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Comisión por cancelación anticipada

Otra de las comiones que las entidades financieras aplican en las hipotecas es la comisión por cancelación anticipada. Este punto tiene algunos aspectos que debemos tener en cuenta ya que la legislación se ha modificado con el paso del tiempo y es un poco compleja.

Según publica el Banco de España, las opciones son diferentes y se dividen en diferentes normativas, ya sea según la fecha en la que se han solicitado los préstamos o el tipo de interés que aplica a cada uno:

  • Préstamos hipotecarios a interés variable concertados con anterioridad al 27 de abril de 2003
  • Préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir del 27 de abril de 2003
  • Préstamos hipotecarios a interés fijo
  • Determinados contratos de crédito o préstamo hipotecario concertados a partir del 9 de diciembre de 2007

Préstamos hipotecarios a interés variable concertados con anterioridad al 27 de abril de 2003

En caso de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios a interés variable, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la amortización anticipada, será sobre el capital pendiente de amortizar:

  • Cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar comisión, no habrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.
  • Si se hubiese pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior al 1%, la comisión a percibir será la pactada.
  • En los demás casos, la entidad acreedora solamente podrá percibir por comisión de amortización anticipada el 1 % cualquiera que sea la que se hubiere pactado.

Préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir del 27 de abril de 2003

En caso de las subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir del 27 de abril de 2003, y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la amortización anticipada será la siguiente:

  • Cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar comisión, no habrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.
  • Si se hubiese pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior al 0,50 %, la comisión a percibir será la pactada.
  • En los demás casos, la entidad acreedora solamente podrá percibir por comisión de amortización anticipada el 0,50 %, cualquiera que sea la que se hubiere pactado.

Préstamos hipotecarios a interés fijo

En el caso de los préstamos concertados a tipo de interés fijo, la comisión aplicable por cancelación parcial o total anticipada, subrogatoria o no subrogatoria será la que se haya pactado en los correspondientes contratos.

Sin embargo, en 1996 el Gobierno emitió una declaración en la que se recomienda que en la subrogación de ciertos préstamos hipotecarios las entidades aplicasen voluntariamente un límite del 2,5% en la comisión por cancelación anticipada, cuando en virtud de la misma el tipo fijo se convierta en una fórmula de tipo variable de interés:

Determinados contratos de crédito o préstamo hipotecario concertados a partir del 9 de diciembre de 2007

La Ley 41/2007, de 7 de diciembre  prohíbe el cobro de comisiones por la amortización total o parcial, subrogatoria o no, de:

  • Los préstamos o créditos hipotecarios en que la hipoteca recaiga sobre una vivienda y el prestatario sea una persona física.
  • Los préstamos o créditos hipotecarios en que el prestatario sea una persona jurídica y tribute por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión en el impuesto sobre sociedades.

En su lugar, tiene la posibilidad de pacto de unas compensaciones, que son de dos clases: por desistimiento y por riesgo de tipo de interés.

Compensación por desistimiento:

No podrá ser superior:

  • Al 0,5% del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca dentro de los cinco primeros años de vida del crédito o préstamo.
  • Al 0,25% del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca en un momento posterior al indicado en el número anterior.
  • Si se hubiese pactado una compensación por desistimiento igual o inferior a la indicada, la compensación que percibirá la entidad acreedora será la pactada.

Compensación por riesgo de tipo de interés

No procede esta compensación en dos casos:

  • Si la cancelación anticipada se produce dentro de un período de revisión de tipos de interés cuya duración pactada sea igual o inferior a 12 meses.
  • Si la cancelación genera una ganancia de capital a la entidad.

En los casos en que proceda el cobro de la compensación por riesgo de tipo de interés, su importe será el pactado en el contrato. La ley admite que en el contrato se pacte una de las dos siguientes posibilidades:

  • Un porcentaje fijo establecido en el contrato, que deberá aplicarse sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación.
  • La pérdida, total o parcial, que la cancelación genere a la entidad. En este caso, el contrato deberá prever que la entidad compense al prestatario de forma simétrica en el caso de que la cancelación genere una ganancia de capital para la entidad.
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