Aunque en España no estamos tan acostumbrados como deberíamos, cualquier persona está en su derecho de modificar su hipoteca o por lo menos pedir al banco la revisión del préstamo si considera que debe cambiar alguna de las condiciones que aparecen en el contrato. Para ello existen dos posibilidades: la novación o la subrogación hipotecaria.
Por modificación de condiciones o por cambio de garantías, el banco o la caja le pueden exigir una comisión en el caso de que usted solicite, y la entidad lo acepte, que se cambie alguna de las características del préstamo. Remunera a la entidad por los trámites que debe realizar en la modificación del contenido del contrato y/o en el análisis de riesgos que pueden suponer para la entidad las modificaciones a realizar, como por ejemplo la aceptación de un nuevo deudor, en el caso de adquisición de vivienda al promotor o a un tercero –lo que se llama subrogación de deudor.
Novación modificativa: Una novación no es otra cosa que una modificación de condiciones del préstamo, pero que tienen una ventaja: que se beneficia de las reducciones de costes notariales y registrales establecidas en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de condiciones de los préstamos hipotecarios.
En dicha Ley se dice que se consideran novaciones con esas ventajas las escrituras en las que se pacten una o varias de las siguientes modificaciones:
- la ampliación o reducción de capital
- la alteración del plazo
- las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente
- el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo;
- la prestación o modificación de las garantías personales.
Como se trata de una modificación, en las novaciones el banco o caja le podrá exigir la comisión por modificación que se cita en el apartado anterior. No obstante, en los préstamos hipotecarios a interés variable, cuando la novación sólo se refiera a la ampliación del plazo del préstamo, la comisión está limitada al 0,1% sobre el capital pendiente de amortizar.
Por amortización parcial anticipada: Remunera a la entidad por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar –o lucro cesante- al dejar de percibir los intereses por el capital que se amortiza anticipadamente.
Compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés: Si se trata de un préstamo o crédito hipotecario (sea a tipo de interés fijo o variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario (o sea el deudor) es una persona física (o una empresa de reducida dimensión a efectos del impuesto sobre sociedades), las entidades sólo podrán cobrar, por amortización anticipada parcial, y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto decompensación por riesgo de interés.
Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrá ser superior:
- al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o
- al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior.
- Y, si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada.
La compensación por tipo de interés se rige por las siguientes reglas:
- En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto.
- En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está usted pagando.
