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Banco Malo y el Precio de las Viviendas

Al oír del Banco Malo, muchos se preguntan ¿qué pasará con el precio de las viviendas? La realidad es que existe una relación entre Banco Malo y el Precio de las Viviendas ya que Sareb, provocará un ajuste de los precios, continuando la senda bajista instaurada hace unos años.

La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) más conocida ahora, y seguramente en el futuro, como Banco Malo, de a poco va blanqueando sus funciones y ocupando el lugar por la cuál fue creada. Todavía faltan algunas cosas como: crear la plataforma tecnológica necesaria, contratar personal y fundamentalmente captar los fondos necesarios para que más de la mitad de su capital esté en manos privadas.

Se estima que se van a comprar (44.000 millones de bancos nacionalizados y 16.000 entre los bancos con problemas de capital tras la auditoría de Oliver Wyman) con el descuento medio que se va a aplicar, un 45,6% para los créditos inmobiliarios y un 63% para los inmuebles adjudicados.

En consecuencia se va a generar un ajuste en los precios de la vivienda, continuando la senda bajista ya instaurada desde hace unos años, pero estos porcentajes no deben asustar a vendedores y creer los compradores que solo van a encontrar gangas.

Pros y Contras del Ajuste en los Precios de las Viviendas:

  • En primer lugar, los descuentos no son iguales, mucho mayores sobre el suelo (79,5%) que frente a las viviendas terminadas (54,2%) con un punto intermedio con las promociones en curso (63,2%). Estas rebajas tienen en cuenta el mercado más amplio y más fácil venta que las viviendas terminadas.
  • Los descuentos, o precios de venta se calculan sobre el «valor en libros» es decir sobre lo que figura en el balance del banco cuando adquirió el activo, es decir un precio mucho más alto que el del mercado a día de hoy y el que los propios bancos están vendiendo estos pisos.
  • El «banco malo» tiene el objetivo de generar beneficio, y por ello habla de rentabilidades entre 14%-15% en un escenario conservador, con beneficios más moderados en los primeros años. Con lo que estaríamos hablando que los precios de compra son a la baja y estiman que el precio de mercado sea de al menos un 10% superior.
  • La Sareb, si se convertirá en un referente de precios al futuro, pero no el único, ya que hay otras razones por las que continuarán las presiones a la baja, en especial la vuelta del IVA del 4% al 10% resultante tras la subida del mes de septiembre en el caso de las viviendas nuevas (las de segunda mano tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
  • La eliminación de la deducción por compra de vivienda a partir del 1 de enero de 2013, también debe presionar los precios a la baja para compensar, al menos parcialmente, la pérdida de estos beneficios fiscales.

¿Cómo se comportarán las hipotecas?

El Euribor sigue descendiendo y octubre cerrará en el 0,65%, una décima menos que el precio actual del dinero, pero los bancos siguen elevando los diferenciales poniendo trabas reales a la compra de vivienda. Se desconoce como solucionará este gran problema el «banco malo» y es que si no consigue acuerdos o facilita la financiación parece muy complicada la venta de viviendas terminadas directamente al consumidor.

La creación del Sareb permite acelerar las maniobras de los bancos no intervenidos y que no van a vender sus activos a esta sociedad para intentar vender lo más rápidamente posible (acaparará la mayor parte del mercado, 60.000 millones en activos que supera en casi seis veces).

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