La subrogación es una opción para tratar de mejorar las condiciones de nuestra hipoteca. Vamos a conocer las claves principales a la hora de subrogar hipoteca.
El principal objetivo de la subrogación es la búsqueda de la mejora de las condiciones de nuestro préstamo hipotecario, a partir del trasladar este de una entidad financiera a otra.
Y es que siempre se ha tenido la idea de que la subrogación es un modelo de mejora fundamentalmente basado en buscar las mejores condiciones posibles en cuatro tipos de interés, algo justificable en momentos en los que estos tipos se han movido de manera bastante pronunciada. Incluidos aquellos casos en los que las innovaciones no ofrecían a los usuarios modelos de mejora interesantes para sus bolsillos.
Cómo se hace una subrogación de hipoteca
Para comenzar el proceso de subrogación, debemos cancelar nuestra hipoteca en el registro de la propiedad. En este aspecto hay que tener en cuenta que no nos haremos cargo del impuesto de actos jurídicos. También es importante ser conscientes de que una subrogación no es la liquidación de una hipoteca para la contratación de otro, sino una operación de traslado de hipotecas en las que únicamente podemos mejorar ciertos elementos, como la modificación de los tipos de interés y de los plazos de amortización.
De esta manera, a pesar de que es cierto que se pueden modificar las condiciones también a partir de una subrogación del deudor, (situación que se da con bastante regularidad en la compraventa de viviendas cuando el comprador de dicha vivienda subroga la hipoteca existente y asume la deuda), por norma general en una subrogación no vamos a encontrar las opciones de ampliación de capital o de posibilidad de añadir titulares al producto como si podemos encontrar en la novación.
Qué gastos tiene una subrogación de hipoteca
Hay ciertos aspectos que hay que tener en cuenta para valorar si conviene subrogar hipotecas, son principalmente el tipo de interés que nos ofrece la nueva entidad y las comisiones que conlleva esta operación.
Es conveniente realizar un cálculo lo más aproximado posible para saber si la operación compensa o no. A continuación los enumeramos:
- Registro de la Propiedad.
- Gestoría. Al igual que los gastos de notaría, están regulados por la Ley 2/1994, de 30 de marzo y no sufren modificaciones con respecto a la nueva ley 5/2019. Estos gastos serían de entre 100 y 300€. Con la nueva ley 5/2019 estos gastos de notaría, registro y gestoría son asumidos por la entidad bancaria, según el artículo 14 de esta ley.
- Gastos de notaría. Regulados por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, no sufren modificaciones con respecto a la nueva ley 5/2019 y estarían en torno a los 30€ que se refieren a copias de la escritura solicitadas expresamente por el cliente.
- Comisión de subrogación. Esta comisión es la que se paga por pasar de una entidad a otra. Se ha establecido por ley que para los primeros 5 años esta comisión sea del 0,50%, y para el resto de años la comisión por subrogación se sitúa en el 0,25%. La nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (que entrará en vigor a mediados de junio de 2019), establece ciertas cláusulas para favorecer la subrogación hipotecaria cuando ésta suponga un cambio de plazo variable a plazo fijo. Esta ley indica que transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación.
Debemos saber también que los gastos de subrogación son prácticamente iguales independientemente de la entidad a la que llevemos nuestra hipoteca. En una hipoteca media (en torno a 120.000 euros) entre notaría, registro y gestoría, los gastos rondan los 650 euros. A pesar de esto, hay entidades que se ofrecen a asumir los gastos de subrogación para abaratar la operación y resultar más atractivas para el usuario.
Cuándo merece la pena una subrogación de hipoteca
Para decidirnos por una subrogación, tiene que pesar el hecho de tener unas condiciones mejoradas sustancialmente con respecto a lo que nuestra entidad puede ofrecernos en una novación, y el cálculo (positivo para nuestro bolsillo) de la relación entre el gasto y la mejora que va a suponer este, algo completamente fundamental al tener en cuenta esos costes que ya hemos analizado.
Por último, también es importante que tengamos en cuenta que, a pesar de su alto coste, la subrogación resulta más barata que la cancelación de una hipoteca y la formalización de un nuevo préstamo hipotecario, ya que, esta nueva formalización supondría asumir de nuevo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
