditos garantizados por hipotecas concedidas por ellas sobre inmuebles situados en España.
• se establecen las condiciones que deben cumplir las hipotecas concedidas por entidades de crédito españolas en otros países de la Unión Europea, de modo que se consideren equivalentes al régimen de garantía hipotecaria nacional y puedan formar parte de la cartera de garantía de títulos hipotecarios emitidos en el mercado español.
• se establecen un conjunto de medidas para aumentar la flexibilidad de las entidades de crédito a la hora de diseñar las condiciones de emisión y reforzar la seguridad para el inversor en estos títulos.
• se dispone la libertad para el establecimiento de cláusulas financieras de las emisiones, siempre quee se reconocen “nuevos y más eficientes” mecanismos para gestionar el riesgo de las emisiones.
• se exigen límites de emisión más estrictos y se obliga a las entidades a que adopten las medidas necesarias para que no se produzcan desequilibrios entre los flujos derivados de la cartera de garantía y los necesarios para atender a las obligaciones frente a los tenedores de cédulas y bonos.
• se eliminan trabas administrativas a las emisiones al no existir la obligación de publicación en el Boletín Oficial del Estado de las emisiones de títulos y no ser necesario realizar notas al margen en el Registro de la Propiedad para poder afectar préstamos hipotecarios a la emisión de bonos.
• se eleva el porcentaje de títulos hipotecarios propios ( del 5% al 50%) que las entidades pueden mantener en sus emisiones, en el caso de emisiones cuya distribución se haya realizado entre el público en general.

Fuente Europa Press