La compraventa de viviendas puede retraerse por la incertidumbre legislativa

En poco más de un año la legislación hipotecaria española ha sufrido tres modificaciones significativas, unas para enfriar la burbuja inmobiliaria y otras, las últimas, para potenciar la compraventa de viviendas, lo cuál, lejos de resultar efectivo ha terminado por llenar de incertidumbres al mercado y hacer que los compradores se lo piensen dos veces antes de decidirse a comprar una vivienda.

Y es que, según la opinión de la mayoría de los analistas, la incertidumbre es el peor enemigo del consumo de larga duración como es el inmobiliario, ya que los compradores tienen ahora miedo de comprar y que dentro de poco la legislación cambie a lo que podía haber sido a su favor.

Porque a poco que echemos la vista atrás nos encontramos con un incremento del IVA, en julio de 2010, pasando éste del 7% al 8%, lo cuál provocó un encarecimiento generalizado de las viviendas y, por tanto, una contracción de la demanda.

Después, el 1 de enero de 2011, nos encontramos con una eliminación de la universalidad de la desgravación fiscal por compra de vivienda, lo cuál provocó que gran parte de la ciudadanía española no pudiera beneficiarse de esta desgravación fiscal en la compra de nuevas viviendas.

Y ahora, tras el Consejo de Ministros extraordinario del viernes 19 de agosto nos encontramos con la reducción del IVA que se aplica a la compraventa de viviendas, pasando éste del 8% al 4%, con el objetivo primordial de dinamizar al sector.

Entonces, ¿qué es lo que puede pensar un consumidor? Básicamente, ¿para qué comprara ahora si en unos meses puede haber un nuevo Decreto que me puede beneficiar? Así, el Decreto del Gobierno en virtud del cuál se reducía el IVA del 8% al 4%, lejos de dinamizar al sector inmobiliario lo ha llenado de incertidumbres y ha provocado una reducción generalizada de la demanda.

Sin duda, habrá que esperar unos meses hasta que la demanda se pueda recuperar, porque todo apunta a que la rebaja es suficientemente significativa como para que los inversores decidan atacar ahora la compra de vivienda, sin esperar a que en un futuro cercano pueda haber nuevos cambios que provoquen una pérdida neta en sus ventajas.

250.00 pisos valen menos que sus hipotecas

Según las estimaciones de los analistas del mercado inmobiliario, al menos 250.000 inmuebles en nuestro país tienen un valor de mercado inferior al valor de las hipotecas que tienen constituidas sobre ellos, lo cuál provoca una situación de bloqueo de difícil solución.

Porque si un piso tiene un valor de mercado por encima de su hipoteca, en caso de dificultad siempre puede ser vendido y con el dinero obtenido se puede amortizar el total de la hipoteca restante, haciendo que el problema económico puntual que se pueda tener desaparezca de manera inmediata.

De la misma forma, si la hipoteca que aún se adeuda a la entidad financiera tiene un valor inferior al valor de mercado del piso, la entidad puede plantearse en determinadas circunstancias el aceptar la dación en pago como solución alternativa al desahucio.

Sin embargo, con un valor de mercado por debajo de la hipoteca, todas estas soluciones alternativas desaparecen y sólo queda la opción de tener que seguir pagando la hipoteca de manera religiosa, y sin ninguna otra posibilidad, lo cuál genera un problema evidente.

Un problema en el que se han metido las entidades financieras ellas solitas, por su irresponsabilidad durante los años de boom inmobiliario, y su flexibilidad extrema a la hora de conceder hipotecas, de manera que ahora el paquete les ha explotado en las manos.

Todos los técnicos inmobiliarios aconsejan que el límite por el que debiera concederse una hipoteca no debería exceder nunca el 80% del valor de tasación del inmueble, mientras que durante los años de burbuja inmobiliaria hipotecas por el 100% del valor de la vivienda, o incluso el 120%, lejos de ser la excepción eran casi la norma.

Ello ha provocado que en el momento en el que los precios de las viviendas han comenzado a bajar, en una media que se calcula para el conjunto de España del 20%, y con casos específicos de descensos de casi el 50%, especialmente en las zonas de la costa, lugar de viviendas de segunda residencia, el valor de los pisos ha acabado cayendo por debajo del valor de sus hipotecas de manera inexorable, y provocando la situación actual.

Lugo es la ciudad española con más viviendas sin vender

Según el informe que presenta periódicamente el portal inmobiliario Idealista.com, Lugo lidera, con claridad, el ránking de capitales de provincia con una mayor densidad de viviendas de segunda mano sin vender, con 16,4 inmuebles por cada mil habitantes.

La ciudad gallega queda claramente por delante de las grandes capitales de provincia, como son Madrid, 9,6 viviendas por cada 1.000 habitantes, Barcelona, 5,1, o Sevilla, con 8,9 viviendas de segunda mano.

En el otro extremo, las ciudades que un mejor comportamiento están ofreciendo, en términos de bolsa de vivienda en stock, son Ceuta y Melilla, con 3,3 y 1,5 viviendas por vender por cada mil habitantes, respectivamente.

Estos datos ponen de manifiesto el principal problema no ya del sector inmobiliario, sino de la economía española en general, como es la bolsa de viviendas sin vender que se sigue acumulando de manera endémica, por la ingente cantidad de pisos que se construyeron durante los años de burbuja inmobiliaria, y la actual incapacidad de los vendedores para vender y de los compradores para comprar.

Para que en un futuro cercano esta solución pueda tender a resolverse se necesita, por un lado, que los vendedores bajen los precios para adecuarse a la situación real del mercado, y que los compradores tengan capacidad efectiva para comprar.

Esta capacidad efectiva les vendrá por una reducción de la tasa de desempleo, que les permita tener esperanzas en el futuro más inmediato, y una mejora de la financiación por parte de las entidades financieras, hoy en día prácticamente inexistente, tanto por las dificultades que éstas tienen para autofinanciarse, como por la elevada tasa de morosidad que sigue golpeando al sector.

Andalucía apuesta por las Viviendas de Protección Oficial

El Gobierno de Andalucía está publicitando en estas últimas semanas su labor de fomento de las Viviendas de Protección Oficial a nivel regional, con el objetivo de conseguir dar servicio a todas las familias que no se pueden permitir el adquirir una vivienda en el mercado libre.

Concretamente, y según la Consejera de Obras Públicas y Vivienda, Josefina Cruz Villalón, en una entrevista concedida a Europa Press, el 81% de las familias que solicitan una vivienda de protección oficial en Andalucía tienen rentas conjuntas por debajo de los 29.000 euros brutos anuales, con un 65% de demandantes por debajo de los 35 años de edad.

En estos momentos, y según los cálculos de la Consejería, existen un total de 272 registros donde los ciudadanos que cumplan los requisitos pueden inscribirse, y se han acumulado un total de 59.099 inscripciones, sin apenas duplicidades (un 10%), a pesar de que cada solicitante puede inscribirse en un máximo de 3 registros.

Está claro que en estos momentos de dificultades económicas para todos, y de financiación privada casi inalcanzable para la inmensa mayoría, se necesita el acceso a las Viviendas de Protección Oficial como una manera de resolver la clara ineficiencia del mercado en la que estamos viviendo. Por ello, el hecho de que las administraciones regionales estén optando por fomentar estas Viviendas de Protección Oficial, con el objetivo de permitir que familias sin recursos puedan llegar a tener una vivienda en propiedad a pesar de la crisis económica.

La compraventa de viviendas cae un 22,9% en junio

Las operaciones de compraventa de viviendas ha descendido un 22,9% en este pasado mes de junio, en comparación con el mismo mes del año anterior, según ha publicado hoy mismo el Instituto Nacional de Estadística (INE), lo que supone el cuarto mes consecutivo de descensos, para completar un total de 28.612 operaciones registradas.

Tras las subidas de enero y febrero, provocadas por la eliminación de la universalidad de la desgravación fiscal por compra de vivienda, desde marzo hasta junio se han ido produciendo diferentes caídas.

Esta caída del mes de junio se ha debido especialmente a las transacciones sobre viviendas libres, ya que las viviendas protegidas han sufrido una ligera recuperación. Las operaciones de compraventa sobre las primeras se redujeron un 26,1%, mientras que las segundas se recuperaron un 5,1%.

Del total de 28.612 operaciones registradas de compraventa, el 86,3% fueron sobre vivienda libre, mientras que el 13,7% sobre vivienda registrada, y el peor descenso se produjo en las viviendas de segunda mano, que cayeron un 24,3%, contra el 21,4% de las viviendas nuevas.

Por otro lado, y comparando los datos mes a mes, en junio se registró un retroceso del 7,1% en comparación con el mes de mayo, lo cuál llama la atención porque esta misma estadística en el quinto mes del año rozó el 28% de incremento.

En definitiva, nos encontramos con un sector inmobiliario que todavía está muy lejos de iniciar su recuperación definitiva, con un ajuste produciéndose mes a mes y con un futuro altamente incierto.

En Mayo se realizan un 18,3% menos de compraventas que hace un año

Según los datos que ha publicado hoy mismo el Instituto Nacional de Estadística, en la serie que publica desde el año 2007, las operaciones de compraventa realizadas durante el mes de mayo de este año cayeron un 18,3% con respecto a mayo del año pasado.

En total, se formalizaron 30.797 operaciones, lo que significa el tercer mes consecutivo de caída, tras el espejismo de enero y febrero, que todavía se beneficiaron del efecto fiscal de las medidas del Gobierno de eliminar la desgravación por compra de vivienda para las rentas superiores a 24.000 euros, porque el INE construye su estadística sobre datos registrados y siempre transcurre un tiempo desde que se formaliza la compraventa hasta que se registra.

Sin embargo, y a pesar de la caída interanual, mayo se ha comportado mucho mejor que abril, habiéndose dado un crecimiento intermensual del 27,7%, ya que abril cerró con el mínimo histórico de 24.100 operaciones.

Pero ese dato ha sido de nuevo relativizado por los analistas inmobiliarios, achacando el bajón de abril a la resaca del efecto anticipación de compra que se produjo en los últimos meses del año 2010, lo cuál provocó una ralentización de la compra de viviendas en enero y febrero, meses que afectan a la estadística de abril.

De cualquier forma, lo que deja claro el INE es que el sector inmobiliario y de la construcción se encuentra todavía muy lejos de iniciar su proceso de recuperación definitivo y que todo apunta a que este año volverá a ser una larga travesía por el desierto.

Viviendas del Santander con el 15% de descuento

Desde hoy, día 14 de junio y hasta el próximo domingo, día 19, la página web www.vente-privee.com ofertará viviendas del stock del Banco Santander, a través de su filial inmobiliaria Altamira Real State, con un descuento suplementario del 15%.

El total de las viviendas que formarán parte de la promoción ascenderán a 100, y a ellas sólo podrán acceder los socios registrados de la página web, casi dos millones de usuarios (concretamente 1,7 millones).

Las provincias en las que se ofertarán viviendas son Madrid, Barcelona, Alicante, Zaragoza, y algunas otras de menor calado, pero con pisos en igualdad de condiciones, con un 15% adicional sobre los descuentos que ya aplica Altamira.

Vente-privee.com intenta con esta oferta seguir innovando en el mundo comercial del sector inmobiliario, donde, a juicio de los responsables de la web, falta creatividad para intentar comercializar viviendas, especialmente indispensable en un momento de dificultad económica, como el actual.

De hecho este tipo de oferta ya se puso en funcionamiento previamente en Francia y Alemania, donde obtuvo un gran éxito tanto de público como de compradores, por lo que se espera un comportamiento similar en España.

Para poder participar de esta oferta, los socios de la web tendrán que entrar en la página elegir el inmueble por el que se muestran interesados (allí podrán ver fotografías y condiciones de la vivienda), para rellenar, posteriormente un formulario de interés. En ese momento, los comerciales de Altamira se pondrán en contacto con las personas interesadas para formalizar, en su caso, la compra.

El alquiler baja más que el precio de venta de las viviendas

Según ha publicado Europa Press hoy mismo, el alquiler en España cayó en abril en un 5,86%, en tasa interanual, es decir, comparado con las mismas cifras de abril de 2010, mientras que valorado en términos intermensuales, con respecto a marzo de 2011, aparece un incremento del 0,09%.

Esta caída del precio del alquiler con base anual es superior a la caída de precio de venta, que para el mismo período, y según los datos que publica Europa Press, ascendió al 4,24%, con lo que se antoja más eficiente, desde el punto de vista económico, el alquiler ante la compra.

La Comunidad Autónoma con unos precios de alquiler más económicos es Extremadura, con una media de 4,6 euros por metro cuadrado, seguida de Castilla-La Mancha, con 4,90 euros por metro cuadrado, Murcia, 5,38 euros por metro cuadrado y Cantabria, 5,44 euros por metro cuadrado.

En el extremo opuesto, los alquileres más caros aparecen en Madrid, con 9,56 euros por metro cuadrado, País Vasco, con 9,04 euros por metro cuadrado, Cataluña, 8,6 euros por metro cuadrado, y Navarra, 7,73 euros por metro cuadrado.

En cuanto a la evolución anual de los precios de alquiler, sólo tres regiones han ofrecido incrementos en el precio del alquiler, con descensos en el resto. Los incrementos se han producido en Navarra, Murcia y Castilla y León, con incrementos de 16,76%, 3,82% y 1,03%, respectivamente.

En lo que a descensos se refiere, la mayor caída se ha producido en el País Vasco, con el 15,56%, seguida de Islas Baleares y La Rioja, con caídas en el precio de la vivienda en alquiler, en términos interanuales, del 13,67% y el 12,32%.

En definitiva, nos encontramos con un mercado, como el inmobiliario, claramente a la baja, tanto en términos de alquiler como de compraventa, tendencia producida, sin duda, por el exceso de viviendas vacías sin vender, lo cuál incrementa la oferta de manera artificial, y otorga el poder a la demanda.

Viviendas Domóticas en España

La primera pregunta del lector seguramente será acerca del significado de este tipo de inmuebles. Una vivienda domótica es aquella que posee la ultima generación en tecnología, esto es, seguridad, energía y comunicaciones.

Las características más importantes de este tipo de hogares son:

• Seguridad: mediante modernos sistemas, se instalan detectores de movimiento, alarmas antiincendio, alarmas anti-robo, sistemas de pánico. En el lugar físico de la cocina, censores de humo ejecutan avisos en caso de fugas de gas y agua o incendios.

• Iluminación: mediante una orden de voz se pueden encender o apagar las luces, al igual que subir o bajar persianas. También bajo este mecanismo se puede regular la calefacción y desplegar proyectores de visualización.

• Señal de televisión en High Definition  (alta definición), lo mismo para banda ancha.

• Climatizadores de agua: en cualquier lugar de la vivienda se podrá elegir la temperatura del agua, sea para tomar un baño, lavar la ropa, etc.

• Jardín : se instalan un modelo de estación de energía geotérmica, una caldera de condensación y placas fotovoltaicas.

La principal encargada por el momento de suministrar el equipamiento necesario es la conocida empresa de tecnología Asimelec, que asegura que no es necesario gestionar ningún tipo de préstamo o financiación para poder adquirir los servicios, sino que con apenas unos 3.000 euros alcanzaría para convertir su morada en una casa digital. El argumento principal para inclinarse por esta nueva concepción es la comodidad y el confort, pero por sobre todas las cosas, el ahorro energético.

Caída del precio de la vivienda libre

Así lo ha estimado el Instituto Nacional de Estadísticas (INE), argumentando que una de las principales causas de la baja en el tercer trimestre es la disminución de los precios de los pisos y de las viviendas de segunda mano.

Primero es necesario aclarar que los datos registrados por el INE  no son iguales que los elaborados por el Ministerio de Vivienda, siendo la diferencia básica la fuente para la elaboración. La primera entidad recopila su información del Consejo General del Notariado sobre escrituras formalizadas dentro del territorio nacional por personas físicas y la segunda del Ministerio de Vivienda basándose en  los datos aportados por la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (ATASA).

El INE ha concluido que en los meses de Julio, Agosto y Septiembre el descenso de los costos de la vivienda libre ha sido  de 7.7% respecto a Abril, Mayo y Junio y en comparación con lo antes mencionado, el Ministerio asegura que el decrecimiento en los precios ha sido de un 8%. En referencia al tercer trimestre pero de 2008 la devaluación ha alcanzado el 7%.

La vivienda usada continúa con su senda decreciente acumulando en el año un descenso de 23.7%, mientras que la vivienda nueva ha registrado una baja de 5.6% en el tercer período del año.