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¿Qué fue de las hipotecas multidivisa?

Corría el año 2007 y un préstamo hipotecario muy particular se extendía de manera importante. La hipoteca multidivisa se presentaba como una herramienta útil para abaratar el coste de la hipoteca, sin embargo, junto a las cláusulas suelo ha terminado siendo uno de los principales motivos de reclamación relacionado con las hipotecas.

HIPOTECA MULTIDIVISA

El resumen de esta historia reciente de las hipotecas multidivisa es que se trata de un producto complejo que fue comercializado proporcionando muy poca información real al destinatario, más allá de ofrecer, en aquel momento, un tipo de interés inferior al que presentaba el índice de referencia tradicional. Esto hace que se trate de un caso que se asume como de mala praxis profesional ya que para su comercialización era obligatorio informar de los riesgos que presentaba el producto, algo que no se hizo en la gran mayoría de casos.

Qué es una hipoteca multidivisa

Una hipoteca multidivisa es un préstamo hipotecario en el que se toma como referencia una divisa, entre diferentes, por lo que dicho préstamo pasará a figurar en la moneda de referencia, teniendo que amortizar las cuotas en dicha moneda.

Por otro lado este préstamo hipotecario tampoco se referencia al índice tradicional en las hipotecas a tipo variable, el Euríbor, sino que lo hace al Libor (London Interbank Offered Rate), tasa de interés interbancaria del mercado de Londres.

El importe del préstamo se calculaba en euros y se transformaba a la moneda de referencia elegida, fundamentalmente yen japonés, francos suizos y en menor medida libras. Con lo cual, cuando procedía la amortización de la hipoteca, ésta debía ser abonada en la moneda referencial incluyendo por supuesto el tipo de cambio en cada momento.

A finales de la década pasada se llegaron a comercializar más de 60.000 estas hipotecas en nuestro país, con el reclamo de unas cuotas de amortización más baratas, debido fundamentalmente a que los tipos de interés en los países de las divisas referencia en aquellos momentos eran inferiores  aprovechando la fortaleza del euro. Obviamente de lo que no se advertía era del doble riesgo que estas hipotecas sufrían: por un lado el riesgo propio del tipo variable inherente a cualquier préstamo hipotecario variable, y por otro lado el riesgo de la evolución de las monedas referencia, que, podían perfectamente, como ocurrió, y declarando valor en un escenario de un euro decreciente, y careciendo por tanto el precio de la hipoteca.

La parte oscura de la hipoteca multidivisa

Una hipoteca en yenes referenciada al Libor en el año 2008 podría suponer una diferencia superior al 35% en la cuota de amortización a una hipoteca en euros referenciada a Euribor. En algunos momentos con el euro tremendamente fuerte y el yen muy débil este porcentaje llegó a ser superior.

El reclamo comercial era evidente y se basaba en calcular hipoteca del siguiente modo: paga menos por lo hipoteca en un marco de crecimiento del euro al que no se le ve techo. Por otro lado, la información engañosa apareció para informar de medias verdades o directamente de mentiras y desde luego no para advertir de los riesgos que, si figuraban en la letra pequeña de los contratos hipotecarios.

En todo este proceso de mala información, lo que no se acababa de explicar con profundidad era que el cliente pasaba a tener una hipoteca en una moneda diferente que necesariamente tenía que pasar por un proceso de cambio antes de amortizar la cuota. Éste riesgo de cambio hacía que, no sólo como ocurrió al final las deudas sean astronómicas, sino que también se generará una inestabilidad tremenda las cuotas que se podría modificar de día a día, algo que los usuarios de estas hipotecas aprendieron rápidamente a partir del año 2009.

Lo que ocurrió es parte de la historia negra del mercado hipotecario en nuestro país junto a las cláusulas suelo. El crecimiento de la moneda japonesa, a la que se llamó suscritas la mayoría de hipotecas multidivisa, junto a la perdida de potencia del euro multiplicaron las deudas de manera exponencial.

Estas deudas además crecía con la paradoja de la amortización, ya que al final el usuario se encontraba amortizando en las cuentas exclusivamente el coste del tipo de cambio que iba creciendo. Con lo cual transcurridos unos años no sólo no había amortizado parte del préstamo, en algunos casos debía más dinero que cuando empezó.

En este post mostramos todo lo que hay que saber sobre las hipotecas inversas

HIPOTECAS MULTIDIVISA

Lo que no se contó de la hipoteca multidivisa

Obviamente si la gran mayoría de personas que contrataron una de estas hipotecas hubieran tenido acceso a información de primera mano sobre el producto complejo que estábamos tratando no hubieran dado el paso y firmado la hipoteca.

Sin embargo, la preocupación legítima por abaratar costes en un momento en que la crisis económica ya se incluyen, y las malas artes a la hora de informar de los peligros del producto se conjugaron para construir una bomba de relojería hipotecaria.

La primera mentira que se contaba sobre estas hipotecas era que resultaban menos interesantes para los bancos. En una especie de falso paternalismo en el que se nos ofrecía el producto por ser buenos clientes aunque la entidad ganaba menos.

Esto era falso, tanto por los costes que veremos más adelante, como por los diferenciales aplicados al tipo de interés. Estos costes se enmascaraba nen un principio en la reducción de la hipoteca que suponía la diferencia del valor del euro y las divisas referencia, sin embargo eran hipotecas caras.

Otra de las mentiras, o medias verdades, era la de la presunción de fiabilidad de la información verbal de los gestores bancarios. Aquí se chocaba con dos elementos, los dos igual de peligrosos, por un lado el desconocimiento real sobre el funcionamiento del producto por parte del gestor, que se limitaba a seguir las directrices comerciales que impulsaban unos u otros productos por parte de la entidad. Por otro lado, directamente, la mala intención al tratar de vender un producto conociendo su complejidad como si fuera un producto sencillo y sin riesgo.

Como ya hemos indicado, la mentira inicial pasaba por afirmar que se trataba de una hipoteca barata. En primer lugar no eran hipotecas con capacidad de subrogación, es decir, en todos los casos debían escriturarse como nuevas y siempre con comisiones de apertura elevadas. A esto hay que sumar las comisiones tradicionales de las hipotecas más los gastos de cambio de divisa en el redondeo. Estas comisiones podían suponer un 0,2% de la cuota con un redondeo siempre a favor del banco que en un préstamo hipotecario del plazo de amortización normal acaba suponiendo un auténtico dineral.

Aunque se ofrecían como hipotecas flexibles, lo cierto es que no lo eran. Además de las cláusulas de compensación, que veremos más adelante, estas hipotecas tenían periodos concretos para el cambio de moneda con los correspondientes costes de comisiones. En algunos casos las hipotecas suscritas permitían la vuelta a una hipoteca a otra divisa, pero no en todas, y en muchos casos los periodos de revisión era lo suficientemente largos como para modificar de manera tremenda al bolsillo del usuario incluso aunque pudiera volver al euro.

La cláusula de compensación es otro de sus elementos que sin duda contribuyeron a empeorar aún más el resultado final estas hipotecas. Estas cláusulas venían a decir que cuando la deuda superaba el 10% al 20% según el caso del valor de tasación de la vivienda la entidad podía obligar al usuario a medidas extraordinarias que iban generalmente encaminadas no al cambio de moneda, que consolidaba la verdad pero frenaba la sangría, y sin más las garantías adicionales por la reclamación de dinero que generaba la diferencia. Si tenemos en cuenta que algunas hipotecas multidivisa han acabado en porcentajes incluso superiores a 200% de los préstamos solicitados la importancia de esta cláusula es sin duda enorme.

Descubre en este artículo las mejores hipotecas a tipo fijo

PRESTAMO HIPOTECARIO MULTIDIVISA

Qué ocurrió con las hipotecas multidivisa

En el año 2015, concretamente el mes de junio, el Tribunal Supremo emitió una sentencia que ha sido determinante en la posibilidad de muchas víctimas de este tipo de préstamo hipotecario de acceder a reclamaciones ante las entidades financieras emisoras de las hipotecas.

En aquella sentencia el tribunal consideraba que una hipoteca multidivisa era un instrumento financiero, esto trae aparejado la obligatoriedad de informar al cliente de los riesgos que el producto presenta. Algo que desde luego no se hizo en el caso de la hipoteca multidivisa.

Si bien antes ya se habían realizado reclamaciones a título individual, tras la sentencia se produjo un aluvión de reclamaciones bien en grupo, bien individuales. La buena noticia es que una buena parte de esta reclamaciones han terminado de manera positiva para los reclamantes. Pero también hay malas noticias, la primera es que se está tratando de procesos generalmente largos y la segunda es que no todos los casos tienen garantizado el éxito.

Generalmente las reclamaciones que terminan en éxito para el cliente se basan en que éste no conocía realmente los riesgos que este producto financiero complejo tenía. Aquí, evidentemente, el perfil financiero de quien contrata el producto va a ser relevante. Alguien acostumbrado a las finanzas, los servicios financieros y en general con cierta cultura financiera no tiene las mismas opciones de éxito en este caso que alguien con escasa cultura financiera ya que, al primero se le supone un mayor conocimiento de los productos complejos. En cualquier caso, se trata de un tipo de reclamación complicado que merece la pena estudiar se con detenimiento y el que no se puede hacer una afirmación general sobre el éxito en todas las reclamaciones.

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