Cómpreme una casa y le doy un empleo

Así de curiosa y sorprendente es la última campaña comercial de una inmobiliaria de Jaén, Ciclópea, que garantiza un puesto de trabajo durante tres años a todas aquellas personas que compren un inmueble, un puesto de trabajo que puede ser cedido a un familiar.

El trabajo ofrecido estará en función del currículum de los compradores y el sueldo será el fijado por el convenio provincial de Jaén, en este caso, con lo que cumpliría todos los requisitos de cualquier puesto de trabajo.

De momento, Ciclópea ha conseguido cerrar pocas ventas ya que aunque han llamado muchas personas pocas estaban realmente interesadas en la promoción y querían, principalmente, informarse de las condiciones del puesto de trabajo. De hecho todas las llamas eran personas interesadas en el trabajo, no en la compra de la vivienda.

Esta promoción demuestra el estado en el que se encuentra la venta de inmuebles en determinadas zonas del país, especialmente en el sur, en general, y en Andalucía, en particular, donde muchos años se construyó sin ningún control ni ningún límite.

Aunque hemos de reconocer que no se trata de una promoción novedosa al cien por cien, ya que hace un par de años, en 2009, la promotora sevillana Cenis ya lanzó una campaña similar, aunque entonces el trabajo ofrecido era sólo para seis meses y no tres años.

En cualquier caso, se ve como las promotoras inmobiliarias se están reinventando a sí mismas para conseguir las ventas que no son capaces de realizar por los métodos más tradiciones y habituales, con el objetivo primordial de deshacerse del gran stock de viviendas que han ido acumulando con los años de la crisis.

En Mayo se realizan un 18,3% menos de compraventas que hace un año

Según los datos que ha publicado hoy mismo el Instituto Nacional de Estadística, en la serie que publica desde el año 2007, las operaciones de compraventa realizadas durante el mes de mayo de este año cayeron un 18,3% con respecto a mayo del año pasado.

En total, se formalizaron 30.797 operaciones, lo que significa el tercer mes consecutivo de caída, tras el espejismo de enero y febrero, que todavía se beneficiaron del efecto fiscal de las medidas del Gobierno de eliminar la desgravación por compra de vivienda para las rentas superiores a 24.000 euros, porque el INE construye su estadística sobre datos registrados y siempre transcurre un tiempo desde que se formaliza la compraventa hasta que se registra.

Sin embargo, y a pesar de la caída interanual, mayo se ha comportado mucho mejor que abril, habiéndose dado un crecimiento intermensual del 27,7%, ya que abril cerró con el mínimo histórico de 24.100 operaciones.

Pero ese dato ha sido de nuevo relativizado por los analistas inmobiliarios, achacando el bajón de abril a la resaca del efecto anticipación de compra que se produjo en los últimos meses del año 2010, lo cuál provocó una ralentización de la compra de viviendas en enero y febrero, meses que afectan a la estadística de abril.

De cualquier forma, lo que deja claro el INE es que el sector inmobiliario y de la construcción se encuentra todavía muy lejos de iniciar su proceso de recuperación definitivo y que todo apunta a que este año volverá a ser una larga travesía por el desierto.

La exención por reinversión en vivienda habitual

Estamos en plena campaña de la declaración de la renta del ejercicio 2010. Vamos a ver como tributa en el IRPF la venta de una vivienda habitual y la reinversión de este dinero en la compra de una nueva vivienda habitual.

Tener muy claro cómo funciona la exención por reinversión en una nueva vivienda habitual es muy importante si no nos queremos arriesgar a tener una inspección y tener que pagar un 18% por la ganancia fiscal de la venta.

Hacienda está mandado a muchos contribuyentes que vendieron en el 2006 declaraciones paralelas en las que nos comunican que hemos de pagar a Hacienda por errores en nuestra declaración. El motivo es que las declaraciones de ese año están a punto de prescribir (a los 4 años) y Hacienda no quiere perder los impuestos que se hayan devengado en pleno boom inmobiliario.

Si declaraciones incorrectas en materia de deducción por adquisición de vivienda habitual suponen devolver la deducción más los correspondientes intereses de demora y posibles sanciones, en el caso de errores en la declaración de la venta de una vivienda pueden suponer decenas de miles de euros de factura tributaria.

Veamos un ejemplo:

Se vende la vivienda habitual a principios de 2010, cuyo precio de transmisión (precio de venta más gastos) ha sido de 200.000 euros. Supongamos que compramos a finales de 2008 por 150.000 (precio de compra más gastos). En el año 2011 nos hemos comprado una nueva vivienda habitual de 220.000 euros, por lo que estamos tranquilos de no haber tributado por la venta al acogernos a la exención por reinversión de vivienda habitual (se tienen dos años para comprar la nueva vivienda).

Llega una carta de la Agencia Tributaria en que nos reclaman 9.000 euros más intereses de demora más una sanción. “Se habrán equivocado”, pensamos. La ganancia patrimonial de la venta de una vivienda habitual está exenta si se reinvierte en un plazo no superior a 2 años en una nueva vivienda habitual.

El requisito de los dos años para comprar lo cumplimos, el problema es que no vendimos una vivienda habitual a efectos de Hacienda. Veamos porque:

Para que se considere vivienda habitual la casa debe haber sido la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos 3 años. Solamente en caso de fallecimiento o en determinadas circunstancias que admite Hacienda que nos obligan a abandonar la vivienda (matrimonio, separación, cambio de domicilio por trabajo, etc) esta condición temporal no opera.

En el ejemplo, al no concurrir ninguna casuística por la que nos hayamos visto obligados a cambiar de domicilio, salvo nuestra voluntad de cambiar de vivienda habitual, y haber vendido en el 2010 una casa comprada en el 2008, no se considera venta de vivienda habitual (no hemos residido en ella los 3 años correspondientes).

Y tendremos que pagar un 18% de la diferencia entre el precio de adquisición y el de transmisión (unos 9.000 euros) más intereses de demora y sanción. Esto sin tener en cuenta que nos pueden reclamar las cantidades deducidas en los ejercicios 2008, 2009 y parte de 2010 en concepto de deducción por adquisición de vivienda habitual.

En este PDF podremos ver algunos de los ejemplos en que se considera que concurren las causas para vernos obligados a cambiar de domicilio y cuando no. Lo más importante es que nos asesoremos y dejemos de confiar en amigos o los propios borradores que nos remite Hacienda para hacer la declaración.

Un buen asesor fiscal nos va a ahorrar tiempo, dinero y disgustos.

Pau A. Monserrat

En el primer trimestre del año se vendieron un 30,4% menos viviendas

Según los datos que ha publicado hoy mismo el Ministerio de Fomento, titular de la Secretaría de Estado de Vivienda, la venta de viviendas en España se redujo un 30,4% durante el primer trimestre de este año, en comparación con el mismo período del año 2010.

En total se realizaron 74.540 operaciones, muy lejos del período inmediatamente anterior, el cuarto trimestre de 2010, con 150.268 operaciones registradas, como consecuencia, claro está, del adelantamiento de compra por la eliminación de la universalidad de la desgravación fiscal por compra de vivienda, que se produjo el 1 de enero de 2011.

Siguiendo la argumentación del Ministerio de Fomento, en función de los datos ofrecidos, parece que los meses de febrero y marzo se comportaron de manera adecuada, con cifras similares a octubre de 2010, y que fue enero el mes en el que se produjo el mayor descenso, como consecuencia de ese adelantamiento de compra.

Por otro lado, la vivienda usada fue, de nuevo, la más demandada, y copó el 64,8% de las operaciones de venta (con un total de 48.294 transacciones), por el 35,2% de las viviendas nuevas (para un total de 26.246 ventas).

Y, por último, llama la atención que durante este primer trimestre de 2011, las compras realizadas por ciudadanos no españoles aumentaron un 3,4%, lo que pone de manifiesto que los inversores internacionales están recuperando el crédito en la promoción inmobiliaria española.

Crecen las ventas de pisos

El efecto combinado de la subida del IVA en julio, y el fin de las desgravaciones en el próximo año, han forzado un aumento en las operaciones del 12,8% en el tercer trimestre del año.

Habiéndose concretado 124.593 operaciones de compraventas de viviendas inscritas en los registros de la propiedad, procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente, los Registradores de la Propiedad, atribuyen el aumento al efecto de anticipación a la subida del IVA.

El 53% del total de dichas operaciones, es decir, aproximadamente unas 66.000, operaciones corresponden a compras de vivienda nueva, volviendo a volcar la balanza a favor de este sector frente a las viviendas usadas, las cuales representaron en este tercer trimestre un 46,9%.

Considerando las operaciones en términos de los últimos 12 meses, vemos que las operaciones se han incrementado en unas 13.884 más que el cálculo anual del segundo trimestre, por lo que vemos que ya son tres los trimestres que registran crecimientos en términos interanuales.

La deuda hipotecaria, por vivienda, también ha marcado un leve repunte en términos interanuales, utilizando para la comparación los datos del el último trimestre. Este incremento del 1,40%, ha situado el importe de las hipotecas en los 125.266 euros, cifra representativa de un crecimiento del 3,93% sobre el segundo trimestre.

Los bancos son los que lideran las estadísticas, a la hora de repartir la cuota de mercado en la concesión de nuevo crédito hipotecario durante el último trimestre. Esta situación revierte la tendencia habitual donde las cajas de ahorros, se llevaban el mayor número de nuevas hipotecas.

En julio se dispara la venta de viviendas

Pese a que en el mes de julio entró en vigencia el incremento de la alícuota del IVA aplicable a la adquisición de vivienda de obra nueva, la compraventa de inmuebles registró un aumento del 16,4% en tasa interanual.

Esta espectacular cifra duplica ampliamente el alza registrado en el mes de junio, que fue de un 7%.

Los motivos aparentes de esta “explosión de ventas” inmobiliarias, los encontramos en el efecto que provoca la eliminación de la desgravación fiscal por compra de vivienda a partir del 1 de enero de 2011, para las rentas superiores a 24.107,2 euros. Esta próxima “desventaja” impositiva está impulsando a muchos compradores a concretar sus operaciones antes de fin de año.

A esta situación se suma la desesperación de los bancos por hacerse de liquidez y eliminar los inmuebles que tienen estancados en sus balances antes de fin de año. De esta forma, las entidades venden varias de estas propiedades por debajo de sus deudas.

En este contexto en el que se ha vivido una parálisis casi total del sector, los repuntes parecen aún más fuertes que antes. Los expertos auguran que los incrementos en la compraventa de viviendas se mantendrán hasta fin de año.

En 2011, el panorama que se presente dependerá de la evolución de otros factores que afectan al mercado inmobiliario, como la tasa de desempleo y la renta media de los españoles. Sin duda, la continuidad del impulso positivo dependerá de si la economía continúa estancada o si por el contrario muestra una reactivación.

Compraventa de Viviendas en Abril 2010

Las operaciones inmobiliarias continúan siendo los pilares de la muy lenta recuperación del mercado español. En el mes de Abril subieron un 17.6% en tasa interanual y ya suman cuatro los meses en que el índice desarrolla ascensos, según registros del INE (Instituto Nacional de Estadística).

Analizando las transacciones por tipos de vivienda, la primera clasificación de libres y protegidas indicó que las primeras totalizaron  89.3% del total general (34.326 operaciones en abril), en tanto que las segundas contabilizaron 10.7%. En cuanto a la venta de casas a estrenar y de segunda mano, se concretaron 17.263 y 17.063 respectivamente.

En abril, el mayor número de compraventas de viviendas por cada 100.000 habitantes se dio en Cantabria (181) y Baleares (112). El 57,5% de las compraventas de viviendas efectuadas en el cuarto mes del año se registraron en Andalucía, Madrid, Comunidad Valenciana y Cataluña.

Recordamos que al cierre de la temporada pasada la bajada en las operaciones alcanzó un 24.9%, por lo que no es menor este avance logrado en el último cuatrimestre, que acumula un saldo positivo de 11.4% en el presente ejercicio.

Demora venta pisos

Se calcula que el número de días que suceden desde que una persona pone a la venta su vivienda hasta que se realiza la operación se ha elevado de 65 días en 2004 a 112 a finales de 2009.

El informe denominado “Evolución histórica del mercado de la vivienda”, fue llevado a cabo por la compañía Tecnocasa y la Escuela Superior de Comercio Internacional de la Universidad Pompeu Fabra.

Por medio del mismo, se destaca que en septiembre de 2008 un piso tardaba en venderse hasta 135 días. A partir de ese momento, se ha generado una reducción del número de días, alcanzando los 100 días en el primer semestre de 2009, pero la segunda mitad del pasado año no fue tan buena, y se elevó hasta los 112 días.

Asimismo, el informe evalúa el ratio precio de venta y precio de salida, el cual se mantuvo estable entre 2004 y 2006 en niveles entorno al 96%. No obstante, comenzado el 2007, la caída del precio de venta sobre el precio de salida fue cada vez mayor para llegar a su mínimo histórico en el segundo semestre de 2008, que data de 86,76%.

De todas formas, para este año, la proporción ha seguido creciendo, y alcanzó para el primer semestre de 2009, puntuaciones por encima del 90%.

Vender una vivienda no es tarea fácil, y lo vemos mediante este simple informe. Si tantos días no lleva, y a su vez, su precio desciende cada vez más, estaremos necesitando un plan de ayudas para venta y alquileres más satisfactorio urgentemente.

Venta de Viviendas en Marzo 2010

Podríamos empezar diciendo que no son una casualidad los resultados obtenidos en  Marzo de este año 2010, es que se ha convertido en el tercer mes consecutivo en que las ventas de viviendas han registrado aumentos, marcando así el ritmo en el levantamiento del sector.

Respecto al mismo mes de la pasada temporada las operaciones inmobiliarias han crecido en un 9%, aunque en comparación con el mes antecesor y su correspondiente tasa interanual, las compra-venta se han reducido en aproximadamente un 50%.

El total de transacciones contabilizadas fue de 37.561, representando el 89% los inmuebles libres y el 11% restante las viviendas protegidas (VPO) impulsadas por el Gobierno Nacional.

Al mismo tiempo debemos observar que el mayor ascenso en las ventas se produjo en el rubro de las viviendas y pisos de segunda mano, las cuales alcanzaron una subida cercana al 25%. La razón de este fenómeno podemos encontrarla en dos puntos: el primero es que la situación actual del parque inmobiliario usado permite encontrar más y mejores oportunidades de compra para los interesados, añadiendo además que en este tipo de operaciones no se incurre en ningún tipo de hipoteca, lo cual implica asumir un riesgo menos. El segundo punto, y quizás más importante, es la legislación fiscal que empezará a regir a partir de Julio, momento en que aumentará la alícuota del IVA (de 7 a 8%) para las edificaciones a estrenar, además aquellos que compren casa a partir de enero de 2011 no podrán disfrutar en el IRPF de la deducción por adquisición de vivienda habitual si tienen ingresos superiores a 24.000 euros anuales.

Low Cost Madrid 2010

Entre el 12 y 14 de Marzo del corriente año se desarrollará en Madrid la segunda edición del Low Cost, una feria destinada a ofrecer inmuebles con grandes descuentos y posibilidades de financiación.

Promotoras inmobiliarias, Bancos y Cajas son los anfitriones del evento, con descuentos en los precios que en algunos alcanzan un 40%. Como mencionamos anteriormente, uno de los puntos fundamentales y que se resalta como gran atractivo son las financiaciones disponibles para los compradores, préstamos e hipotecas saldrán durante dos días a tratar de reducir el stock de viviendas que hoy en día son un problema para el sector.

Entra las promociones más destacables encontramos las dirigidas al campo tributario, incluyendo la gran mayoría puntos enlazados con la futura subida del IVA a partir julio de 2010 y la la eliminación de la desgravación fiscal en el IRPF para las rentas superiores a los 24.107,2 euros anuales.

El evento se llevará a cabo en el pabellón de La Pipa, Casa de Campo. Las firmas más rutilantes  que se presentarán son: ACP Level, Afirma Grupo, Ahorro Corporación, Bancaja Hábitat, Grupo Inmobiliario Ferrocarril, Hercesa inmobiliaria, Iberdrola Inmobiliaria, idealista.com y Caixa Catalunya entre otros.

Sin dudas que se trata de una magnífica posibilidad para quienes buscan realizar una inversión de este tipo, el éxito de la anterior edición es el fundamento estelar para quienes aún dudan del proyecto.