El sistema francés de amortización hipotecaria

El sistema de amortización de la hipoteca establece la forma en la que se realizarán los pagos del préstamo así como  la parte que irá a amortizar vivienda y la que se destinará a pagar intereses. Uno de los sistemas más utilizados es el sistema francés, que destaca por mantener unas cuotas constantes.

Los sistemas de amoritzación de hipotecas determinan la forma en la que se devolverá el dinero del préstamo al banco y más concretamente cómo se estructurará el pago de cuota mensual. Puede parecer baladí elegir entre una fórmula u otra, pero nada más lejos de la realidad.

Al final, el sistema de amortización será el responsable de que terminemos pagando más intereses por el préstamo o del porcentaje de la vivienda que vamos pagando frente a los intereses generados por la hipoteca. En España el más utilizado es el sistema francés de amortización que se caracteriza por tener unas cuotas constantes. Es decir, que se intenta lograr que la letra mensual sea lo más estable posible -de hecho, sólo varía en función del tipo de interés cuando llega el momento de revisar la hipoteca-.

Para lograr unas cuotas constantes, se distribuye el pago del capital y de los intereses a lo largo de todas las cuotas del préstamo, lo que a su vez hace que en las primeras letras casi toda la cuota corresponde a intereses, mientras que en las últimas casi todo el pago corresponde a la amortización real de la vivienda.

Como funciona

Así, por ejemplo, para una hipoteca de 300.000 euros a 30 años con un tipo de interés del 4% las cuotas serían de 1.432,4 euros. En el primer pago, 1.000 euros corresponderían a intereses y 432,24 euros a amortización de capital, mientras que en la última cuota sólo se destinarían 4.76 euros al pago de intereses y el resto a amortización.

Esta distribución no es arbitraria. Por una parte, es una de las fórmulas matemáticas más sencillas para mantener las cuotas constantes y por otra beneficia directamente al banco, que se asegura antes el pago de los intereses -algo especialmente importante ante posibles amortizaciones anticipadas-.

La fórmula matemática concreta que se utilice bajo este sistema deberá reflejarse en el contrato hipotecario, aunque aquí se puede acceder a una fómula estándar y en este enlace a un simulador de la misma. Es importante preguntar por el sistema de amortización del préstamo y aunque la mayoría de entidades financieras suele negarse a cambiarlo, tampoco se pierde nada por probar.

La siguiente imagen muestra de forma gráfica el funcionamiento del sistema de amortización frances.

Debido a su distribución, otra de las particularidades del sistema francés es que la opción de amortizar capital anticipadamente pierde interés conforme pasan los años. Al principio resulta más provechoso anticipar el dinero de la hipoteca que al final del préstamo. Y es que si se anticipa capital durante los primeros años se acelera el paso al siguiente tramo de la hipoteca o, dicho de otra forma restará menos capital por pagar y por lo tanto esto generará menos intereses.

En cualquier caso, si necesita hacer cáculos de cuanto pagará por su hipoteca, puede acceder a calcular su hipoteca o si necesita conocer la oferta del mercado al comparador de hipotecas Hipolisto

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1. [...] Sistema de amortización francés de hipotecas: Es el sistema más extendido. Se caracteriza por cuotas constantes, que implican un mayor pago de intereses al principio de las cuotas, y menor al final. El pago mensual es el mismo durante toda la hipoteca y por ello casi todo el mundo la contrata. Pero ¿se han parado a pensar que cuando lleven la mitad del plazo de la hipoteca, ni mucho menos habrán pagado la mitad del piso? ¿Se han parado a pensar que después de 15 años de pagar hipoteca les puede quedar por pagar un 85% del valor real de la vivienda? [...]

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3. [...] de ver en un post anterior las características del sistema francés de amortización ahora toca revisar las del sistema alemán, que a diferencia del anterior se sustenta en un modelo [...]

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