Adquirir una segunda vivienda requiere de una reflexión importante, no sólo por el importe que supone, sino porque generalmente conlleva la concentración de una hipoteca. Para llegar a tomar tal decisión hay una serie de claves que es importante tener en cuenta.
La adquisición de una segunda vivienda, fundamentalmente una vivienda vacacional, es una aspiración a la que no son pocos los españoles que colocan entre sus principales deseos de futuro. Sin embargo, a la vez que una ilusión y un anhelo, comprar una segunda vivienda puede convertirse en un problema importante desde el punto de vista económico. Sobre todo si pensamos en la contratación de hipotecas generalmente sin haber terminado de amortizar la compra de nuestra primera vivienda.
También hay que tener claro que cuando alguien se plantea la adquisición de una vivienda vacacional es porque en principio considera que reúne las características económicas necesarias para hacer frente a esta adquisición. Pero, hay muchos recovecos en este camino ya que por cuestiones como la reunificación de hipotecas, el uso de viviendas ya amortizadas como aval, etc., no siempre son buenas ideas.
¿Hipotecas segunda vivienda?
Salvo casos excepcionales los bancos no comercializan específicamente hipotecas para segunda vivienda. Es cierto, sobre todo en la época del boom hipotecario, que en determinados momentos se popularizaron campañas masivas de captación de compradores para viviendas vacacionales en las que se incluían hipotecas con condiciones muy particulares. Hay que tener en cuenta también que una buena parte de estas operaciones engrosó la lista de impagos hipotecarios de la última década.
Así pues, no existe un producto en forma de préstamo hipotecario al uso destinado a la compra de segunda vivienda aunque alguna entidad pueda tener un préstamo hipotecario bajo este slogan comercial.
Generalmente los bancos van a realizar el calculo hipoteca dependiendo de si se trata de una primera vivienda o segunda vivienda, una adaptación que puede tener características particulares pero que habitualmente pasa por los mismos ejes: menor plazo de amortización, mayor aplicación de comisiones, ligera mayor aplicación de diferenciales.
Lo anterior, junto a una reducción en los límites máximos a financiar, tiene que ver tanto con el hecho de tratarse de una segunda vivienda como con los perfiles que suelen afrontar este tipo de compras. El perfil medio de comprador de segunda vivienda, vivienda vacacional es superior a los 40 años y en muchas ocasiones superior a los 50 años, esto significa que desciende mucho el límite de edad máxima aceptable para determinar los plazos de amortización. Pero también que aumenta el perfil de riesgo.
En el lado positivo, lógicamente, quien tiene una economía solvente, una primera vivienda ya amortizada e ingresos más que suficientes, puede conseguir una hipoteca para una vivienda vacacional muy parecida a la media del mercado ofrecida por las primeras viviendas.
Descubre aquí todas las claves antes de invertir en vivienda
Condiciones para las hipotecas de segunda vivienda
Las características generales de la hipoteca que podemos obtener para una vivienda vacacional son muy similares a las de una hipoteca por una primera vivienda aunque con características que las encarecen un poco más.
Interés, aunque hoy en día los intereses se han ido igualando mucho y apenas podemos encontrar diferencia entre una hipoteca para primera o segunda vivienda en este aspecto, aún en algunos casos se los puede aplicar alguna pequeña diferencia encareciendo la hipoteca para segunda vivienda.
Amortización, suele ser menor casi siempre cuando la hipoteca se decida a segunda vivienda. Es decir, si generalmente se nos ofrece unos plazos máximos en torno a los 30 años, raro será que se nos ofrezcan plazos de amortización de más de 25 años para una segunda vivienda. Que sea raro no significa que sea imposible, sólo que no es lo habitual.
Financiación, también en la financiación suelen darse diferencias respecto a la hipoteca de primera vivienda. Hoy en día no es fácil obtener una hipoteca en torno al 80% del precio de tasación o venta de la vivienda, cuando ésta es primera vivienda, en el caso de segunda vivienda este porcentaje suele bajar por debajo de 70% e incluso más.
Por otro lado la entidad va ser reacia a operaciones combinadas en las que se solicitan préstamos personales para cubrir el porcentaje de gasto que resta hasta completar el 100% más el porcentaje de gastos inherentes a la hipoteca. Esto significa que el nivel de solvencia va a ser determinante en general, pero tremendamente determinante para la financiación.
Ten en cuenta antes de contratar una hipoteca segunda vivienda
En primer lugar y aunque parezca obvio hay que tener claro que somos capaces de hacer frente con soltura al coste de esta hipoteca. En segundo lugar, y no menos importante, hay que pensar si realmente necesitamos esta segunda vivienda.
Cuando adquirimos una segunda vivienda con carácter especulativo debemos realizar un cálculo de rentabilidad. Este cálculo debe ser lo más profundo posible, pero en una aproximación partiría de computar todos los gastos mensuales que nos supone la adquisición y el mantenimiento de la vivienda y confrontarlo con el precio medio de alquiler de la zona donde está ubicado. Hoy en día, dependiendo de las zonas, se pueden obtener rentabilidades cercanas al 5% e incluso superiores que pueden ser interesantes. Sin embargo, con rentabilidades por abajo del 2% y teniendo en cuenta los imprevistos una vivienda puede tener puede ser que la compra especulativa no sea tan atractiva a medio plazo.
Cuando adquirimos una segunda vivienda como destino vacacional debemos tener claro que nos atamos a ese destino al menos por un plazo importante de años. Aunque la venta sea dinamizado ligeramente, hoy en día no es ni mucho menos sencillo vender una vivienda vacacional, y el proceso de compra y venta es lo suficientemente engorroso como para tener que estar pensando un par de años después de la adquisición en deshacernos de la propiedad.
A la hora de contratar la hipoteca para la segunda vivienda no te límites ni mucho menos a la primera oferta. En la actualidad es más que posible recibir muchas propuestas diferentes entidades financieras diversas y encontrar en cada una de ellas valor añadido o puntos de interés con los cuales deberás lidiar antes de tomar una decisión.
Lógicamente, si tienes una relación sólida con una entidad financiera y has amortizado totalmente o casi totalmente una primera vivienda, puedes tratar de negociar con esa entidad financiera un préstamo hipotecario en condiciones ventajosas. Es muy probable que en este caso tu préstamo hipotecario para segunda vivienda se pareciera mucho al que ya tenías o a las mejores ofertas de la entidad en cada momento.
