Entre las diferentes comisiones de las hipotecas hay una específicamente diseñada para ‘indemnizar’ al banco ante la posible fuga del cliente y la hipoteca a otra entidad. Es la comisión por subrogación, que también se aplicará si queremos cambiar los titulares de la hipoteca. Esta comisión está sujeta a unos límites máximos. Os contamos todo al respecto.
Los préstamos hipotecarios están sujetos a varios tipos de comisiones y en esta ocasión vamos a tratar la comisión de subrrogación, que generalmente se identifica con cambiar la hipoteca de banco. Sin embargo, esta comisión no sólo se aplica en ese caso, sino también cuando se desea cambiar el titular de la hipoteca, es decir, traspasar el préstamo a otra persona. Por eso, antes de seguir, lo primero será buscar una definición de subrrogación. Pido perdón por anticipado, ya que para muchos esta puede ser demasiado técnica, pero no os preocupéis que ahora la explicaremos. ¿Qué es la subrogación? Según wikiepdia
La Subrogación término empleado en el acervo jurídico relacionado con la delegación o reemplazo de obligaciones por parte de tribunales hacia otros. Se trata de un negocio jurídico mediante el cual una persona sustituye a otra en una obligación. Por lo tanto, la subrogación puede darse en cualquiera de las dos posiciones de una obligación: posición deudora y acreedora.
Traducido al lenguaje común, la subrogación hipotecaria consiste en cambiar una de las partes del contrato. Esta puede ser el acreedor (el banco) o el deudor (la persona hipotecada). Por eso mismo se habla de subrogación de deudor o subrogación de acreedor.
La subrrogación de deudor
Es la menos utilizada. Se produce cuando en una hipoteca ya constituida cambia el titular de la misma. Esto puede darse al vender a un tercero el inmueble hipotecado y ofrecerle la posibilidad de continuar con el mismo préstamo hipotecario original en lugar de constituir una hipoteca. En principio, lo que se busca es aprovechar las condiciones de la hipoteca original, pero a efectos reales esto no suele resultar posible. Las entidades bancarias tienden a aprovechar la oportunidad para cambiar las condiciones del préstamo para adaptarlas a las condiciones del mercado o, en su defecto, del nuevo titular del préstamo.
En este caso, el comprador deberá abonar una comisión por subrogación al Banco o Caja que tiene la hipoteca. Esta comisión, podríamos definirla como el monto que la entidad financiera cobra al formalizar el cambio de deudor (el cliente) del préstamo hipotecario. Esta comisión encuentra su razón de ser en los gastos administrativos y de gestión del préstamo, que el cambio le genera a la entidad y por lo tanto es análoga a la comisión de apertura en los casos de préstamos hipotecarios nuevos.
La misma se calcula sobre el importe del préstamo pendiente de pago en el momento en que tiene lugar la subrogación y se abona en el mismo instante de la formalización del cambio en el préstamo hipotecario.
La subrrogación de acreedor
Aquí sí hablamos ya de cambiar la hipoteca de banco. Se produce cuando un prestatario que desea cambiar de Entidad de Crédito con la que tiene su hipoteca, generalmente en busca de mejores condiciones. Esto es muy útil cuando nuestra entidad incluye cláusulas de suelo y otros elementos a todas luces injustos o simplemente porque las condiciones del mercado han cambiado y ahora son mejores.
En este caso, la entidad en la que originalmente se constituyó el préstamo cobrará la mencionada comisión de subrogación, que no debe confundirse con la comisión por cancelación anticipada.
El Banco de España es el encargado de establecer unos límites a la comisión que puede cobrarse por este concepto. Actualmente topes máximos a esta comisión son del 0,50% para subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir del 27 de abril de 2003, y del 1% cuando el préstamo original se hubiera concertado en fecha anterior.
En algunos casos el banco receptor del préstamos suele abonar la comisión.
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