La permuta no es más que el intercambio de bienes entre dos partes es un contrato por el que se entrega una cosa a cambio de recibir otra. De ahí se puede deducir que una permuta inmobiliaria no es más que el cambio de una vivienda .
Sin embargo, la permuta inmobiliaria está sujeta a reglas especiales, empezando por ciertos impuestos en el caso de las personas físicas.
La permuta está regulada en el Código Civil por cuatro artículos enclavados entre el 1538 y el 1541 el primero de los cuales la define como «un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra». Con esta descripción podríamos pensar que cualquier transacción, incluido el pago con dinero, se puede considerar una permuta, pero la realidad es que esta sólo se refiere al intercambio de objetos o bienes, no de dinero. De la definición anterior se infiere que la permuta es un contrato que consensual (el trato se cierra por el consentimiento de ambas partes, no por su transmisión efectiva), bilateral (genera obligaciones para ambas partes) y oneroso (cada una de las partes recibe algo como contraprestación).
Lo cierto es que la regulación acerca de la permuta es más bien escasa, algo que afecta también a la permuta inmobiliaria. En el fondo, esto no sería más que el reflejo de que este tipo de transacciones son cada vez más escasas. En una sociedad dominada por el dinero el intercambio de bienes puede parecer en muchos sentidos cosa del pasado.
Como es lógico, la permuta inmobiliaria se refiere al intercambio de la vivienda o de suelo. De hecho, uno de los casos más habituales es la permuta de suelo edificable a un constructor a cambio de que éste entregase en un futuro una determinada superficie construida. Es decir, entregar suelo a cambio de una vivienda en el edificio que se construirá en él. Otra alternativa es el cambio de una casa por otra. En este caso el problema suele radicar en la tasación de la vivienda, ya que rara vez suelen coincidir en su valoración.
El artículo 1446 del Código Civil prevé esta posibilidad y aclara que «si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa, se calificará el contrato por la intención manifiesta de los contratantes. No constando ésta, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario». Es decir, se considerará como una permuta inmobiliaria si el dinero que se entrega no supera al valor de los bienes.
Pero que se trate de una permuta y no de una compra venta no exime la operación del pago de impuestos. De hecho, para empezar habrá que hacer frente a unos gastos de notaría y registro, al igual que al constituir una hipoteca. A esto debemos sumar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y el de Actos Jurídicos Documentados, que varían en función de cada comunidad autónoma (ver el porcentaje en la tuya) y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de Bienes de Naturaleza Urbana. Al final, terminaremos pagando bastantes impuestos, parecidos a los gastos de la hipoteca en el momento de su constitución o de la compra-venta de la vivienda.
