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¿Qué es la dación en pago de una vivienda?

Hay un estado de opinión evidente que se opone a los mecanismos de ejecución hipotecaria que permiten que una familia pierda su vivienda al no poder hacer frente a las cuotas del préstamo y pueda seguir debiendo dinero a la entidad financiera de por vida.

Una posibilidad que está puesta encima de la mesa es generalizar la dación en pago, como ocurre en EE.UU. Esta figura jurídica, en pocas palabras, consiste en que entregando la vivienda se cancela la deuda hipotecaria.

Independientemente del debate generado y de la argumentación en contra de la dación en pago generalizada, en la que se alega que perjudicaría la estabilidad del sistema hipotecario y encarecería las hipotecas, ¿sabemos exactamente cómo se configura jurídicamente la dación en pago?

Si bien el Código Civil no regula de forma expresa la figura de la dación en pago, no es menos cierto que está plenamente aceptada en nuestro ordenamiento. La jurisprudencia la define de la siguiente forma:

La dación en pago, conforme a la construcción de la jurisprudencia civil, opera cuando la voluntad negocial de las partes acuerdan llevar a cabo la satisfacción de un débito pendiente, y el acreedor acepte recibir del deudor determinados bienes de su propiedad, cuyo dominio pleno se le transmite para aplicarlo a la extinción total del crédito, actuando este crédito con igual función que el precio en la compraventa.

Cuando el deudor de una obligación no puede hacer frente a ella, puede tratar de renegociar con el acreedor una solución alternativa al pago u obligación pactada inicialmente. Si el acreedor presta su consentimiento, el deudor puede entregar algo o prestar un servicio, diferente a la prestación originaria, que surge el efecto de extinguir la obligación constituida.

En el caso del contrato de préstamo hipotecario, el deudor se compromete a pagar un capital e intereses al acreedor (banco) a cambio de percibir inicialmente un dinero, de cuya devolución se pone en garantía un bien inmueble que se hipoteca.

No se pacta que la entrega del bien extinga la obligación de devolver la deuda y los intereses. Sólo si el banco presta su consentimiento, la entrega del bien podría extinguir la obligación inicial, siendo este nuevo acuerdo lo que conocemos como dación en pago.

Y el problema para el cliente hipotecado es que el banco no tiene obligación alguna de aceptar la dación en pago y, además, tampoco suele tener incentivos para hacerlo.

La razón es simple:

Si ejecuta la hipoteca, en lugar de aceptar una dación en pago, el banco sabe que en el peor de los casos se podré adjudicar el inmueble por el 50% de su valor y el cliente le seguirá debiendo dinero, respondiendo con todos sus bienes presentes y futuros.

Solamente tiene incentivos para el banco aceptar la dación en pago si la alternativa de ejecutar la hipoteca no es más ventajosa. Básicamente, se aceptan daciones en pago a inmigrantes sin arraigo en España o personas evidentemente insolventes.

La razón principal es que la entidad financiera sabe que le va a resultar costoso el procedimiento judicial para, al final, adjudicarse igualmente el bien y no poder cobrar ni un euros más del deudor (el inmigrante se volverá a su país y el insolvente rematado lo seguirá siendo).

Resultado muy triste, en la práctica. Las familias humildes españolas y extranjeras con sus raices plantadas en el país no se benefician nunca de una posible dación en pago, ya que el banco estima que además de quedarse la vivienda, algo de más podrá cobrarles después.

El sistema no funciona, cuando pasan estas cosas. Y no creo que cambie si la ciudadanía no lo exige de forma constante y alzando la voz a sus representantes políticos.

Pau A. Monserrat

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