Ejecución hipotecaria: cuando el banco nos quita la casa

| 09/03/2014 | 5 Comentarios

La hipoteca suele ser de importe elevado y tener una larga duración. Lo más habitual es que se pida para afrontar la mayor inversión que hace una persona durante toda su vida: la compra de una vivienda. En consecuencia, es un compromiso financiero importante, tanto para el presente como para el futuro. Es un pacto entre dos partes, el prestamista, que suele ser un banco, y el prestatario, un particular.

Es posible que la entidad financiera le solicite la domiciliación de la nómina y de algunos recibos, lo que intensificará su relación con la entidad prestamista. Las condiciones varían en función del tipo de bien que vaya a hipotecar (vivienda habitual, segunda residencia…). En general, las entidades de crédito ofrecen mejores condiciones en los préstamos hipotecarios para la compra de vivienda habitual.

Ejecución hipotecaria: cuando el banco nos quita la casa

Ejecución Hipoteca:

En caso de impago, la entidad prestamista puede recuperar la cantidad pendiente de cobro mediante la venta del bien hipotecado. Según se haya pactado en el contrato, puede haber una ejecución judicial o una ejecución extrajudicial de la hipoteca.

La ejecución judicial implica que la entidad, si se dan ciertas circunstancias recogidas en el contrato (normalmente el impago del préstamo) podrá poner a la venta el inmueble hipotecado.

La ejecución extrajudicial supone que la entidad, si se dan dichas circunstancias, podrá poner a la venta el inmueble hipotecado con la intervención de notario, pero fuera de un procedimiento judicial.

Se conoce como procedimiento hipotecario el instrumento procesal que contempla la normativa hipotecaria para que el acreedor hipotecario (normalmente una entidad financiera) pueda cobrar su deuda mediante la ejecución de la garantía (la vivienda hipotecada) si el deudor no cumple con su obligación de pagar las cuotas mensuales.

Perder nuestra vivienda por no poder pagar la hipoteca es una desgracia económica y personal enorme. En nuestro ordenamiento, a diferencia de otros como el de EE.UU., el deudor responde con la pérdida de la casa hipotecada y, si no basta para cubrir la deuda pendiente y las costas del procedimiento, con todos sus bienes presentes y futuros.

De hecho, si no se salda la deuda, los herederos también responderán de ella si quieren aceptar la herencia en su debido momento.

Esquemáticamente el procedimiento hipotecario consta de las siguientes fases:

  1. Demanda ejecutiva: cuando dejamos de pagar cuotas, llega un momento en que el director de la sucursal envía el expediente a sus abogados, que presentarán la correspondiente demanda ejecutiva ante el juez. Es muy importante intentar evitar a toda costa que esto pase; si no podemos pagar el total de la cuota, hay que ser totalmente transparente y buscar soluciones conjuntamente con el director (carencias, ampliaciones de plazo, etc). Lo importante es que vea que queremos pagar pero coyunturalmente tenemos dificultades económicas.
  2. El tribunal despacha la ejecución y en un auto procede a ordenar que se proceda al requerimiento de pago al deudor. Este requerimiento se ha de realizar en el domicilio del deudor.
  3. El juez solicita al Registro de la Propiedad las certificaciones registrales del bien en cuestión.
  4. Se procede a la subasta del bien, previa notificación al deudor.
  5. Si no hay subasteros que pujen por el bien, la entidad financiera puede adjudicarse el inmueble, por el 50% de su valor.

Ejecución de la vivienda habitual

Si el inmueble del que no se paga correctamente la hipoteca es la vivienda familiar del deudor, el procedimiento varía.

Es lo que se llama la enervación de la acción hipotecaria, que permite la rehabilitación del préstamo si el deudor paga la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda (las cuotas pendientes más los gastos),  sin necesidad de contar con el consentimiento del banco.

Eso quiere decir que hasta el día señalado para la subasta se puede consignar lo que se debe y evitar que se ejecute la vivienda, si es el hogar de la familia. Y el deudor podrá seguir pagando la hipoteca como si no hubiese pasado nada. Esta posibilidad que da la ley para dar una protección adicional al hogar familiar, sólo se puede ejercer una vez cada cinco años.

Esta es la gran lacra de España en la actualidad, familias enteras viviendo en la calle, en centro o con familiares porque han perdido su trabajo, por lo que no pueden pagar su vivienda, y por lo tanto, las entidades financieras les embargan sus casas, dejándolas deudas millonarias imposibles de hacer frente.

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Categoría: Hipotecas

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