Ley europea de hipotecas

Las hipotecas han estado en el ojo del huracán de la crisis económica y por eso ahora la Unión Europea trabaja en la creación de una directiva europea de hipotecas que marque una serie de normas básicas que toda entidad financiera debe cumplir a la hora de conceder una hipoteca.

España trabaja en su proyecto de Transparencia Bancaria que, entre otras cosas, legitimaría  ‘swaps’ y suelos hipotecarios y eximiría al banco de toda responsabilidad en la concesión de la hipoteca, algo que recaería sobre el cliente y, en menor medida el notario, que sería quien debería explicar todas las cláusulas del contrato.

Sin embargo, algunas de esta propuestas podrían chocar frontalmente con la directiva europea de hipotecas para uso residencial que estudia el Parlamento Europeo (PE) y a la que se puede acceder pinchando aquí y aquí si queremos leer el documento de trabajo. Esta directiva sería de obligado cumplimiento por parte de los estados miembros de la UE, que después podrían aplicarla también a hipotecas sobre otros inmuebles si así lo desean.

En primer lugar, la directiva crea la Ficha Europea de Información Normalizada que recoge todos los nuevos requisitos y deberá entregarse al cliente. El adelanto es que con esta ficha se podrá comparar adecuadamente las ofertas entre entidades financieras, algo que ahora había que hacer con la TAE y que no siempre es útil en hipotecas a tipo variable. A esto hay que añadir la exigencia de que «el prestamista o el intermediario de crédito actúen honesta, imparcial y profesionalmente, en el mejor interés de los consumidores, cuando concedan créditos  a estos, o les presten servicios de intermediación o asesoramiento al respecto y, en su caso, servicios accesorios», según recoge el artículo 5. Es decir, que ahora sí se obliga a bancos y cajas a mirar por los clientes y no por sus propios balances.  Para ello, la directiva también reclama que se remunere como es debido a quienes prestan estos servicios

Información básica

Pero vamos a la parte más interesante, la referida a la información básica que debe contener cualquier publicidad por parte de las entidades financieras de forma clara y concisa, según queda recogida en el artículo 8 de la directiva.

1. La identidad del prestamista o, en su caso, del intermediario de crédito
2. Que el producto publicitado es un contrato de crédito y, en su caso, que está garantizado por una hipoteca o por otra garantía comparable sobre bienes inmuebles de uso  residencial.
3. El tipo de interés, indicando si es fijo  o variable, así como información sobre los gastos incluidos en su caso en el coste total del crédito.
4. E importe total del crédito.
5. La tasa anual equivalente.
6. La duración del contrato.
7. El importe de las cuotas.
8. El importe total que deberá abonar el consumidor.
9. Una advertencia, cuando proceda, sobre el riesgo de perder la casa en caso de dejar de pagar.

Además, también deberá señalarse de forma clara, concisa y destacada, si existe algún tipo de producto adicional obligatorio para obtener la hipoteca, como por ejemplo la firma de un seguro de vida o seguro del hogar. En definitiva, lo que se está haciendo es obligar a que la publicidad e información que entregan las entidades financieras sea más concreta y, sobre todo, más completa.

Requisitos del precontrato

Pero si la información de la publicidad es exhaustiva, más lo es la del precontrato. Ya no bastará con una oferta que apenas detalle el préstamo o el resto de créditos que puede conceder la entidad. La directiva plantea que todo precontrato incluya los siguientes elementos: