Uno de los aspectos a tener en cuenta en las finanzas personales cuando hay una hipoteca de por medio es cómo lograr la Cancelación Registral de la Hipoteca, tras cancelar el total del préstamo hipotecario queda realizar la cancelación registral de la misma hipoteca que terminan siendo un dolor de cabeza más que una solución para los hipotecados.
Para poderla eliminar del Registro de la Propiedad de la inscripción de la carga que figura sobre una vivienda hay varios pasos a saber. Uno de los primeros es el de firmar una escritura de cancelación siempre ante un notario además de inscribirla en el Registro, lo que anulará la carga, este es un trámite de carácter legal además de ser sencillo, en la mayoría de los casos es el banco o la caja es la que se ocupa de ello, una vez la cancelación financiera de la hipoteca, aunque será mejor preguntarle al banco sobre esto y no darlo por hecho.
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Pueden saber si se canceĺó una hipoteca registralmente, para eso existe la posibilidad de solicitar la Nota Simple con lo que podrán comprobar si aún está vigente la carga de la hipoteca.
Cuando pagamos elpréstamo hipotecario o en todo caso la hipoteca queda del todo saldada y amortizada, esto se entiende «Cancelacion Financiera de la Hipoteca», esto puede deberse por el vencimiento final y todas las cuotas de la hipoteca debidamente pagadas o también por haber pagado el total de la hipoteca anticipadamente, cuando se da alguno de estos casos mejor tratar de eliminar la carga o anotación que figure en el Registro de la Propiedad a favor del banco, esto hará que la vivienda ya no posea dichas cargas este tipo de procedimiento se le da varias denominaciones
Cancelación de hipoteca definitiva y total
Cancelacion registral de hipoteca o Levantamiento de hipotecas o Levantamiento de cargas lo que permitirá que se quite del Registro de la Propiedad.
Dicho proceso de cancelación registral de hipoteca, cancelación de la hipoteca o levantamiento de cargas o de hipoteca, implica ciertos gastos que según el caso puede llevar a decidir no realizar el procedimiento de cancelación en el registro, por que bajo ninguna circunstancia es obligatorio, solo en el caso de venderla o si irán a solicitar otra financiación o préstamo, en ese caso si.
También se da la situación de que cuando la hipoteca prescribe a los 20 años tras su vencimiento, podrán recurrir y solicitar el levantamiento de hipoteca dirigiéndose al Registro de la Propiedad a partir de una instancia o escrito privado esta es una de las posibilidades incluso de ahorrarse lo que implica el notario que puede cobrar bastante por el trámite.
Cómo proceder a cancelar registralmente la hipoteca o cancelar la condición resolutoria de la vivienda, piso o hasta de la finca:
- Primer paso solicitar a la Entidad Financiera banco o caja, que les otorgó dicha hipoteca que realice la escritura de cancelación de hipoteca.
- En caso de tratarse de la condición resolutoria o carga sobre una finca también hay que solicitar esta escritura notarial, con el requisito de entregar los documentos que demuestran el cumplimiento total de las obligaciones, mientras que el notario deberá ofrecer la escritura de levantamiento de la carga en cuestión.
- El banco deberá entregar a un Notario los datos de la vivienda, junto a la cuantía de la hipoteca, y la responsabilidad hipotecaria y apoderado que pondrá la firma.
- Tras realizar la escritura de cancelación de hipoteca, el banco tendrá que firmar la escritura con el Notario, en ese caso no se exige que esté el hipotecado.
- Mientras que el notario deberá entregar la escritura de cancelación de hipoteca original lo que conlleva un pago por el trámite.
- Una vez con la escritura en mano, habrá que concurrir a la Hacienda de la Comunidad Autónoma en que se encuentre la vivienda o piso o finca con la finalidad de su liquidación del impuesto actualmente se encuentra exento.
- Tras liquidar el impuesto habrá que llevarlo al Registro de la Propiedad, en 2 a 3 meses tardará el Registro en devolverlo junto a la anotación que comprueba que se dio de baja la hipoteca dejando a la vivienda libre de dicha hipoteca.
Por último y por si acaso pueden pedir otra Nota simple al Registro de la Propiedad que servirá para saber si no hay alguna otra carga.
Consejos básicos para ahorrar antes de la firma de la hipoteca
Comisiones por cancelación de la hipoteca
Es importante que tengamos en cuenta que a la hora de cancelar una hipoteca, además de los posibles gastos ya citados, vamos a encontrarnos con las comisiones aplicadas por las entidades por los conceptos relacionados con la propia cancelación, estas son las mes habituales en las hipotecas.
Por cancelación o amortización anticipada total
Al igual que en la cancelación o amortización parcial, remunera a la entidad por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar, así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar –o lucro cesante- al dejar de percibir los intereses por el capital pendiente del préstamo. En los préstamos hipotecarios a interés variable, esta comisión está limitada al 1%, cuando la devolución del préstamo no es consecuencia de que Vd haya pactado con otra entidad que se subrogue en el préstamo, lo que se llama amortización anticipada no subrogatoria.
Compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés: Si se trata de un préstamo hipotecario (sea a tipo de interés fijo o variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario (o sea el deudor) es una persona física (o una empresa de reducida dimensión a efectos del impuesto sobre sociedades), las entidades sólo podrán cobrar, por amortización anticipada total, y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés. Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrán ser superiores:
- al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o
- al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior.
- Y, si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada.
