Los datos de hipotecas confirman el desapalancamiento de la banca, lo que muestra que el año 2012 fue El Peor Año para las Hipotecas. En la actualidad, las pocas hipotecas que se conceden provienen de las ventas de inmuebles de las propias entidades financieras.
Aunque aumenta ligeramente el importe medio contratado, hasta los 103.592 euros, lo cierto es que las estadísticas refuerzan la visión negativa sobre el mercado inmobiliario. No existen estadísticas concretas que permitan diferenciar las hipotecas concedidas para ventas en el mercado libre y las concedidas por las entidades financieras para los clientes que compran alguno de sus inmuebles. En todo caso, viendo el ritmo de ventas de viviendas por parte de los bancos se podría concluir que gran parte de las hipotecas concedidas van asociadas a las ventas de las entidades financieras.
Análisis Histórico
Desde las casi 120.000 hipotecas mensuales que se concedían en el año 2007 hasta las poco mas de 21.000 que se conceden actualmente, el descenso es francamente desolador. A este ritmo de concesión de hipotecas, el mercado tardará muchos años en digerir el stock actual de viviendas.
Actualmente se estima que existen cerca de 2,2 millones viviendas sin vender de las cuales alrededor de 800.000 se han generado en los últimos 5 años. Estas últimas 800.000 viviendas han sido construidas y valoradas a precios muy por encima de como se encuentra hoy el mercado. A pesar de los descuentos ofrecidos en algunas promociones, las entidades financieras, las inmobiliarias y los particulares, se resisten a vender con pérdidas significativas.
Más conflictos
A la poca actividad de mercado inmobiliario se une la nula disposición de las entidades a aumentar sus balances y el empeoramiento de las condiciones ofrecidas a los clientes. Tipos más altos, menor porcentaje sobre el precio de la vivienda y mayores garantías además del inmueble.
Posibles Soluciones:
Aunque actualmente se construyen aproximadamente el mismo número de viviendas de las que se venden, es necesario que aumente la demanda de manera significativa y siga descendiendo la nueva construcción. La estimación de crecimiento de nuevos hogares (demanda potencial) es de unos 200.000 al año hasta el año 2020 mientras que la construcción de nuevas viviendas se estabilizaría alrededor de las 150.000 unidades anuales.
Demandas Extranjeras
Dado que gran parte de las viviendas en stock se encuentran en zonas costeras y segundas residencias, es fundamental que se recupere la demanda de extranjeros. Esto sólo ocurrirá una vez se estabilice la situación económica del país, siendo además necesario que los precios desciendan hasta un nivel en que los compradores no vean riesgo de futuras caídas.
Es una realidad crítica tanto para las entidades bancarias como para los clientes, por esa razón, sería conveniente que la concesión de hipotecas mensuales iniciase una mejoría que la llevase a niveles más cercanos a las 50.000 mensuales para permitir la recuperación del mercado residencial, y que además se produjese una caída de precios significativa en las zonas costeras que atrajeses a los inversores europeos que han abandonado nuestro mercado.
Es una posible solución para salvar lo que resta del año 2012, El Peor Año para las Hipotecas.
