Cuando las entidades financieras nos otorgan préstamos hipotecarios, nos cobran una serie de comisiones que estarán plasmadas en la escritura de la hipoteca y en el contrato que firmemos con el banco. Conocerlas de antemano nos dará cierta ventaja a la hora de negociar.
Al margen del tipo de interés que la entidad financiera nos aplique a la hipoteca, existen otra serie de costes adicionales que conviene tener en cuenta. Estamos hablando de las comisiones hipotecarias, que pueden encarecer la firma del préstamo u otras operaciones que queramos hacer con el mismo durante su vida como amortizar capital de forma anticipada o cambiarnos de banco.
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Por qué es importante conocer las comisiones
En un mercado hipotecario como el actual, donde los diferenciales que se manejan en torno al 1%, con los tipos de interés en niveles muy bajos, es evidente que las condiciones en las hipotecas pueden marcar mucho la diferencia entre un producto atractivo e interesante para las finanzas personales o, por lo que no lo sea tanto.
Resulta muy importante que, como usuarios, no sólo tengamos conocimiento previo de las comisiones que se pueden imputar a una hipoteca, sino, también, por supuesto a la hora de hacer una comparativa entre las posibles hipotecas que nos puede interesar, siempre debemos calcular lo más exactamente posible las comisiones.
La batalla por la de las comisiones es uno de los elementos añadidos dentro de esa pequeña reactivación en la concesión de hipotecas del último año, ya que, las entidades financieras buscan aparentar más sus precios a partir de retocar las comisiones por encima incluso de otros conceptos, lo cual hace que aún como usuarios nos resulte más básica la consulta a estas posibles comisiones en las hipotecas.
¿Se pueden negociar las comisiones de las hipotecas?
Esta es una pregunta muy habitual y también muy justificada si tenemos en cuenta que muchos productos financieros permiten la negociación sobre sus condiciones particulares. Sin embargo, las mejores hipotecas del mercado no admiten grandes márgenes de negociación, se trata de productos que, como veremos posteriormente, se encuentran muy sagrados cuanto a condiciones y características, y con sus costes comisiones muy ajustadas.
Puede que en otro tipo de hipotecas esto sea más sencillo, en aquellas hipotecas abiertas o configurarles donde las condiciones particulares del producto resultan negociables, sin embargo, esta no es la pauta habitual en la actualidad, por lo que las comisiones que se le ofrezcan dentro del catálogo de productos serán de la gran mayoría de ocasiones las que le va a aplicar a su hipoteca.
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Cómo son las nuevas hipotecas
Fundamentalmente en los dos últimos años podemos hablar de un nuevo modelo de hipoteca, realmente de una hipoteca que ya conocíamos, basada en la vinculación con el usuario, pero acentuando aún los conceptos de vinculación.
Éstas hipotecas tienden a ofrecer unos diferenciales más bajos que la media, aplicar unos plazos de amortización no superiores a los 25 o 30 años, para una financiación que difícilmente alcanzará más allá del 70% del valor de tasación en algunos casos hasta el 80%. Es relativamente habitual que algunas comisiones o no se apliquen o lo demanden a reducir, las comisiones con mayor incidencia en este tipo de restricción son la de estudio y apertura, aunque esto no quiere decir y mucho menos que no las vayamos a encontrar en una buena cantidad de hipotecas.
Estas son las comisiones más comunes en las hipotecas:
Comisión de estudio
Es el porcentaje que nos cobran las entidades por gestiones y análisis que debe realizar para verificar la solvencia del cliente y los términos de la operación solicitada. Generalmente es un porcentaje sobre el importe solicitado. Cada vez está más en desuso, pero recuerde que si no le otrorgan el préstamo no le deberán cobrar esta comisión.
Comisión de apertura
Se cobra por los trámites que debe realizar la entidad y que se vinculan a la formalización y disposición del dinero para el solicitante. Según el Banco de España, suele ser un porcentaje sobre la cantidad que se presta y se suele pagar de una vez, cuando se firma la operación.
Por modificación de condiciones o por cambio de garantías
Es lo que se conoce como novación de la hipoteca. Durante la vida de la hipoteca es probable que el cliente solicite modificaciones en el préstamo (las dos partes deben estar de acuerdo). La entidad de crédito cobra por los trámites que debe realizar en la modificación del contenido del contrato y/o por el análisis de riesgos que pueden suponer estas modificaciones.
Por amortización parcial anticipada
Se refiere a un porcentaje que la entidad cobra por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar así como por la compensación por lo que deja de ganar, o lucro cesante, al dejar de percibir los intereses por el capital que se amortiza anticipadamente.
Compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés
Si se trata de un préstamo o crédito hipotecario formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario es una persona física, las entidades sólo podrán cobrar, por amortización anticipada parcial, y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés.
Compensación por tipo de interés
El Banco de España es muy claro en este aspecto, ya que en las hipotecas a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto. En cambio, si se trata de otros casos, el importe será el pactado, aunque su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad.
Por cancelación o amortización anticipada total
Al igual que en la cancelación o amortización parcial, se refiere a los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar, como también por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar –o lucro cesante- al dejar de percibir los intereses por el capital pendiente del préstamo. El Banco de España contempla que en el caso de las hipotecas a interés variable, esta comisión está limitada al 1%, cuando la devolución del préstamo no es consecuencia de que el cliente haya pactado una subrogación con otra entidad.
Comisión por subrrogación
Es la comisión que nos cobran por cambiar la hipoteca banco o simplemente por cambiar el titular de la misma. El Banco de España fija unos topes que son del 0,50% en el caso de subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir del 27 de abril de 2003, y del 1% cuando el préstamo original se hubiera concertado en fecha anterior.
