La Hipoteca Sin Más de Bankinter es sin duda uno de los productos estrella de la entidad financiera. Se trata de un préstamo a tipo de interés variable cuya principal característica es que permite la dación en pago o, dicho de otra forma, saldar la hipoteca con la entrega de la casa. Analizamos la oferta.
La Hipoteca Sin Más de Bankinter financia hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda durante un plazo máximo de 35 años (40 en el caso de jóvenes) siempre que la edad de los titulares no supere los 75 años al final de la vida del préstamo. El capital máximo del préstamo será de 600.000 euros y el mínimo de 30.000 euros.
Seria la denuncia que hace el Defensor del Pueblo, José Pablo Ruiz Abellán en lo que respecta a Lorca, sobre que existen entidades financieras que se quedarían con una parte del dinero del Consorcio de Seguros que destina a la paga de lorquinos que lamentablemente perdieron su vivienda y en casos en lo que la vivienda además no está en buenas condiciones, como media de amortización de la deuda del préstamo hipotecario. Estima que, las entidades financieras tendría que ser tomadas como una garantía hipotecaria del dinero que el Consorcio de Seguros desembolsa.
La dificultad se da también para aquellos propietarios o también ex propietario de dicha vivienda tiene serios problemas para iniciar la construcción de su nueva vivienda al no tener otra pero no dispone del dinero suficiente para embarcarse en una nueva construcción. Es una clara muestra de que más allá del nivel particular la coyuntura refleja que tampoco existe un fondo disponible para impulsar la actividad económica que genera construir nuevas viviendas una situación que no es solo de esta región.
Una propuesta del Defensor del Pueblo, las entidades financieras tienen que tomar como garantía hipotecaria el desembolso que hace el Consorcio de Seguros, en vez de la vivienda. Este dinero podría ser utilizado como garantía de la deuda del propietario de la vivienda para con su banco, pero poder otorgárselos de a poco y a medida que este construye su nueva vivienda.
Otro problema que resulta se da con la situación de los edificios públicos, estos carecen de atención perjudicando la actividad de cada uno. Las denuncias parte de 47 profesores de un instituto y la precariedad de la situación edilicia del edificio lo que perjudica desde varios aspectos y en especial ante un potencial derrumbe.
El terremoto de Lorca ha traído serias consecuencias edilicias y quejas de los lorquinos por la falta de ayudas o promesas incumplidas o la no llegada de ayuda monetaria lo que hace que los que han perdido sus viviendas deban vivir todavía en una situación precaria o con sus parientes y más los que perdieron sus comercios es doblemente perjudicial. Y que encima existan personas, grupos organizados de estafadores o entidades financieras aprovechándose de la desgracia de los lorquinos es empeorar lo que ya está mal.
Como señalan con el pasar de los meses muchos han dejado de esperar lo que nunca les llegaría o se les ha prometido y empiezan a entablar quejas y demandas ya que no han encontrado respuesta en las administraciones y en entidades aunque se diga que el Consorcio de Seguros ha pagado por el terremoto, los lorquinos esperan y desesperan.
El tema de la dación en pago para las familias que no puedan pagar sus hipotecas es una de las solicitudes que vienen pidiendo desde varias entidades defensoras de los hipotecados. Uno de ellos es José Pablo Ruiz Abellán, el Defensor del Pueblo de la Región de Murcia, que expone las situaciones que deben pasar muchas familias españolas que por situación de desempleo y otras se ven impedidas y les trae el impago de la hipoteca.
Con esto piden que se modifique la ley con la finalidad de regular la dación en pago, para casos de residencia habitual y deudores de buena fe, en caso que el banco llegara a ejecutar la hipoteca quedándose la vivienda, por lo que la deuda sea liquidada, esto pondría la ley a la par de otros Estados.
Solo basta con ver que las reclamaciones de familias sobre sus hipotecas y desahucios acrecientan sus dudas y crecen las consultas mes a mes lo que refleja la dura situación que se vive. También se dan muchas quejas sobre este tema mientras que el Defensor del Pueblo informa y orienta sobre los Servicios Sociales de las administraciones y de mediación ante los bancos.
En varias comunidades se viven desesperadas situaciones de sobreendeudamiento de familias que,arrastradas por la crisis económica y en peores casos con todos sus integrantes en paro, no pueden pagar su préstamo hipotecario y hasta se les quita la vivienda.
A todo esto, el PSOE en su camino a la campaña electoral por las elecciones generales del 20 N también se preocupa por las hipotecas impagadas por lo que propone reformar la Ley Hipotecaria que establecerá que sea obligatorio para las entidades financieras ofrecerles productos hipotecarios que posean la garantía solo en el bien hipotecado, esto es ni más ni menos que la dación en pago. Otra medida es la que rija en las comunidades autónomas que se exima el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sobre los casos que el banco acepte la vivienda para saldar la deuda, con la novedad de que existirá una exención ligada con ciertos límites que busca evitar abusos de los bancos.
La dación en pago propuesta por Rubalcaba se trata de poder entregar de la casa para saldar la totalidad del préstamo hipotecario, con esto la vivienda cubrirá el valor al total de la deuda pendiente hasta ahí nada novedoso, sería por cierto novedoso si tuviera carácter retroactivo, pero tampoco convendría que sea aplicada generalizadamente a las hipotecas que se regularon en otras condiciones.
Lo que se trataría es de poner en estudio los diferentes casos ya que existen diferentes perfiles, además de que rija algo así como la dación en pago que favorezca los pactos entre los deudores de buena fe y el acreedor, y que la subasta de la vivienda no sea de las primeras medidas sino de las últimas.
Además de que sean partícipes todos los agentes intervinientes, entre los que se destacan notarios y registradores, además de impulsarse un acuerdo con las CCAA que eximia del pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) a bancos que lleguen a aceptar este tipo de viviendas como pago total de la hipoteca.
Sin querer meter el dedo en la yaga, lo cierto es que acusamos demasiado rápido a las entidades financieras de ser las culpables de los ‘expediente X’ que muchas veces en los préstamos hipotecarios y en la contratación de productos financiero en general y sin embargo haríamos bien en repasar nuestros hábitos como consumidores. Una encuesta de la Federación de Usuarios Consumidores Independientes de la Comunidad de Madrid desvela que un 52% de las personas no termina de entender las hipotecas que firmaron en su día.
Lejos de ser una curiosidad, la encuesta, de la que se hace eco Lainformacion.com, muestra un estilo de entender la gestión financiera y el compromiso económico cuanto menos alarmantes. Y es que al 52% que asegura haber firmado la hipoteca sin leerse todo el contrato porque no lo entendía, hay que sumar un 26% que directamente asumió parte de lo que ponía en texto. Al final, sólo un 22% de los encuestados dijo haber comprendido completamente la hipoteca que estaba firmando.
La encuesta señala además los datos en los que más incidieron los bancos a la hora de explicar las condiciones del préstamo. En este sentido, un 88% asegura que recibió información clara y concisa sobre los tipos de interés y el plazo de la hipoteca, un porcentaje que se reduce al 62% para los gastos notariales y todavía más (cerca del 33%) para las comisiones y gastos de cancelación parcial de la hipoteca. Además, un 70% dice que no se le advirtió de la cláusula suelo.
A la vista de estos datos se puede entender mejor que el suelo hipotecario no sea una excepción sino casi una norma para las hipotecas firmadas durante el boom inmobiliario, que se firmasen créditos por encima de la capacidad de endeudamiento o, lo peor de todo, que se firmasen créditos pensando que se trataba de hipotecas bajo la modalidad de hipoteca abierta. Aún a riesgo de ir contracorriente cabe preguntarse ¿Es el banco el único culpable de estas atrocidades? ¿No puede ser que los propios ciudadanos tengamos algo que ver en esta situación?
La vivienda es la mayor inversión que una persona llevará a cabo en toda su vida y sin embargo invertimos más tiempo en buscar y comparar el precio de la nueva televisión/videocámara/coche… que el que dedicamos a estudiar el medio por el cual financiaremos la compra de la casa: la hipoteca. Se pueden poner diferentes excusas, empezando por el complicado lenguaje técnico de la escritura de la hipoteca y terminando por el desconocimiento de la legalidad a la que está sujeta la compra-venta de viviendas. Sin embargo, al final lo único que se desprende de todo esto es una cierta dejadez en la gestión de las finanzas personales, ya que si bien puede entenderse la dificultar para entender todos los términos del contrato hipotecario, no puede decirse lo mismo de no conocer nuestros derechos en la firma del préstamo más importante que firmaremos en nuestra vida.
El último movimiento de la Fed no ha sido iniciar un QE3, sino recuperar lo que se conoce como ‘Operación Twist’, un sistema empleado en los años 60 y que permitiría rebalancear su cartera de deuda para tratar de bajar los costos de la financiación, lo que serviría para reducir los tipos de interés de las hipotecas y dar un empujón al maltrecho mercado de la vivienda noteramericano.
Cuando los economistas ya empezaban a barruntar un nuevo Quantitative Easing o QE, que ya sería el tercero, la Reserva Federal (Fed) se ha sacado un as de la manga anunciando su “Operación Twist”, un sistema que se utilizó en 1961 y que recibió ese nombre en honor al baile del momento. El plan permitirá al organismo que preside Ben Bernanke tratar rebajar los tipos de interés de las emisiones de deuda a largo plazo, al tiempo que se presiona también a la baja los tipos de interés de las hipotecas como medida de impulso para el mercado inmobiliario.
¿En qué consiste?
La acción de la Fed será como un baile en el que combinará pasos cortos y largos. En concreto, el organismo venderá 400.000 millones de dólares en bonos a corto plazo con un horizonte menor de tres años para invertir el dinero que obtenga en la compra de bonos a largo plazo de entre seis y 30 años. El objetivo es rebajar los tipos de interés a largo plazo a costa de subir los tipos a corto, de ahí también el nombre, ya que se estaría “retorciendo” la curva de bonos.
Aplicado a las hipotecas
El segundo propósito de esta medida pasa por reavivar el mercado inmobiliario, que no se ha recuperado desde la brusca caída de 2008. La teoría nos dice que unos tipos de interés más bajo tienden a incentivar la compra de vivienda. En este sentido, parte de la estrategia de la Fed será utilizar parte del principal obtenido por los bonos hipotecarios que ya tiene para comprar más de estos productos, lo que debería hacer bajar las tasas de interés de forma más rápida (es la Operación Twist pero específicamente aplicada al mercado hipotecario). El problema es que los tipos de interés ya se encuentran en mínimos y no está muy claro que una leve caída vaya a ser suficiente incentivo. De hecho, la compra de vivienda en Estados Unidos se encuentra en mínimos de 15 años.
En un entorno económico negativo y donde el crédito está congelado, resulta por lo menos difícil pensar que el ciudadano de a pie se va a endeudar sólo porque el dinero está barato.
A esto hay que añadir otro riesgo adicional y es que pese a que la Operación Twist está en marcha desde antes del anuncio de la Fed, siempre existe la posibilidad de que los inversores vendan sus bonos a largo plazo anticipando el final del programa el próximo junio de 2012. Esto haría que estuviésemos ante un incentivo de apenas nueve meses de duración.
El sistema de amortización de la hipoteca establece la forma en la que se realizarán los pagos del préstamo así como la parte que irá a amortizar vivienda y la que se destinará a pagar intereses. Uno de los sistemas más utilizados es el sistema francés, que destaca por mantener unas cuotas constantes.
Los sistemas de amoritzación de hipotecas determinan la forma en la que se devolverá el dinero del préstamo al banco y más concretamente cómo se estructurará el pago de cuota mensual. Puede parecer baladí elegir entre una fórmula u otra, pero nada más lejos de la realidad.
Al final, el sistema de amortización será el responsable de que terminemos pagando más intereses por el préstamo o del porcentaje de la vivienda que vamos pagando frente a los intereses generados por la hipoteca. En España el más utilizado es el sistema francés de amortización quese caracteriza por tener unas cuotas constantes. Es decir, que se intenta lograr que la letra mensual sea lo más estable posible -de hecho, sólo varía en función del tipo de interés cuando llega el momento de revisar la hipoteca-.
Para lograr unas cuotas constantes, se distribuye el pago del capital y de los intereses a lo largo de todas las cuotas del préstamo, lo que a su vez hace que en las primeras letras casi toda la cuota corresponde a intereses, mientras que en las últimas casi todo el pago corresponde a la amortización real de la vivienda.
Como funciona
Así, por ejemplo, para una hipoteca de 300.000 euros a 30 años con un tipo de interés del 4% las cuotas serían de 1.432,4 euros. En el primer pago, 1.000 euros corresponderían a intereses y 432,24 euros a amortización de capital, mientras que en la última cuota sólo se destinarían 4.76 euros al pago de intereses y el resto a amortización.
Esta distribución no es arbitraria. Por una parte, es una de las fórmulas matemáticas más sencillas para mantener las cuotas constantes y por otra beneficia directamente al banco, que se asegura antes el pago de los intereses -algo especialmente importante ante posibles amortizaciones anticipadas-.
La siguiente imagen muestra de forma gráfica el funcionamiento del sistema de amortización frances.
Debido a su distribución, otra de las particularidades del sistema francés es que la opción de amortizar capital anticipadamente pierde interés conforme pasan los años. Al principio resulta más provechoso anticipar el dinero de la hipoteca que al final del préstamo. Y es que si se anticipa capital durante los primeros años se acelera el paso al siguiente tramo de la hipoteca o, dicho de otra forma restará menos capital por pagar y por lo tanto esto generará menos intereses.
Ahora que recuperamos el Impuesto sobre el Patrimonio llegan las dudas sobre como aplicarlo en el ámbito de la vivienda habitual y algunos medios, en lugar de informar, desinforman. Con la nueva composición del impuesto nuestra casa estará exenta de tributar hasta los 300.000 euros. Pero por si acaso, aquí os dejamos unos cuantos ejemplos sobre como funciona este tributo.
Como cada vez que hay un cambio legislativo en materia fiscal llueven las noticias sobre como aplicarlo, a quien afecta, cuanto habrá que pagar… El problema es que no siempre toda la información que aparece en los medios de comunicación es correcta. De hecho, ayer mismo, un día antes de la aprobación del ‘nuevo’ Impuesto sobre el Patrimonio me preguntaba mi mujer como debía aplicarse a la vivienda después de escuchar en un informativo nocturno (una pena que no recuerde cuál) que todo el que tenga una vivienda valorada en más de 300.000 euros deberá pagar por ella. ¿Es cierto? Sí pero no. Es decir, se trata de una verdad a medias que no es 100% fiel al funcionamiento real del impuesto, así que vamos a tratar de aclarar por qué.
Para empezar, vamos a ver de forma resumida en qué consiste el Impuesto sobre el Patrimonio, quien debe pagarlo y a qué bienes afecta y después pondremos un par de ejemplos prácticos. Quienes quieran más información pueden encontrarla en los enlaces al final del texto.
En que consiste el impuesto
El Impuesto sobre el Patrimonio grava los bienes y derechos de los ciudadanos. Es decir, les hace pagar por algunas de sus posesiones (los artículos del 10 al 25 de la Ley 19/1991, de 6 de junio establece cuáles son estas posesiones) siempre que el valor total de su patrimonio supere los 700.000 euros.
Entre los bienes que se consideran patrimonio figuran las joyas, embarcaciones, obras de arte y, por supuesto, las viviendas. Sin embargo, en el caso de la vivienda habitual existe una exención de hasta 300.000 euros, de forma que si el valor de nuestra casa es menor no tendremos que pagar por ella. Incluso si supera esa cifra es muy posible que tampoco debamos pagar, ya que lo importante es que el valor total de nuestro patrimonio alcance los citados 700.000 euros. Si no lo hace, no habrá que pagar nada, independientemente del valor del inmueble.
Dos casos prácticos
Como siempre, lo más sencillo para entender este tipo de cambios es a través de ejemplos. En este caso vamos a poner tres casos prácticos muy sencillos y resumiendo al máximo las complicaciones numéricas y fiscales (pido perdón por ello).
Antes, conviene explicar que para determinar el valor de una casa a efectos del Impuesto al Patrimonio, se tiene en cuenta el mayor de los valores entre el valor catastral o el precio de venta. En el caso de las viviendas en construcción sólo se tendrá en cuenta el dinero que se haya satisfecho a 31 de diciembre. Una vez aclarado este punto, vamos con los dos ejemplos:
Caso 1: Pedro tiene una vivienda valorada en 150.000 euros que es su vivienda habitual. El resto de su patrimonio es de 75.000 euros. ¿Debe pagar el impuesto? No, ya que para empezar su patrimonio no alcanza los 700.000 euros. Además, a efectos del impuesto la vivienda estaría exenta al no superar los 300.000 euros, por lo que sólo tendría un patrimonio de 75.000 euros.
Caso 2: Juan tiene una vivienda valorada en 400.000 euros y el resto de su patrimonio es también de 75.000 euros. ¿Debe pagar el impuesto? No. De nuevo su patrimonio no alcanza los 700.000 euros. En el caso de la vivienda, de los 400.000 euros sólo se tendría en cuenta a efecto de calcular el patrimonio 100.000 euros (los 400.000 menos los 300.000 euros que están exentos). Esto nos deja un patrimonio de 175.000 euros.
Caso 3: Alberto tiene dos viviendas, valoradas en 320.000 (la habitual) y 400.000 euros respectivamente, además de un patrimonio de 500.000 euros. ¿Debe pagar el impuesto? Sí, pero vamos a explicar a cuanto ascendería su patrimonio total. La exención de 300.000 euros sólo se aplica a la vivienda habitual, por lo que en este caso sumaría 20.000 euros (320.000 menos los 300.000 euros que están exentos) a los 400.000 de su otra vivienda y los 500.000 del resto de su patrimonio. La suma total es de 920.000 euros, lo que le haría tributar y no al tipo mínimo.
Espero haberos sido de ayuda. Quienes quieran información más detallada sobre el impuesto pueden consultar los siguientes enlaces:
Según los datos ofrecidos por el portal inmobiliario idealista.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano cayó un 0,2% durante este pasado mes de agosto a nivel nacional hasta situarse en los 2.167 euros por metro cuadrado, en término medio, lo que relaja algo la pendiente de la caída pero sigue manteniendo la tendencia de los últimos meses.
El precio de la vivienda de segunda mano cayo en un total de 8 Comunidades Autónomas, con descensos en 26 provincias (mientras que en julio fueron 38), y de 26 capitales de provincia (durante el mes anterior este descenso se había producido en un total de 40).
En cuanto a las regiones que experimentaron un crecimiento en el precio de la vivienda destaca Navarra, con una subida del 1,6%, Asturias, del 1,2% y Cantabria con el 1,1%. Mientras que las Comunidades Autónomas que experimentaron una caída mayor en el precio fueron Aragón, con el 1,7%, La Rioja, con el 1,5% y las Islas Baleares con el 1%.
Por otro lado, en términos de cifras globales, las Comunidades Autónomas del País Vasco y de Madrid se presentaron como las dos con un mayor precio medio de los pisos de segunda mano, con 3.421 y 3.024 euros por metro cuadrado, respectivamente. Las Comunidades con los precios más bajos fueron Castilla La Mancha y Extremadura, con 1.459 y 1.376 euros por metro cuadrado, respectivamente.
En general se detecta un descenso en la caída que puede ser interesante de cara al futuro, de cara a plantearse la evolución del futuro más inmediato del sector inmobiliario, pero preocupa que el precio de la vivienda no haya sido capaz de alcanzar el mínimo absoluto y comenzar ya un rebote que marcará el inicio de la recuperación.
Porque la recuperación del sector inmobiliario e hipotecario español pasa inexorablemente por que los precios de las viviendas vuelvan a recuperar un ligero crecimiento, de manera que la inversión en vivienda no se convierta en un problema para los ahorradores que han colocado su dinero en ellas o para los constructores y promotores que se lanzan a la construcción de nuevas edificaciones.
Y el problema es que la obsesión de los Gobiernos de los países desarrollados por fomentar la austeridad a ultranza está provocando un grave peligro de contracción económica que lastrará, aún más, la recuperación, por lo que no se espera que durante este año 2011 la cosa empiece a cambiar de manera positiva, más bien al contrario, generando una pérdida real del poder adquisitivo de las familias.
Según los datos que ha publicado hoy mismo el Instituto Nacional de Estadística, el precio medio del alquiler creció este pasado mes de julio en un 1%, con respecto al mes de julio de 2010, un incremento en la estadística pero decremento real, ya que el IPC general se situó en ese mes en el 3,1%, con lo que los alquileres crecieron 2,1 puntos porcentuales menos que la inflación.
Sin embargo, no hay que valorar excesivamente estos datos ya que no existe una estadística propia que pueda medir la evolución de los precios del alquiler en España de manera fidedigna (el INE está trabajando en una fórmula que le pueda servir), y los datos se extraen del epígrafe del IPC destinado a vivienda.
Por otro lado, y si comparamos el mes de julio con el de junio de este mismo año vemos que se ha mantenido la estabilidad de manera casi perfecta, con un insignificante incremento del 0,1%, al igual que es insignificante el incremento durante el primer semestre del año 2011, cuando cayó un 0,6%.
En cuanto al desglose geográfico destaca que en la región de Navarra se produjo un retroceso en el precio del alquiler del 0,3%, siendo la única Comunidad Autónoma española en la que el precio del alquiler no creció.
Las subidas más notables se produjeron en el País Vasco, con un crecimiento del 1,6%, en Cataluña, con el 1,4%, en Canarias, con el 1,3%, Galicia, el 1,2% y Andalucía y Aragón, con un decremento del 1,1%.
Castilla y León mantuvo la media exacta del país, con un 1%, mientras que el resto de Comunidades presentaron incrementos por debajo de la media. Baleares, Cantabria, Castilla-La Mancha, y Comunidad Valenciana, del 0,9%, Asturias, del 0,8%, Ceuta y Madrid, del 0,6%, La Rioja del 0,4%, Extremadura y Melilla del 0,3% y Murcia del 0,2%.
Según los datos que ha hecho públicos Tasaciones Inmobiliaria (TINSA), el precio de la vivienda cayó este pasado mes de julio en un 6,4%, en tasa interanual, acumulando una bajada del 22,3% con respecto a finales de 2007, momento más álgido de la burbuja inmobiliaria.
Con esta caída del mes de julio se acumulan un total de siete meses a la baja, incluyendo el máximo de junio, del 6,6%, los descensos más moderados de mayo, 5,9%, abril, 4,4%, marzo, 3,7%, febrero, 4% y enero, 5%, confirmando así la tendencia a la baja en el precio de los inmuebles y que el ajuste definitivo todavía está lejos de finalizar.
Por otro lado, y aunque se ha producido un descenso generalizado del precio de la vivienda en todas las zonas de la Península Ibérica, la costa Mediterránea sigue apareciendo como la que un mayor ajuste ha realizado con una caída de precios del 9,5%, en tasa interanual, y un acumulado desde finales de 2007 de casi un 30%, siendo la zona española donde más se ha notado este ajuste.
En cuanto a las capitales y las grandes ciudades, el descenso fue del 7,5%, bajando ya para las áreas metropolitanas, que se sitúan por debajo de la media del mes, quedándose en un 6,1% de descenso de precios. En términos de comparación con los datos de 2007, en las grandes ciudades se ha producido un ajuste del 24,6%, mientras que en las áreas metropolitanas del 23,2%.
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