Además de la posibilidad de cancelar de forma parcial, las entidades financieras permiten hacerlo de forma total, entre las tantas comisiones que suelen cobrarnos en las hipotecas.
Ante esta situación, ha quedado establecido que muchos bancos y cajas de ahorro llevan adelante su política de cobrarnos una comisión por cancelación o amortización anticipada total.
Por lo tanto, y al igual que en la cancelación o amortización parcial, el cliente que tiene una hipoteca en una entidad deberá pagarle a ésta, por diferentes motivos.
En primer lugar hace referencia a los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar, y en segundo término, aunque es el principal motivo, como compensación por lo que deja de ganar, o lucro cesante, por dejar de percibir los intereses por el capital pendiente de la hipoteca.
Según lo establece el Banco de España, en los préstamos hipotecarios a interés variable, la comisión por amortización total está limitada al 1%.
Sin embargo, también existen otras alternativas como la compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés.
En este caso, si se trata de un préstamo hipotecario (tanto tipo fijo como variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario es una persona física (o una empresa de reducida dimensión a efectos del impuesto sobre sociedades), las entidades sólo podrán cobrar, por amortización anticipada total, y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés.
Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrán ser superiores:
- al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o
- al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior.
- si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada.
La compensación por tipo de interés se rige por las siguientes reglas:
- En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto.
- En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está el cliente está pagando.
