Los mercados de capitales hacen dos cosas. En primer lugar, brindan deudas a largo plazo y, en segundo lugar, brindan oportunidades de inversión. Así se usan en bienes raíces.
Deuda del Mercado de Capitales Inmobiliario
Los gobiernos, los inversores, las empresas y otras instituciones a menudo necesitan pedir prestado grandes sumas de dinero para grandes proyectos inmobiliarios. No todo el mundo tiene acceso a millones de dólares para un gran complejo de apartamentos, una planta de fabricación o un centro de recreación comunitario. Además, los bancos no siempre están dispuestos o son capaces de financiar este tipo de proyectos, ya sea por falta de crédito o por la cantidad de dinero requerida.
Estos proyectos no solo necesitan un capital significativo para comenzar, sino que también deben pagar la deuda a largo plazo. Las deudas que tardan más de un año en pagarse se consideran a largo plazo.
Estos préstamos se utilizan para activos cuyo ciclo de vida es superior a un año. En bienes raíces, el edificio puede tardar más de un año en completarse y los ingresos del activo continuarán mucho más allá de un año. Estas herramientas de financiación pueden ser utilizadas tanto por el sector público como por el privado.
Inversión en el Mercado de Capitales Inmobiliario
Las personas también pueden invertir en los mercados de capitales. Estos inversores se unen a un grupo de otros para recaudar capital para grandes proyectos inmobiliarios. Estos individuos y empresas luego se pagan a través de dividendos cuando la propiedad comienza a generar dinero, como cuando el alquiler se cobra regularmente. Debido a que los préstamos se reparten entre muchos inversores, el riesgo individual se reduce significativamente.
Las inversiones en estos mercados se convierten en acciones, que también pueden venderse como valores u otros tipos de instrumentos financieros en un mercado secundario. Mientras que el mercado primario es donde se originan los préstamos, el mercado secundario permite que otros inversores se involucren y obtengan un rendimiento.
¿Es el mercado inmobiliario un mercado de capitales eficiente?
El mercado inmobiliario es cíclico. La eficiencia de los mercados tanto públicos como privados depende de la oferta y demanda local en cada momento. Por lo tanto, los inversores de capital deben ser conscientes del punto en el que se encuentra cada mercado en su ciclo.
Por ejemplo, si una comunidad tiene una gran cantidad de bienes inmuebles disponibles, los precios de las propiedades bajarán, pero si una comunidad experimenta escasez, los precios subirán. Esto se puede desglosar aún más.
Si la vivienda escasea, los proyectos multifamiliares pueden tener retornos significativos, al menos hasta que se construyan más viviendas unifamiliares. Además, si una comunidad carece de espacio comercial o de fabricación y la población local y el PIB pueden respaldar estos negocios, estos inversionistas deben esperar altos rendimientos.
Los proyectos públicos tienden a ser menos volátiles que los proyectos privados simplemente porque el gobierno local, estatal o federal solicita el préstamo para mejorar el bienestar social, económico y ambiental de los estados, condados y ciudades.
En el pasado, los gobiernos implementaron regulaciones estrictas sobre las instituciones financieras y las herramientas del mercado de capitales, lo que llevó al fracaso de muchas de estas inversiones.
Sin embargo, en la década de 1970, muchas de estas regulaciones se eliminaron o redujeron, mejorando la eficiencia y el éxito de estos mercados. Sin embargo, todavía se ven afectados por la inflación, que aumenta los costos de la deuda, los costos operativos, los requisitos de rendimiento de las acciones y las tasas de capitalización, al tiempo que disminuye los rendimientos, la valoración y la demanda.
