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Las mejores hipotecas tipo fijo

Es una pregunta relativamente común y desde luego una pregunta que la gran mayoría nos hacemos a la hora de decidir el tipo de hipoteca con el que queremos adquirir nuestra vivienda. En general ya sabemos que la elección más común es la de las hipotecas a interés variable, sin embargo, las hipotecas a tipo fijo son también una opción. En la actualidad estamos viendo una evolución a la baja en la aplicación de los diferenciales en las hipotecas de interés variable, es decir, se están abaratando, pero, no tenemos tan claro lo que está ocurriendo con las de tipo fijo.

Los datos relativos a los primeros meses del año, a sabiendas de estar en una época de escasez en la contratación de hipotecas, eran muy definitorios: menos del 10% de las escrituras firmadas durante el primer trimestre del año se correspondían con hipotecas a tipo fijo, esto marca desde luego una realidad en la que no estamos valorando esta opción como importante, acercándonos más al tipo variable por cuanto, efectivamente, resulta en principio más económico.

Hipoteca tipo fijo

Repasa en este post la oferta de mejores hipotecas a interés fijo

Qué es una hipoteca a tipo fijo

Una hipoteca a tipo fijo es un préstamo hipotecario en el que la cuota de amortización pactada entre el cliente y la entidad se va a mantener inalterable a lo largo del tiempo de duración activa del producto. Esta cuota dependerá de un interés acordado por las partes en la firma del contrato de hipoteca y no podrá ser alterada, salvo clausulas especificas en dicho contrato.

En esencia la hipoteca a tipo fijo viene a considerarse como más segura contra la evolución de los tipos de interés. El hipotecado conoce de antemano el coste sistemático de sus cuotas y puede planificar a largo plazo su economía contando con ese gasto constante e inalterable. Sin embargo, hay que tener en cuenta que se trata de hipotecas más caras que las de tipo variable en una proporción importante. Además, generalmente, los plazos de amortización de estas hipotecas son más cortos que en las de tipo variable.

Las hipotecas a tipo fijo han ocupado un lugar importante dentro de los préstamos hipotecarios aunque se han asociado casi siempre con poder adquisitivo. Si echamos un vistazo a una o dos décadas hacia atrás encontramos hipotecas a tipo fijo con porcentajes que hoy nos parecen inimaginables por elevados. Sin embargo, la incertidumbre que se ha instalado en las personas respecto a la evolución de los precios de la vivienda y los tipos de interés hace que esta percepción haya variado.

Un ejemplo de todo esto lo tenemos en la evolución de la concesión de hipotecas a tipo fijo en los últimos diez años. Si en el año 2006 solo el 2,5% de las hipotecas que se firmaban eran a tipo fijo, el año 2016 esta cantidad rondó el 25%.

Este crecimiento tiene que ver con dos cosas:

  • Las hipotecas a tipo fijo han bajado de manera decidida del 3%, superando una barrera psicológica importante

 

  • El miedo a una evolución al alza de los tipos de interés ahora en mínimos históricos

 

En este contexto de miedo, razonable o no, parece comprensible que hipotecas a 30 años por debajo del 3% de cuota fija puedan ser atractivas para perfiles de personas que pueden asumir dichas cuotas, que no desean sobresalto y que quieren mantener la tranquilidad de ver su préstamo hipotecario protegido contra los vaivenes de los mercados.

¿Por qué preferimos hipotecas de tipo variable?

La respuesta más inmediata es evidente, porque es más barato. En conjunto, aunque existen otros elementos a tener en cuenta. Realmente las hipotecas a interés variable funcionan bien en los momentos bajos de los índices de referencia y la aplicación de intereses, sin embargo, los movimientos de ambos perjudican Al producto a largo plazo, como ya hemos comprobado en las actuales series históricas, esto, implica que en el desarrollo de una hipoteca normal entre 20 y 30 años de amortización, las posibilidades de variación de las referencias son muchas, y desde luego, a un plazo tan elevado difícilmente predecibles.

Por tanto, realmente en general el análisis que hacemos a la hora de contratar una hipoteca interés variable es a corto y medio plazo, lo cual tiene sentido desde el punto de vista inmediato para la repercusión en nuestro bolsillo, pero, sin embargo, a largo plazo no se trata de una operación estrictamente fiable desde el punto de vista de los costes.

En este contexto parecería lógico un mayor impacto de las hipotecas a tipo fijo, sin embargo, no sólo no despegan sino que los porcentajes de contratación, como vemos, son incluso más bajos que lo que cabría esperar.

ViviendaLa opción de la hipoteca de tipo fijo

Fundamentalmente no nos inclinamos hacia las hipotecas de tipo fijo por el precio, es cierto, pero también porque las condiciones habituales estas hipotecas no suelen ser atractivas. Las entidades financieras potencia los préstamos hipotecarios a tipo variable y en muchos casos dentro de su catálogo de ofertas arrinconan a las de tipo fijo reduciendo mucho el volumen de oferta. Hay poco espacio los catálogos de hipotecas de las entidades para este producto.

Es cierto que si tomamos el conjunto de la actual oferta de hipoteca tipo fijo y lo analizamos la media de estas ofertas no sólo no resulta muy atractiva sino que, generalmente, viene acompañada de condiciones de acceso más complejas incluso que las que ya de por sí poseen las hipotecas a tipo variable, esto no ayuda mucho desde la perspectiva del usuario a visualizar el producto como más beneficioso en ninguno de los casos.

Hoy por hoy las mejores hipotecas a tipo fijo se sitúan en tasas entre el 2% y el 3% (las hay más baratas con altos condicionantes y más caras) pero presentan plazos de amortización más cortos que las hipotecas a tipo variable, dentro de las condiciones generales se trata de hipotecas que exigen un mínimo de financiación elevado comparativamente a las de tipo variable y además los límites de financiación suelen quedar por debajo de ese 80% habitual que corresponde a las hipotecas de tipo variable.

Esto significa por un lado que, afrontamos una hipoteca mas cara como referencia que las de tipo variable, que además financia una menor cantidad lo que nos obliga un mayor disponible propio para hacer frente a la diferencia no financiada y a los gastos, y que nos exige un mayor nivel de requisitos a la hora de su solicitud.

Realmente la conclusión es sencilla, hoy por hoy las hipotecas a tipo variable, aún siendo interesantes por la relativa tranquilidad que aporta la estabilidad del hipo de interés, no son accesibles para todos los bolsillos ya que exigen un desembolso inicial muy superior al que exige la hipoteca a tipo variable.

En este post te mostramos si merece la pena o no reunificar la deuda en tu hipoteca

Para quién son las hipotecas a tipo fijo

Desde luego las hipotecas a tipo fijo no son para todos los perfiles de usuario. De hecho, incluso, muchas personas que reunirán las características básicas para poder firmar una hipoteca a tipo fijo seguirán prefiriendo la opción del interés variable.

En primer lugar alguien que prefiere una hipoteca a tipo fijo es alguien que tiene una garantía notable sobre sus ingresos futuros, es decir, que sabe que podrá atender en condiciones normales las cuotas de la hipoteca a lo largo del tiempo. Obviamente una economía inestable no es una buena aliada de una hipoteca a tipo fijo, básicamente porque resultará más cara que la variable. Sin embargo, aquí hay que tener en cuenta el gran aliado de la planificación económica doméstica que es el hecho de conocer de antemano los costes de nuestro préstamo hipotecario durante toda su duración. Por otro lado, la amortización anticipada de un préstamo hipotecario a tipo fijo también resulta interesante e incluso, dependiendo de la evolución de los mercados y de los tipos de interés puede resultar más económico que otras opciones.

En segundo lugar aquel que prefiere una hipoteca a tipo fijo es aquel que desconfía de la evolución de los tipos de interés. Es cierto que nos encontramos en un periodo en el que tanto los tipos de interés como los diferenciales encuentran en mínimos casi históricos, pero, no es menos cierto que la evolución cíclica de los mercados hace que esta tesitura sea temporal, la cuestión es adivinar si esa temporalidad es más o menos larga, algo que no está ni en la mano de los grandes gurús de la economía, menos en nuestras manos de usuarios.

Si se reúnen estas dos condiciones y además se tiene acceso a una buena oferta hipotecaria, se es un candidato idóneo para la hipoteca a tipo fijo. Sin embargo, lo dicho de antemano: no siempre estos perfiles son exactos, y no siempre resultan adecuados incluso cuando pueden parecerlo. Lo mejor siempre es realizar un estudio del impacto de la hipoteca en nuestro bolsillo a lo largo del tiempo incluyendo factores como el crecimiento de los precios, un ratio de crecimiento de tipos de interés variable, etcétera. Probablemente este modo podremos hacernos una mejor composición de lugar.

El futuro de las hipotecas a tipo variable

Parece bastante claro que en un futuro inmediato las hipotecas a tipo variable mantendrán los diferenciales, es decir, serán parecidas o poco más caras aún de lo que son hoy en día. En el apartado de las hipotecas a tipo fijo esto no se puede afirmar de manera tan rotunda, es cierto que algunas entidades han reducido ligeramente los tipos  y es posible que alguna más se sume a esta tendencia, pero, lo que parece indudable es que de momento el foco sigue puesto sobre los créditos hipotecarios a tipo de interés variable.

Hipoteca Ahora Liberbank
  • Plazo amortización 10 años
  • Interés 1.60%
Hipoteca Mari Carmen Abanca
  • Plazo amortización 15 años
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Hipoteca Fija Bankinter
  • Plazo amortización 20 años
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Hipoteca Expansión Banco Sabadell
  • Plazo amortización 30 años
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Hipoteca Fija Kutxabank
  • Plazo amortización 30 años
  • Interés 2.50%
Hipoteca Fija BBVA
  • Plazo amortización 20 años
  • Interés 2.35%
Hipoteca Fija Santander
  • Plazo amortización 20 años
  • Interés 2.00%
Hipoteca Tipo fijo Bankoa
  • Plazo amortización 20 años
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Hipoteca Estrella Fijo La Caixa
  • Plazo amortización 30 años
  • Interés 2.70%
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