Las hipotecas jóvenes fueron una especialización de los préstamos hipotecarios que tuvieron una presencia muy nutrida hace poco más de una década. En la actualidad como tal apenas encontramos hipoteca joven comercializada, descubramos los motivos de este cambio.
Debemos decir en primer lugar que aún hoy en día vamos a encontrar hipotecas que se comercializan destinadas a los jóvenes. Aunque no abundan, si existen. En general se trata de préstamos hipotecarios muy similares a una hipoteca a tipo variable estándar, salvando diferencias relacionadas con la edad de contratación, que puede presentar límites máximos y algunas pequeñas bonificaciones añadidas.
En la actualidad y a diferencia de cuando la hipoteca joven se comercializaba como un producto especializado, estas bonificaciones son bajas y generalmente tienen más que ver con la opción de acceder a pequeños periodos de interés mixto, o, pequeños periodos de carencia. Las bonificaciones son los diferenciales son mucho más raras aunque pueden darse.
Un breve repaso a la oferta de hipotecas de las entidades financieras españolas en cualquier caso nos hará ver como a diferencia de hace poco más de una década las hipotecas jóvenes apenas se comercializan como tal. Hay que tener en cuenta que estamos hablando de un tipo de hipoteca que en los momentos de mayor suscripción de prestamos hipotecarios tenía una presencia muy importante del mercado impulsando a los jóvenes a la adquisición de primera vivienda. Todo ello en un marco de un producto diferenciado, con bonificaciones más ventajosas que las hipotecas tradicionales.
Obviamente tampoco las hipotecas jóvenes superaron el embate de la crisis y decenas de miles de estos préstamos hipotecarios pasaron a formar parte de la enorme cantidad de hipotecas en mora de la última década en nuestro país.
Cómo eran las hipotecas jóvenes
Hay que empezar diciendo que no existe un único tipo de hipoteca joven que se ofertará en el pasado. De hecho lo que unificaba el concepto de esta especialización era colocar a la hipoteca un límite mínimo y máximo de edad para ser contratada, orientándose a personas menores de 30 años, que posteriormente fue ampliándose hasta los 35 años.
A partir de ese concepto estas hipotecas comenzaban a aportar beneficios que las diferenciaban de otras ofertas. Es cierto que parte de estos beneficios eran compartidos pero en muchos casos mejoraban incluso las bonificaciones de otro tipo de promociones.
Una de las primeras ventajas que se explicitaba comercialmente en casi todas las hipotecas jóvenes era el aumento de plazos de amortización. No debemos olvidar que en la época de las vacas gordas para los préstamos hipotecarios, desde finales de los años 90 del pasado siglo hasta el año 2007/8, los límites para los plazos de amortización ya eran elevados de por sí, encontrando sin ningún problema hipotecas a 30 años y con pocos problemas a 35 años. En este marco era frecuente encontrar que las hipotecas jóvenes ofrecieran plazos de amortización de hasta 40 años.
Visto en la actualidad, cuando conseguir 30 años para el plazo de amortización hipotecaria es complejo, puede parecer hasta un poco locura aquellos enormes plazos de amortización, sin embargo, en el momento no sólo parecían muy interesante es sino una gran idea, el tiempo demostró que no era así.
Otro aspecto importante era el de la bonificación de los diferenciales en las hipotecas jóvenes. Generalmente las bonificaciones reduciendo diferenciales tenían que ver con la contratación de productos en batería por parte del cliente. Es decir, si la entidad aplicaba un diferencial del 3% este diferencial se reducía en porcentajes dependiendo de si se contrataba también un plan de pensiones, seguros de vida, etc.
En el caso de las hipotecas jóvenes, y aunque también se podía encontrar bonificaciones en función de la vinculación, como punto de partida los diferenciales eran más bajos que en las hipotecas tradicionales. Eso sí, no excesivamente más bajos. Con la distorsión del tiempo tendemos a magnificar las diferencias en las cosas y puede parecer que estábamos hablando de auténticos chollos en cuanto a las bonificaciones a diferencia, y no era así. Las bonificaciones no se diferenciaban mucho de las que se podían obtener en cualquier otra hipoteca.
Otra ventaja, o al menos como tal se ofrecía, era la posibilidad de aplicar periodos de carencia. En la actualidad los periodos de carencia aunque siguen disponibles apenas se utilizan y se han mostrado dependiendo de la oferta como un arma de doble filo. Además son cortos. Sin embargo, en las hipotecas jóvenes del pasado reciente se podían encontrar periodos de carencia entre tres y cinco años en casos extremos, aunque en algunas ocasiones la letra pequeña no hacía más que diferir creciendo aún más el coste de los intereses aplazados.
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Para quién eran las hipotecas jóvenes
Lo verdaderamente curioso del caso, visto con perspectiva, es que las hipotecas jóvenes que supuestamente se concebían para ayudar a las personas jóvenes acceder a la vivienda, resultaban exigir unas condiciones de contratación complejas y que no muchos jóvenes podían realmente cumplimentar.
Si bien las ventajas parecían orientarse claramente a favorecer a la persona joven, las condiciones para contratar la hipoteca dificultaban mucho que esto pudiera ocurrir. Desde luego no se correspondía lo uno con lo otro.
Los límites de edad, que parecía la clave del asunto, enmarcaban una franja de población que aún no se ha asentado plenamente en el mercado laboral y cuyos ingresos regulares puede ser mucho más variables que a otras edades. Esto no tendría que ser un problema pero si analizamos a fondo las condiciones de aquellas hipotecas jóvenes veremos que sí lo era.
En primer lugar los límites de financiación no eran superiores habitualmente a los de otro préstamo y cuando lo eran se hacía en condiciones financieras que hoy en día sólo podríamos calificar de aberrantes. Esto significa que en el mejor de los casos y con una financiación del valor de la vivienda al 80% el joven que deseaba suscribir la hipoteca debía cubrir no sólo el 20% del valor restante de la adquisición si no todos los gastos de cumplimentación de la hipoteca, estos gastos en la actualidad suelen considerarse en torno al 10% del precio de adquisición, pero hace tan sólo una década eran netamente superiores ya que la aplicación de comisiones eran más elevada. Esta situación obligaba a una necesidad importante de financiación propia o a solicitar más financiación al banco, algo complejo de obtener para un joven y que necesitaba no sólo de avales sino muchos casos la solvencia que no existía. La otra opción podría consistir en aquellas operaciones que ya hemos calificado de aberrantes de unificar en una hipoteca a todo tipo de financiación y aumentar los años de amortización, lo que a la postre ha supuesto la ruina económica para muchas familias.
Los niveles de solvencia que las hipotecas jóvenes exigían para su contratación eran elevados, desde luego más elevados de lo que los salarios de muchos jóvenes podían permitir. Se buscaba un perfil de cliente joven pero a la vez con trabajo estable e ingresos elevados, un panorama que no era realista en absoluto incluso en los momentos de mejor situación de empleo en España.
Por supuesto, por último, se trataba de hipotecas con una enorme presencia de la vinculación a partir de la contratación o suscripción a otros productos. Esta vinculación en muchos casos será obligatoria para poder obtener las bonificaciones que convertían a la hipoteca el más competitivo, y podían ir desde los consabidos seguros de hogar hasta la contratación de planes de pensiones o productos de ahorro, pasando por cuentas corrientes, tarjetas de crédito… Esto no sólo implicaba una modificación radical en la gestión de las finanzas personales de quien contrataba estas hipotecas sino que además podría aumentar la cuenta de gastos en productos no necesarios o más caros que en otras opciones de mercado.
Al final, de hecho, en el análisis de estas hipotecas a largo plazo, en muchos casos las supuestas ventajas de las bonificaciones obtenidas en el momento de la suscripción del préstamo se convertían en auténticas condenas económicas, sin contar los efectos devastadores de las penalizaciones por permanencia, y por supuesto, todo lo que ya sabemos relativo a la caída del valor de la vivienda y el desmoronamiento de los pagos de las hipotecas tras la crisis.
Otro tipo de hipotecas jóvenes
Es importante diferenciar las hipotecas jóvenes como producto surgido de la voluntad comercial de los bancos a las hipotecas jóvenes que surgen de la colaboración entre instituciones y entidades financieras. Y es importante hacerlo porque aún hoy en día se pueden encontrar promociones similares.
En este caso la colaboración entre instituciones y entidades financieras hace que el acceso a determinadas viviendas se realice a través de hipotecas con condiciones muy ventajosas para los jóvenes. Esto insistimos es totalmente distinto a lo anterior ya que en este caso las subvenciones que las instituciones realizan se convierte directamente en beneficio para las hipotecas, son escenarios muy diferentes, en el primer caso una promoción institucional que se apoya en un producto financiero bonificado, en el segundo caso un producto financiero al uso.
Por qué no hay hipotecas para jóvenes en los bancos
Como ya hemos indicado anteriormente siguen existiendo hipotecas jóvenes, tanto en ocasiones puntuales con campañas promocionales determinadas como algunos productos que se comercializan bajo ese problema de manera esporádica.
Sin embargo, es cierto que hoy en día no concebimos el producto como se concebía antaño y es más una etiqueta estética añadida a la hipoteca que un producto que efectivamente busque con respecto a otras hipotecas.
Como préstamo hipotecario especializado estas hipotecas encuentran prácticamente desaparecidas y no existe una única explicación para este hecho. Obviamente la gran reducción de la oferta de las hipotecas que se ha dado tras la crisis económica tiene mucho que ver. Recordemos que la hecatombe de los impagos a los que se vieron abocados en miles y miles de hogares en España modificó el panorama hipotecario para mucho tiempo, de hecho debiera hacerlo para siempre en lo que a malas costumbres se refiere.
Es comprensible en este marco que las entidades financieras retiraran los productos con mayor volumen de riesgo, endurecieron más las condiciones de acceso a los préstamos hipotecarios y por tanto se centrarán en márgenes y perfiles bastante diferentes a los que se puede dar en una hipoteca joven. Por otro lado hay que tener claro que en la actualidad, cuando hemos tocado mínimos históricos en los tipos de interés, se hace realmente difícil encontrar puntos de bonificación que resultaran atractivos para generar productos especiales y diferenciados. No es descartable que en un contexto diferente, en el futuro, volvamos a encontrar una pequeña explosión de préstamos hipotecarios especializados y que entre ellos este el de las hipotecas jóvenes, pero, de momento, si eres joven y deseas contratar una hipoteca vas a tener que acudir al mercado de hipotecas tradicionales salvo situaciones ocasiones muy especiales.
