El sistema francés de amortización hipotecaria

| 18/02/2016 | 3 Comentarios

El sistema de amortización de la hipoteca establece la forma en la que se realizarán los pagos del préstamo así como  la parte que irá a amortizar vivienda y la que se destinará a pagar intereses. Uno de los sistemas más utilizados es el sistema francés, que destaca por mantener unas cuotas constantes.

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Los sistemas de amoritzación de hipotecas determinan la forma en la que se devolverá el dinero del préstamo al banco y más concretamente cómo se estructurará el pago de cuota mensual. Puede parecer baladí elegir entre una fórmula u otra, pero nada más lejos de la realidad.

Al final, el sistema de amortización será el responsable de que terminemos pagando más intereses por el préstamo o del porcentaje de la vivienda que vamos pagando frente a los intereses generados por la hipoteca. En España el más utilizado es el sistema francés de amortización que se caracteriza por tener unas cuotas constantes. Es decir, que se intenta lograr que la letra mensual sea lo más estable posible -de hecho, sólo varía en función del tipo de interés cuando llega el momento de revisar la hipoteca-.

Para lograr unas cuotas constantes, se distribuye el pago del capital y de los intereses a lo largo de todas las cuotas del préstamo, lo que a su vez hace que en las primeras letras casi toda la cuota corresponde a intereses, mientras que en las últimas casi todo el pago corresponde a la amortización real de la vivienda.

Amortización sistema aleman

hipotecas en 2015

Cómo funciona el sistema de amortización Francés

Así, por ejemplo, para una hipoteca de 300.000 euros a 30 años con un tipo de interés del 4% las cuotas serían de 1.432,4 euros. En el primer pago, 1.000 euros corresponderían a intereses y 432,24 euros a amortización de capital, mientras que en la última cuota sólo se destinarían 4.76 euros al pago de intereses y el resto a amortización.

Esta distribución no es arbitraria. Por una parte, es una de las fórmulas matemáticas más sencillas para mantener las cuotas constantes y por otra beneficia directamente al banco, que se asegura antes el pago de los intereses -algo especialmente importante ante posibles amortizaciones anticipadas-.

La fórmula matemática concreta que se utilice bajo este sistema deberá reflejarse en el contrato hipotecario, aunque aquí se puede acceder a una fómula estándar y en este enlace a un simulador de la misma. Es importante preguntar por el sistema de amortización del préstamo y aunque la mayoría de entidades financieras suele negarse a cambiarlo, tampoco se pierde nada por probar. La siguiente imagen muestra de forma gráfica el funcionamiento del sistema de amortización francés.

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Debido a su distribución, otra de las particularidades del sistema francés es que la opción de amortizar capital anticipadamente pierde interés conforme pasan los años. Al principio resulta más provechoso anticipar el dinero de la hipoteca que al final del préstamo. Y es que si se anticipa capital durante los primeros años se acelera el paso al siguiente tramo de la hipoteca o, dicho de otra forma restará menos capital por pagar y por lo tanto esto generará menos intereses.

Sistemas de amortización

Los sistemas de amortización del organismo de la revolución un reintegro de un capital, pues el propio o ajeno, y que se realizara distribuyendo la revolución en pagos sucesivos, siempre atendiendo un criterio previo reflejado en el contrato de préstamo hipotecario. Del préstamo hipotecario.

Las letras de un préstamo hipotecario vienen a dividirse en la devolución del capital amortizado y los intereses que se generan por el préstamo, es decir una suma de lo que hemos solicitado para abordar el importe de la vivienda más los intereses de la operación crediticia.

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Habitualmente se trata de operaciones que vienen a responder a tu modelo de financiación exclusiva y única, con un vencimiento a largo o medio plazo a través de una revolución parcial las amortizaciones parciales suelen realizarse en forma de cuotas a lo largo de un periodo de tiempo pactado en el contrato de préstamo hipotecario, aunque, dependiendo de diferentes tipos de sistemas amortización, también se puede llegar a generar un pago único al vencimiento de la operación.

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Además del sistema francés ya analizado en este artículo, existen diferentes métodos de amortización, los más comunes son el citado sistema francés y el sistema alemán no obstante, como decimos que existen opciones muy diversas aunque, en algunos casos muy poco aplicadas al menos en nuestro entorno bancario.

Los sistemas amortización habitualmente son propuestos por las entidades financieras enmarcados dentro de las operaciones de préstamo hipotecario, afectan en todo caso importe la posición de las cuotas en función de la elección de un método u otro, ya que a veces se nos puede brindar la posibilidad de elegir entre más de un sistema (aunque no resulte lo habitual).

Tipos de Sistemas de amortización

Además del sistema francés, como ya indicábamos, existen otros sistemas de amortización, vamos a repasar los más importantes o conocidos de entre ellos.

Sistema de amortización Alemán

Este sistema plantea un modelo de amortización de capital fija cuota tras otra, lo que viene a generar una cuota variable, no siempre la misma, aunque exista la posibilidad de fijar periodos donde la cuota resulte constante y revisable al concluir dicho periodo, esto suele ser habitual dentro de este sistema.

Al tratarse de un modelo que plantea pagar menos intereses al final de la vida del producto, ya que esta partida dedicada al pago de los intereses se calcula y a una mayor parte de nuestros primeros años, al final de la vida del producto se acumula un menor volumen de pago en relación al sistema francés.

En este caso los intereses se calculan sobre el capital que resta por amortizar y menor capital menos intereses, lo cual a su vez se traduce en menor cuota.

No todo son ventajas del sistema alemán ya que las primeras cuotas de la hipoteca para ser habitualmente muy elevadas y por tanto no al alcance de todos los bolsillos, esto es debido a que los intereses para ser aplicados sobre el capital restante por amortizar, y éste durante los primeros años de la vida del préstamo es obviamente elevado. A medida que el capital va disminuyendo también lo hará la cuantía de los intereses aunque no el porcentaje.

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Sistema de amortización americano al vencimiento

No estamos en nuestro país acostumbrados a este sistema aunque sí a otros similares como pueden ser las cuentas de crédito que operan en el mercado de productos financieros de nuestro país.

A través de este sistema abordaremos exclusivamente los intereses durante las cuotas sistemáticas, pero, al vencimiento, debemos abonar el principal en un único pago. Se trata de un modelo que viene a primar la facilidad de acceso a un crédito hipotecario, pero que a la vez, propone que sea el propio usuario el que vaya ahorrando a lo largo del tiempo para el pago único, abonando sólo los intereses de las cuotas y dejando un mayor margen y flexibilidad de este nivel.

Supone desde luego un coste mucho más barato a lo largo de la vida del producto aunque nunca hay que perder de vista el pago de amortización final.

Sistema italiano o de amortización constante de capital

En este caso lo que el sistema propone es una amortización a partir de un abono constante del principal en cada cuota, como cada cuota vamos reduciendo el principal a la vez que reducimos también el interés a lo largo del tiempo.

Métodos de amortización poco frecuentes

Hasta ahora hemos visto los sistemas amortización que realmente se encuentra bastante extendidos en mayor o menor medida, sin embargo ni mucho menos son los únicos.

Dentro de ellos destacamos la amortización de cuotas fijas que incorpora plazos de amortización variable, en este modelo la variación del tipo de interés de referencia variable se traslada a la propia vida del producto y duración del mismo, por tanto cuando los tipos suben los plazos se alargan pero las cuotas para mantenerse constantes hasta el vencimiento (o también puede ocurrir a la inversa aunque no debiera afectar de la misma medida al acortamiento de los plazos)

Otro método existente es la aplicación de cuotas crecientes para proponer un modelo de progresión geométrica para el importe de las cuotas. En este sistema tanto los intereses como principal resultado variables, y desde luego se trata de un modelo de amortización que se orienta a una liquidación rápida del préstamo hipotecario.

 

 

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Categoría: Guía hipotecaria

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