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Impuestos de la hipoteca

La fiscalidad de las hipotecas hace que estén sujetas al pago de diferentes impuestos con el de Actos Jurídicos Documentados y el IRPF a la cabeza. Os explicamos como funcionan, cuanto hay que pagar y las desgravaciones por vivienda relacionadas con la hipoteca.

Constituir un préstamo hipotecario lleva aparejados una serie de gastos de notaría, gestoría y, por supuesto, fiscales. Los impuestos sobre la hipoteca se pagan en el momento de firmar la hipoteca o de realizar cualquier tipo de cambio en el contrato. Como contrapartida, la hipoteca permite practicarnos deducciones por vivienda en el IRPF.

El AJD en Hipotecas

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados se paga sobre el valor total garantizado del préstamo hipotecario, que incluye el principal, los intereses y los gastos. Representa un porcentaje de esta cantidad que debe abonarse tanto en el caso de transmisiones de viviendas usadas como de vivienda nueva, aunque en el caso de las primeras está exento al abonarse en su lugar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales del que más tarde hablaremos.

La gestión y cobro del AJD está cedido a las comunidades autónomas y los porcentajes varían entre el 0,1 y el 1%, aunque si la comunidad no hubiese legislado al respecto se aplicaría el 0,5%.

La hipoteca en el IRPF

La fiscalidad de la vivienda habitual contempla deducciones por adquisición en la declaración de la renta que están supeditadas a haber financiado la compra de la casa. Para poder desgravar en el IRPF la vivienda sobre la que se constituye la hipoteca debe ser la habitual, entendida esta como la que cumple los siguientes requisitos:

  • Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
  • Que el contribuyente la habite, de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras. 
  • Se asimilan a efectos de la deducción por vivienda habitual las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda, con un máximo de dos siempre que se encuentren en el mismo edificio o complejo y se entreguen en el mismo momento que la vivienda, que su adquisición se realice en el mismo acto que la misma y que sea utilizadas por el adquiriente sin que su uso esté cedido.

Con carácter general se podrá desgravar un 15% de las cantidades aportadas a la adquisición de vivienda, lo que incluye también los costes de constitución del préstamo y los productos vinculados siempre que estos sean obligatorios para la concesión del préstamo. Además, con la entrada en vigor del Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público se restaura la deducción por vivienda sin límites a las cantidades en función de la base imponible del contribuyente. 

Y es que quienes comprasen casa desde el 1 de enero la  sólo podían deducir si su base imponible era inferior a 24.000 euros. Ahora, dado el carácter retroactivo de esta medida, que viene acompañada por una subida de IRPF para 2012, todos podrán deducir el citado 15% sobre una base máxima de 9.040 euros. Es decir, que por más que hayamos aportado 12.000 euros a la compra de la vivienda, sólo podremos deducir sobre los 9.040 iniciales.

En el caso de las subrogaciones y cambios de banco, su fiscalidad mantiene las deducciones, a las que se podrán sumar los gastos de registro, notaría y otras gestiones derivados del cambio de banco y las comisiones por subrogación.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Este impuesto indirecto se aplica en el caso de la venta de viviendas de segunda mano. Está regulado por el Real Decreto 1/1993, de 24 de septiembre y el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo y no graba directamente la hipoteca, sino la compra o venta de la vivienda (cabe distinguir entre los impuestos sobre la vivienda y los impuestos sobre la hipoteca). Al igual que el AJD está cedido a las comunidades autónomas, aunque en el territorio nacional se aplicarán los siguientes tipos:

  • 6 %, para la transmisión de transmisión de bienes inmuebles o de la constitución y cesión de derechos reales que recaigan sobre estos inmuebles.
  • 4 %, para la transmisión de bienes muebles y semovientes, así como la constitución de derechos reales sobre los mismos.
  • 1 %, para la  constitución de derecho reales de garantía, pensiones, fianzas, préstamos y la cesión de créditos

En la mayoría de regiones el tipo para la transmisión de bienes inmuebles es del 7%.

IVA

El IVA sobre vivienda se aplica sólo en el caso de vivienda nueva, ya que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que grava la compra de vivienda de segunda mano es incompatible con otros tributos. Con carácter general el IVA sobre vivienda nueva es del 8% aunque actualmente está  sujeto a una rebaja temporal que lo deja en el 4% hasta final de año.

Estos son los impuestos que se aplican sobre la hipoteca y alguno de los que recae sobre la vivienda. Si tenéis más dudas fiscales podéis acudir a Impuestosrenta.com

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