El debate está en la calle y no deja de ser sorprendente la pregunta que algunos se hacen. Hace apenas unos años pensabamos que «la vivienda nunca pierde valor» y ahora nos cuestionamos si dejará de perderlo en algún momento.
No hace falta ser economista para afirmar que el precio de la vivienda se estabilizará y volverá a subir en un futuro. Ahora bien, adivinar en que momento tocará fondo no deja de ser un ejercicio de adivinación, disciplina en la cual no tengo ni un triste diploma.
Cualquiera que diga que sabe el momento en que la vivienda volverá a aumentar de precio miente o acierta por pura probabilidad; la economía no es una ciencia exacta. Lo que si podemos es ver cómo se está comportando la vivienda, compararla con otras crisis anteriores y hacer estimaciones, mediante una disciplina similar a la necromancia llamada econometría.
En su momento expuse varias razones para no comprar nuestra vivienda y esperar al menos al 2012. Entre los factores desfavorables a la hora de comprar una vivienda en el año 2011 que relacioné, el principal es que la evolución del precio es desfavorable durante todo el año y más allá.
El precio de la vivienda no puede estabilizarse y empezar a subir hasta que la oferta y la demanda de viviendas lleguen a un punto de equilibrio estable y que marque un precio al alza.
Oferta inmobiliaria
Por el lado de la oferta inmobiliaria, tenemos un stock de viviendas vacías sin vender enorme. Euroval, por ejemplo, en su informe Inmocoyuntura estima que en el 2010 había entre 1.182.000 y 787.000 viviendas terminadas sin vender.
Y la proyección de la evolución de este excedente de viviendas con la premisa más conservadora posible (que no se construye ni una vivienda en los próximos años) es que en el 2011 haya 608.000 viviendas sin vender, en el 2012 unas 379.000 viviendas y en el 2013 queden 119.000. Con estos datos en la mano, ceteris paribus, podríamos concluir que el precio medio de la vivienda en España no empezará a subir hasta el 2013 o 2014.
Demanda inmobiliaria
Está claro que si hay un exceso de viviendas en venta (más oferta que demanda) el precio de equilibrio de los inmuebles cae. Veamos ahora algunos aspectos que influyen la demanda:
- La situación económica. Si uno está en paro o teme estarlo, sus expectativas de ingresos caen y su interés por comprar una casa se disipa. La OCDE prevé un tímido crecimiento del PIB español del 0,9% este año y del 1,6% en el 2012. Con este crecimiento económico no se crea empleo neto. Por tanto, tendremos que convivir con cifras de paro cercanas al 20% durante más de un año.
- El mercado hipotecario. Por mucho que una familia decida adquirir una vivienda, si las entidades financieras no conceden préstamos hipotecarios o incrementan sus requisitos y costes, la demanda cae. El número de operaciones hipotecarias en el periodo 2004 a 2010 ha caído un 45,3% y en el 2011 la tendencia sigue bajista.
- Los tipos de interés (euribor y demás referenciales de las hipotecas a tipo fijo). Si sube el euribor se encarece la cuota mensual. Y el límite de endeudamiento razonable de una familia está entre el 30 y el 40% de sus ingresos. A mayor cuota, menor importe de hipoteca accesible y, por tanto, menor capacidad de pagar determinados precios de la vivienda. Si suben los tipos de interés, la demanda cae y presiona a la baja los precios inmobiliarios.
El escenario para los precios inmobiliarios es muy adverso. Paro alto, restricción del crédito, exceso de viviendas sin vender y expectativas de aumento de los tipos de interés. Con datos en la mano y con todas las cautelas posibles, no parece que el precio medio de la vivienda empiece a subir hasta el 2013 (como pronto), si no hay una modificación sustancial de las previsiones económicas.
Pau A. Monserrat
