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Cómo puedes saber si te están ofreciendo una buena hipoteca

La sensación generalizada, aunque aún no se ha concretado más que en una o dos propuestas, es que vamos a asistir a una bajada amplía tanto de los diferenciales de las hipotecas de renta variable como del nivel dureza en las condiciones de acceso a los créditos hipotecarios.

Esto no va a significar que de repente todos podamos contratar hipotecas o que todas las hipotecas sean iguales. Hay una serie de claves fundamentales para llegar a descubrir si realmente nos están ofreciendo una buena hipoteca o no.

En cualquier caso, sí estamos en un punto muy interesante en el que los diferenciales de las hipotecas se han abaratado de manera muy sensible, colocándose en una frontera en la que hace un año no pensábamos: el 1%.

Elegir la mejor hipoteca
Elegir la mejor hipoteca

La evolución de las hipotecas

A principios del presente año se dieron los primeros movimientos en relación a la continuidad en la mejora de las hipotecas en cuanto a diferenciales. Ya por entonces la caída de los diferenciales por debajo del 2%, aunque generalmente tímida, suponía una ruptura con una evolución ascendente de los precios de las hipotecas hasta el momento.

Durante el resto del año prácticamente realmente hemos asistido a una especie de escalada que colocó en primer lugar la frontera en el 1.5% y, que actualmente ya sitúa el 1% como frontera psicológica en los mejores diferenciales.

En este contexto hay tres elementos básicos que van a determinar el calculo hipoteca que nos están ofreciendo para nuestros intereses:

  • Los intereses y comisiones

  • Las condiciones de acceso

  • Los niveles de vinculación

Mejores hipotecas
Mejores hipotecas

Intereses y comisiones en las hipotecas

Si debemos acceder a una buena hipoteca ésta necesariamente va a tener que presentamos unos intereses Euribor + diferencial por debajo del 1.25% ( en el caso de hipotecas tipo variable) salvo excepciones muy contadas y que presentan unos niveles de vinculación realmente enormes, las mejores ofertas en la actualidad colocan el diferencial alrededor del 1.25% aunque es cierto que cada vez con más frecuencia encontramos ofertas bordeando el 1% o incluso rebajándolo. Obviamente no todas las entidades van a ofrecer estos diferenciales, y en algunos casos, los modelos de alcanzar dicho diferencial tienen que ver con los niveles de vinculación de manera directa pero estructurada; es decir, cada producto contratado supone una bonificación en forma de descuento del diferencial, no obligando al usuario a la contratación de todo el paquete para la obtención de toda la bonificación.

Generalmente la ausencia de comisiones es la tónica, en todo caso las comisiones harán referencia a cuestiones como la cancelación anticipada, pero, no a las principales comisiones. Las mejores ofertas hoy en día mantienen esta línea de retirada de las comisiones principales.

Las condiciones de acceso a una hipoteca

Este es un punto básico. Y es que el problema estriba en que realmente daría igual el hecho de encontrarse unas hipotecas con diferenciales muy bajos si las exigencias de contratación fueran tan elevadas que directamente causarán rechazo en el usuario por no poder cumplirlas. Hasta ahora, las mejores hipotecas con diferenciales por debajo del 2% exigían unos niveles de ingresos para la contratación muy elevados, por encima de los 52000 mensuales por núcleo familiar o solicitante, lo cual obviamente ya de entrada limita el espectro de usuarios que pueden contratar estos productos.

Ahora, esto está cambiando, en la nueva oferta de Bankinter o en la revisión de la hipoteca Santander las exigencias de ingresos han bajado a los 2000€ mensuales por solicitante o núcleo familiar, una rebaja verdaderamente sensible y que acerca mucho más Al usuario medio que las anteriores ofertas.

¿Por qué están bajando las hipotecas? en este post te lo contamos

La vinculación

Sin ningún género de dudas este va a ser el caballo de batalla de los próximos años en relación a las hipotecas. Las mejores ofertas del mercado, hasta ahora, tenían unos niveles de exigencia en vinculación verdaderamente grandes, que obligaban al usuario prácticamente a la contratación de todos los productos financieros habituales a través de la misma entidad para poder obtener el grado máximo de bonificación. Esto, sin ser negativo en sí mismo ya que puede haber usuarios a los que les interese, realmente genera un hecho paradójico, y es que a largo plazo, el coste de los productos asociados puede elevar más el costo de la hipoteca que la contratación de otra tal vez con peor diferencial pero con menor nivel de vinculación.

Por ello es básico como decíamos atender al grado de vinculación que la entidad nos exigirá para la contratación del producto, más aún, Debiéramos ser capaces, del mismo modo que establecemos comparativa sobre los diferenciales, de establecer comparativas sobre las exigencias de vinculación y los costes a futuro de las mismas, viendo la operación de la contratación de la hipoteca como un todo en relación al conjunto de productos asociados.

Hipoteca Bankinter

Producto 
  • Hipoteca Euribor + 1.20%
Financiación 
  • Máximo del 80% del valor de tasación
Amortización 
  • Plazo máximo 30 años
Interés 
  • Euribor + 1.50% con vinculación total
Comisiones 
  • Sin comisiones
Condiciones
  • Viviendas con valor de tasación superior a 150.000 €
  • Contratación de una Cuenta Nómina o Profesional
  • Contratación seguro de vida por el 100% del importe de la hipoteca, con Bankinter Seguros de Vida S.A.
  • Seguro Multirriesgo del Hogar por un contenido mínimo de 10.000 € y un continente equivalente al valor de tasación
  • Contratación de un Seguro de Protección de Pagos

Hipoteca Santander Euribor + 0.99%

Producto 
  • Hipoteca Euribor + 0.99%
Financiación 
  • Máximo del 80% del valor de tasación primera vivienda
  • Máximo del 70% del valor de tasación segunda vivienda
Amortización 
  • Plazo máximo 30 años primera vivienda
  • Plazo máximo 25 años segunda vivienda
Interés 
  • Euribor + 1.25% con vinculación total
Comisiones 
  • Sin comisiones
Condiciones
  • 9 Recibos Trimestrales
  • Tarjetas de crédito y/o débito (consumo mínimo 500€/trimestral)
  • Contratación de Seguro de Hogar (gratis el primer año)
  • Contratación de Seguro de Hogar (gratis el primer año)

Hipoteca Ahora Liberbank

Producto 
  • Hipoteca Ahora
Financiación 
  • Máximo del 80% del valor de tasación primera vivienda
Amortización 
  • Plazo máximo 30 años vivienda
Interés 
  • Euribor + 0.99%
Comisiones 
  • Sin comisiones
Condiciones
  • Domiciliación de nómina mensual por importe superior a 2.000 euros
  • Contratación en la Entidad de un seguro de vida vinculado al préstamo
  • Contratación de un Plan de Pensiones, con aportación mínima de 600 euros
  • El diferencial se podrá reducir por la contratación deSeguro de Protección de Pagos y  seguro de auto

Hipoteca Euribor Variable CajaSur

Producto 
  • Hipoteca Euribor + 0.90%
Financiación 
  • Máximo del 80% del valor de tasación
Amortización 
  • Plazo máximo 30 años
Interés 
  • Euribor + 1% con vinculación total
Comisiones 
  • Comisión apertura del 0,5%
Vinculación 
  • Domiciliación de nómina o cuota de autónomos
  • Saldo medio mínimo en cuenta de ahorro vista de 5000 € y consumo con tarjeta superior a 5000 € anuales (bonus 0.25%)
  • Contratación de seguro de hogar (bonus 0.05%)
  • Contratación de seguros de vida por importe del valor del préstamo (bonus 0.05%)
  • Contratación de seguro de protección de pagos de la entidad (bonus 0.05%)
  • Aportación mínima a planes de pensiones de la entidad de 3500 € anuales (bonus 0.05%)

Hipoteca Naranja ING

Producto 
  • Hipoteca Naranja Euribor + 0,99%
Financiación 
  • Máximo del 80% del valor de tasación
Amortización 
  • Plazo máximo 40 años
Interés 
  • Euribor + 0,99% con vinculación
Comisiones 
  • Sin comisiones
Condiciones 
  • Domiciliación de nómina
  • Contratación seguro de vida
  • Contratación seguro de hogar

Hipoteca BBVA

Producto 
  • Hipoteca BBVA
Financiación 
  • Máximo del 80% del valor de tasación
Amortización 
  • Plazo máximo 30 años
Interés 
  • Euribor + 0.99%
Comisiones 
  • Sin comisión de apertura

Hipoteca Variable Kutxabank

Producto 
  • Hipoteca Euribor + 0.90%
Financiación 
  • Máximo del 80% del valor de tasación o contrato compraventa
Amortización 
  • Plazo máximo 30 años primera vivienda
Interés 
  • Euribor + 1% con vinculación total
Comisiones 
  •  por amortización anticipada parcial: 0,5% los cinco primeros años, 0,25% el resto del plazo, con exención del 20% del principal por año.
  • por amortización anticipada total (cancelación):0,50% los cinco primeros años; 0,25% resto del plazo.
Condiciones
  • Nomina domiciliada de al menos 3.000 euros mensuales
  • Tarjetas de crédito con uso de 3600 euros año
  • Contratación de Seguro de Hogar o vida o automóvil
  • Aportación Plan de Pensiones de la entidad de al menos 2.000 euros al año.

Hipoteca Uno-E

Tipo de interés Desde Euríbor + 1,10%
Comisiones NO
Suelo NO
Índice de referencia EURÍBOR
Plazo máximo Vivienda habitual 30 años
Segunda vivienda 20 años
Financiación sobre tasación Vivienda habitual hasta 80 %
Segunda vivienda hasta 60 %
Revisión Anual
Importe mínimo a solicitar 30.000 €

Hipoteca Activa Plus Activobank

Financiación
  •  80% primera vivienda
  • 70% segunda vivienda
Amortización
  •  40 años primera vivienda
  • 30 años segunda vivienda
Interés
  • Euribor + 1.50% (con vinculación)
Comisiones
  • Sin comisiones
Vinculación
  • Domiciliación de nómina
  • Seguro de vida
  • Seguro de Hogar

Hipoteca Freedom de Banco Mediolanum

Financiación
  •  80% primera vivienda
  • O hasta 75
Amortización
  •  40 años primera vivienda
  • 30 años segunda vivienda
Interés
  •  Euribor anual + 1.19%.
Comisiones
  • Comisión de Apertura: 1%
Vinculación
  • Domiciliación de nómina
  • Seguro de vida
  • Seguro de Hogar
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