Una de las consecuencias más duras de la crisis económica ha sido y es la enorme cantidad de procesos de ejecución hipotecaria que se han dado en nuestro país. Vamos a conocer más a fondo qué es y como funciona la ejecución hipotecaria.
La hipoteca suele ser de importe elevado y tener una larga duración. Lo más habitual es que se pida para afrontar la mayor inversión que hace una persona durante toda su vida: la compra de una vivienda. En consecuencia, es un compromiso financiero importante, tanto para el presente como para el futuro. Es un pacto entre dos partes, el prestamista, que suele ser un banco, y el prestatario, un particular.
Es posible que la entidad financiera le solicite la domiciliación de la nómina y de algunos recibos, lo que intensificará su relación con la entidad prestamista. Las condiciones varían en función del tipo de bien que vaya a hipotecar (vivienda habitual, segunda residencia…). En general, las entidades de crédito ofrecen mejores condiciones en los préstamos hipotecarios para la compra de vivienda habitual.
Ejecución de Hipoteca
En caso de impago, la entidad prestamista puede recuperar la cantidad pendiente de cobro mediante la venta del bien hipotecado. Según se haya pactado en el contrato, puede haber una ejecución judicial o una ejecución extrajudicial de las hipotecas.
La ejecución judicial implica que la entidad, si se dan ciertas circunstancias recogidas en el contrato (normalmente el impago del préstamo) podrá poner a la venta el inmueble hipotecado.
La ejecución extrajudicial supone que la entidad, si se dan dichas circunstancias, podrá poner a la venta el inmueble hipotecado con la intervención de notario, pero fuera de un procedimiento judicial.
Se conoce como procedimiento hipotecario el instrumento procesal que contempla la normativa hipotecaria para que el acreedor hipotecario (normalmente una entidad financiera) pueda cobrar su deuda mediante la ejecución de la garantía (la vivienda hipotecada) si el deudor no cumple con su obligación de pagar las cuotas mensuales. Por tanto, obviamente, estamos ante un asunto capital en las finanzas personales.
Perder nuestra vivienda por no poder pagar la hipoteca es una desgracia económica y personal enorme. En nuestro ordenamiento, a diferencia de otros como el de EE.UU., el deudor responde con la pérdida de la casa hipotecada y, si no basta para cubrir la deuda pendiente y las costas del procedimiento, con todos sus bienes presentes y futuros.
De hecho, si no se salda la deuda, los herederos también responderán de ella si quieren aceptar la herencia en su debido momento.
Esquemáticamente el procedimiento hipotecario consta de las siguientes fases:
- Demanda ejecutiva: cuando dejamos de pagar cuotas, llega un momento en que el director de la sucursal envía el expediente a sus abogados, que presentarán la correspondiente demanda ejecutiva ante el juez. Es muy importante intentar evitar a toda costa que esto pase; si no podemos pagar el total de la cuota, hay que ser totalmente transparente y buscar soluciones conjuntamente con el director (carencias, ampliaciones de plazo, etc). Lo importante es que vea que queremos pagar pero coyunturalmente tenemos dificultades económicas.
- El tribunal despacha la ejecución y en un auto procede a ordenar que se proceda al requerimiento de pago al deudor. Este requerimiento se ha de realizar en el domicilio del deudor.
- El juez solicita al Registro de la Propiedad las certificaciones registrales del bien en cuestión.
- Se procede a la subasta del bien, previa notificación al deudor.
- Si no hay subasteros que pujen por el bien, la entidad financiera puede adjudicarse el inmueble, por el 50% de su valor.
Ejecución de la vivienda habitual
Si el inmueble del que no se paga correctamente la hipoteca es la vivienda familiar del deudor, el procedimiento varía.
Es lo que se llama la enervación de la acción hipotecaria, que permite la rehabilitación del préstamo si el deudor paga la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda (las cuotas pendientes más los gastos), sin necesidad de contar con el consentimiento del banco.
Eso quiere decir que hasta el día señalado para la subasta se puede consignar lo que se debe y evitar que se ejecute la vivienda, si es el hogar de la familia. Y el deudor podrá seguir pagando la hipoteca como si no hubiese pasado nada. Esta posibilidad que da la ley para dar una protección adicional al hogar familiar, sólo se puede ejercer una vez cada cinco años.
Un proceso en varias fases
Siempre es importante tener en cuenta que estamos en un proceso con partes muy diferenciadas en el que, como afectados, debemos afrontar cada una de las partes de manera diferente.
Realmente como ejecución hipotecaria debiéramos entender la propia orden de abonar la deuda contraída y la notificación recibida a tal efecto. Lo que venimos a conocer como desahucio, que sucedería un periodo de tiempo después, es realmente lo que debemos conocer como lanzamiento. El lanzamiento realmente hace referencia al momento en el cual se obliga al propietario a abandonar el inmueble en respuesta a una resolución jurídica en este caso que desposee a la persona de su propiedad tras el incumplimiento de las cláusulas de los prestamos hipotecarios.
El término desahucio realmente no debiera figurar dentro de un proceso de ejecución hipotecaria, ya que, un desahucio hace referencia a una acción que tiene que ver con el impago un arrendamiento, el cese de un contrato del incumplimiento de las cláusulas de permanencia del mismo como un desahucio por precario. Sin embargo, en el fondo, el hecho es similar e incluso desde el punto de vista moral, tan gravoso o más ya que en este caso la pérdida es de una propiedad.
Requisitos para tratar de suspender el lanzamiento
Obviamente existen más requisitos o, mejor dicho, más caminos para tratar de suspender el lanzamiento. Sin embargo, para hacerlo siguiendo los cauces establecidos, debiéramos atenernos a varias cuestiones:
- Que los afectados forman parte de colectivos vulnerables
- Que los afectados se encuentran en circunstancias económicas especiales
- Que afecte a la vivienda habitual
- Que exista un proceso tanto judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria
Los colectivos que pueden englobarse dentro de las circunstancias especiales serían los siguientes:
- Familias numerosas
- Familias monoparentales con dos hijos a cargo
- Familias con menores de tres años
- Familias con responsabilidad sobre personas con discapacidad superior al 33% o en situación de dependencia por paréntesis incluyendo enfermedades incapacitantes para el desarrollo laboral)
- Situación de desempleo y agotamiento de las prestaciones por parte del deudor
- Familias en las que existe una víctima de violencia de género, cuando la vivienda en proceso de lanzamiento es su vivienda habitual
También debemos tener en cuenta que se puede acoger a este grupo de colectivos especiales aquellas familias en las que conviven personas que acreditan discapacidad, dependencia o enfermedad grave y que mantengan una relación de consanguinidad con el deudor hasta tercer grado.
Circunstancias económicas especiales
En el apartado de las circunstancias económicas especiales, un poco más difuso. El primer lugar debe cumplirse el hecho de no tener en conjunto todos los miembros de la unidad familiar ingresos que superen el límite de tres veces el IPREM.
Este baremo sube a cinco veces el indicador en caso de un titular con discapacidad intelectual reconocida igual o superior al 33%, o, parálisis cerebral o enfermedad mental. También se contempla la persona con discapacidad física o sensorial que aporte un grado de discapacidad igual o superior al 65% y la enfermedad grave que incapacite o bien a la persona o bien al cuidador para mantener estabilidad profesional.
También se puede considerar una circunstancia económica especial haber sufrido una alteración en los ingresos en los últimos cuatro años anteriores al inicio del proceso de ejecución hipotecaria. Para ello el esfuerzo de la carga hipotecaria sobre la renta familiar debe haberse multiplicado al menos por un 1.5. También puede utilizarse el hecho de una cuota hipotecaria que supere el 50% los ingresos netos recibidos por los miembros de la unidad familiar, y, como elemento en paralelo, que la hipoteca sea la única vivienda del deudor y que este préstamo hipotecario haya sido concedido exclusivamente para la adquisición de dicha vivienda.
