Comisiones en hipotecas

Publicado por J Trecet - 21/09/11 a las 07:09:27 am

Cuando las entidades financieras nos otorgan un préstamo hipotecario, nos cobran una serie de comisiones que estarán plasmadas en la escritura de la hipoteca y en el contrato que firmemos con el banco. Conocerlas de antemano nos dará cierta ventaja a la hora de negociar.

Al margen del tipo de interés que la entidad financiera nos aplique a la hipoteca, existen otra serie de costes adicionales que conviene tener en cuenta. Estamos hablando de las comisiones hipotecarias, que pueden encarecer la firma del préstamo u otras operaciones que queramos hacer con el mismo durante su vida como amortizar capital de forma anticipada o cambiarnos de banco.

Estas son las más comunes:

Comisión de estudio

Es el porcentaje que nos cobran las entidades por gestiones y análisis que debe realizar para verificar la solvencia del cliente y los términos de la operación solicitada. Generalmente es un porcentaje sobre el importe solicitado. Cada vez está más en desuso, pero recuerde que si no le otrorgan el préstamo no le deberán cobrar esta comisión.

Comisión de apertura

Se cobra por los trámites que debe realizar la entidad y que se vinculan a la formalización y disposición del dinero para el solicitante. Según el Banco de España, suele ser un porcentaje sobre la cantidad que se presta y se suele pagar de una vez, cuando se firma la operación. Cuando se trata de la adquisición de vivienda de hasta 150.253,03 euros, englobará los gastos de estudio.

Por modificación de condiciones o por cambio de garantías:

Es lo que se conoce como novación de la hipoteca. Durante la vida de la hipoteca es probable que el cliente solicite modificaciones en el préstamo (las dos partes deben estar de acuerdo). La entidad de crédito cobra por los trámites que debe realizar en la modificación del contenido del contrato y/o por el análisis de riesgos que pueden suponer estas modificaciones.

El Banco de España permite la opción de la Novación, que ofrece reducciones de costes notariales y registrales.

Por amortización parcial anticipada

Se refiere a un porcentaje que la entidad cobra por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar así como por la compensación por lo que deja de ganar, o lucro cesante, al dejar de percibir los intereses por el capital que se amortiza anticipadamente.

Compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés

Si se trata de un préstamo o crédito hipotecario formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario es una persona física, las entidades sólo podrán cobrar, por amortización anticipada parcial, y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés.

Compensación por tipo de interés

El Banco de España es muy claro en este aspecto, ya que en las hipotecas a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto. En cambio, si se trata de otros casos, el importe será el pactado, aunque su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad.

Por cancelación o amortización anticipada total

Al igual que en la cancelación o amortización parcial, se refiere a los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar, como también por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar –o lucro cesante- al dejar de percibir los intereses por el capital pendiente del préstamo. El Banco de España contempla que en el caso de las hipotecas a interés variable, esta comisión está limitada al 1%, cuando la devolución del préstamo no es consecuencia de que el cliente haya pactado una subrogación con otra entidad.

Comisión por subrrogación

Es la comisión que nos cobran por cambiar la hipoteca banco o simplemente por cambiar el titular de la misma. El Banco de España fija unos topes que son del  0,50% en el caso de subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir del 27 de abril de 2003, y del 1% cuando el préstamo original se hubiera concertado en fecha anterior.

¿Nos hemos dejado alguna? Si es así basta con que nos lo recuerdes.

En el Comparador de Hipotecas de Hipolisto podrás acceder a todos los datos sobre las comisiones que cobran los bancos en cada una de sus hipotecas.

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