La sensación generalizada, aunque aún no se ha concretado más que en una o dos propuestas, es que vamos a asistir a una bajada amplía tanto de los diferenciales de las hipotecas de renta variable como del nivel dureza en las condiciones de acceso a los créditos hipotecarios.
Esto no va a significar que de repente todos podamos contratar hipotecas o que todas las hipotecas sean iguales. Hay una serie de claves fundamentales para llegar a descubrir si realmente nos están ofreciendo una buena hipoteca o no.
En cualquier caso, sí estamos en un punto muy interesante en el que los diferenciales de las hipotecas se han abaratado de manera muy sensible, colocándose en una frontera en la que hace un año no pensábamos: el 1%.
La evolución de las hipotecas
A principios del presente año se dieron los primeros movimientos en relación a la continuidad en la mejora de las hipotecas en cuanto a diferenciales. Ya por entonces la caída de los diferenciales por debajo del 2%, aunque generalmente tímida, suponía una ruptura con una evolución ascendente de los precios de las hipotecas hasta el momento.
Durante el resto del año prácticamente realmente hemos asistido a una especie de escalada que colocó en primer lugar la frontera en el 1% y, que actualmente ya sitúa el 1% como frontera psicológica en los mejores diferenciales.
En este contexto hay tres elementos básicos que van a determinar el calculo hipoteca que nos están ofreciendo para nuestros intereses:
- Los intereses y comisiones
- Las condiciones de acceso
- Los niveles de vinculación
Intereses y comisiones en las hipotecas
Si debemos acceder a una buena hipoteca ésta necesariamente va a tener que presentamos unos intereses Euribor + diferencial por debajo del 1.25% ( en el caso de hipotecas tipo variable) salvo excepciones muy contadas y que presentan unos niveles de vinculación realmente enormes, las mejores ofertas en la actualidad colocan el diferencial alrededor del 1.25% aunque es cierto que cada vez con más frecuencia encontramos ofertas bordeando el 1% o incluso rebajándolo. Obviamente no todas las entidades van a ofrecer estos diferenciales, y en algunos casos, los modelos de alcanzar dicho diferencial tienen que ver con los niveles de vinculación de manera directa pero estructurada; es decir, cada producto contratado supone una bonificación en forma de descuento del diferencial, no obligando al usuario a la contratación de todo el paquete para la obtención de toda la bonificación.
Generalmente la ausencia de comisiones es la tónica, en todo caso las comisiones harán referencia a cuestiones como la cancelación anticipada, pero, no a las principales comisiones. Las mejores ofertas hoy en día mantienen esta línea de retirada de las comisiones principales.
Las condiciones de acceso a una hipoteca
Este es un punto básico. Y es que el problema estriba en que realmente daría igual el hecho de encontrarse unas hipotecas con diferenciales muy bajos si las exigencias de contratación fueran tan elevadas que directamente causarán rechazo en el usuario por no poder cumplirlas. Hasta ahora, las mejores hipotecas con diferenciales por debajo del 2% exigían unos niveles de ingresos para la contratación muy elevados, por encima de los 52000 mensuales por núcleo familiar o solicitante, lo cual obviamente ya de entrada limita el espectro de usuarios que pueden contratar estos productos.
Ahora, esto está cambiando, en la nueva oferta de Bankinter o en la revisión de la hipoteca Santander las exigencias de ingresos han bajado a los 2000€ mensuales por solicitante o núcleo familiar, una rebaja verdaderamente sensible y que acerca mucho más Al usuario medio que las anteriores ofertas.
¿Por qué están bajando las hipotecas? en este post te lo contamos
La vinculación
Sin ningún género de dudas este va a ser el caballo de batalla de los próximos años en relación a las hipotecas. Las mejores ofertas del mercado, hasta ahora, tenían unos niveles de exigencia en vinculación verdaderamente grandes, que obligaban al usuario prácticamente a la contratación de todos los productos financieros habituales a través de la misma entidad para poder obtener el grado máximo de bonificación. Esto, sin ser negativo en sí mismo ya que puede haber usuarios a los que les interese, realmente genera un hecho paradójico, y es que a largo plazo, el coste de los productos asociados puede elevar más el costo de la hipoteca que la contratación de otra tal vez con peor diferencial pero con menor nivel de vinculación.
Por ello es básico como decíamos atender al grado de vinculación que la entidad nos exigirá para la contratación del producto, más aún, Debiéramos ser capaces, del mismo modo que establecemos comparativa sobre los diferenciales, de establecer comparativas sobre las exigencias de vinculación y los costes a futuro de las mismas, viendo la operación de la contratación de la hipoteca como un todo en relación al conjunto de productos asociados.
