La revisión de la hipoteca puede ser un momento de alegrías o de penas, dependiendo de la evolución del índice de referencia seleccionado, habitualmente el euribor. Lo que casi nunca se tiene en cuenta es la cadencia con la que se actualiza, que puede ser semestral o anual, según lo que hayamos firmado en la hipoteca. Aunque no muchas, existen diferencias entre ambas. Veamos que es mejor para nuestro bolsillo la revisión semestral o anual de hipoteca.
Toda hipoteca a tipo variable exige que se revise el tipo de interés del préstamo -de hecho por eso se les llama hipotecas variables-. En realidad, lo que se hace es actualizar el índice de referencia del préstamo, habitualmente el euribor, para adaptar la hipoteca a las nuevas condiciones de mercado. En el caso del euribor, lo que se toma como referencia es el Euribor Hipotecario BOE que publica el Banco de España entre el día 1 y el 5 de cada mes.
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Cuándo se hace la revisión de hipoteca
Aunque es uno de los elementos a los que menos atención se le presta a la hora de calcular hipoteca, siempre existirá la posibilidad de elegir la cadencia de la revisión. Las alternativas son hacerlo de forma semestral o anual y aunque el proceso de revisión no cambia, el resultado puede ser bien distinto. En términos generales, lo que cambia es la percepción del riesgo de cada persona. En una revisión semestral se está mucho más sujeto a los cambios del mercado, para lo bueno y para lo malo. En cierto sentido, estaríamos ante una hipoteca más variable y menos estable que una que sólo se actualiza una vez al año. Esto se debe a que cada seis meses podrá subir o bajar la cuota mensual del préstamo, lo que dificulta también la planificación financiera.
En el caso de las revisiones anuales, estaremos seguros de la cuota a pagar durante un año, lo que puede ayudar a prever mejor los gastos del ejercicio. Es decir, se trata una forma algo más tranquila de afrontar el pago de la hipoteca.
En cualquier caso, lo que debemos tener claro es que la elección de uno u otro no modificará el resultado de lo que debamos pagar. Si el euribor sube pagaremos igual si la revisión es a seis o a doce meses. Simplemente en el caso de los doce meses estaremos más cubiertos durante ese periodo y no nos ‘meteran’ una subida extra en medio, pero lo mismo puede aplicarse en el caso de las caídas.
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Cómo se hace la revisión de hipoteca
Conviene aclarar un aspecto sobre la revisión de la hipoteca y el modo en que se lleva a cabo. Es un error común pensar que si la revisión es en mayo, el banco tomará como referencia el euribor del mes de mayo. Nada más lejos de la realidad. Y es que lo habitual es que la entidad financiera utilice el euribor publicado dos meses antes de la fecha de revisión. Se hace de esta forma porque el Euribor Hipotecario BOE se calcula sobre la variación del índice a un año durante los últimos treinta días hasta la publicación. Así, el 5 de cada mes lo que se publica es el Euribor del mes anterior.
De ahí que los bancos también utilicen este periodo de dos meses para poder prever los ingresos que obtendrán hasta la siguiente revisión hipotecaria.
El cálculo del tipo de interés tras la revisión es sencillo. Basta con añadir el diferencial que pagamos al índice de referencia. Eso sí, después el sistema de amortización será el que nos diga cuanto capital amortizaremos y cuanto irá al banco en forma de intereses.
Ejemplo de cuota mensual según evolución de interéses
Para una hipoteca con las siguientes características:
- Referenciada a Euribor
- Diferencial al 1,5%
- Importe 100.000€
- Plazo Amortización 20 años
- Amortización Sistema Frances
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Fecha |
Cuota mensual |
| Agosto 2015 |
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| Octubre 2015 |
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| Enero 2016 |
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| Marzo 2016 |
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Revisión de hipoteca semestral o anual
Al margen de preferencias personales cuando suscribimos una hipoteca o modificamos sus condiciones debemos tener en cuenta el panorama de la banca tanto en el momento de dicha suscripción o modificación como, y estos más difícil, el futuro a corto plazo que aparenta.
En la actualidad las hipotecas comercializadas en nuestro país han reducido los diferenciales de manera muy importante, y el interés sobre Euríbor se encuentra en uno de los momentos mínimos históricos en los últimos 10 años.
Es a partir de esta reflexión cuando realmente debiéramos comenzar a valorar qué modelo de revisión resulta más interesante, partiendo de encontrar dos opciones de revisión de hipoteca, semestral o anual. Técnicamente a menor plazo de tiempo entre revisiones mayor riesgo de modificación del producto hipotecario existirá, obviamente mantener un periodo más largo estable entre revisiones lo que proporciona es mayor tranquilidad en los momentos de inestabilidad y movimientos al alza a corto de los índices de referencia, pero, lo que es una virtud también puede convertirse en un problema: obviamente en caso de beneficiarse de un interés determinado que sube puede resultar atractivo no revisar la hipoteca en un año pero si éste baja obviamente la situación es inversa.
Tengamos en cuenta que entre revisiones, ocurra lo que ocurra con los índices de referencia, nuestras cuotas se mantendrán estables, este principio es básico para definir el tipo de revisión para nuestra hipoteca.
Se viene a sostener que en momentos de tipos bajos, como el actual, son más convenientes las revisiones anuales, no caben muchas más posibilidades de bajada y en todo caso las modificaciones aunque ligeras serán al alza por tanto, cuanto más tarde se apliquen menos afectarán a nuestras cuotas. Esto, en cualquier caso, no siempre es exacto ni mucho menos, recordemos que por ejemplo en 2014 los tipos de interés parecían haber tocado mínimos y sin embargo aún sufrieron reducciones, con lo cual, por ejemplo en ese caso haber optado por una revisión anual no resultaba lo más interesante para el bolsillo a pesar de ser una diferencia no muy elevada, o pongamos la vista en la evolución del Euribor del último trimestre.
Pros y contras de la revisión anual o semestral de hipoteca
Realmente no hay mucho misterio en este asunto, detendremos siempre de los tipos de interés a la hora de valorar qué periodo de revisión es el más interesante para nuestro bolsillo, de este modo:
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Para los períodos en los que lo más probable es una subida en plazo medio o corto de los tipos de interés nos resultará más interesante para nuestra hipoteca una revisión anual.
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Para los para los periodos en los que se apuntan más probabilidades de bajada de los tipos de interés resultaría más conveniente una revisión de hipoteca semestral.
De todos modos debemos tener en cuenta que la negociación sobre los periodos de revisión no es precisamente la más fácil dentro de una negociación de préstamo hipotecario, al contrario, esto va a venir en la gran mayoría de ocasiones cerrado y no en todas va a ser susceptible de negociarse aunque debiéramos siempre tratar de guardar esta posibilidad de negociación a nuestro favor.
Cómo son las hipotecas en 2017
En lo que llevamos de año se ha consolidado la tendencia a la bajada de los diferenciales en las hipotecas a tipo variable (y también en las hipotecas a tipo fijo) esto se ha traducido en unión a unos tipos de interés muy bajos, en un periodo en el que las hipotecas han reducido sus costes y sus cuotas mensuales de manera drástica en relación a hace tan sólo tres o cuatro años.
Sin embargo, cuando decidimos contratar hoy en día una hipoteca de estas características con diferenciales entre el 1% y el 1,5% hay algunas cuestiones que debemos tener en cuenta y que vamos a repasar a continuación.
Hipotecas cortas
Se trata de hipotecas que a diferencia de hace tan sólo una década no apuestan por largos periodos de amortización, las hipotecas de 30 años son accesibles pero no son preferenciales en relación a por ejemplo las de menor duración, mientras que mayores periodos de amortización los vamos a encontrar en todo caso el productos hipotecarios muy concretos (por ejemplo cuando se trata de las propias promotoras de las entidades financieras y adquirimos viviendas bajo su propiedad)
Requerimientos de ingresos elevados para contratar hipoteca
Si bien es cierto que la tendencia general es a hipotecas más baratas, no es menos cierto que para buscar los mejores diferenciales tenemos que acceder a una serie de requisitos entre los que el requerimiento de ingresos es uno muy importante.
Al tratarse de hipotecas modulares (en las que las bonificaciones en forma de descuento de los diferenciales se van sumando al cumplir condiciones determinadas) no siempre vamos a tener la obligación de cumplir exactamente con un criterio de ingresos, pero, cuando esto ocurre generalmente son más elevados cuanto más bajos los diferenciales.
Alto nivel de vinculación en las hipotecas
esta es otra característica muy importante y a tener en cuenta, para acceder a las mejores ofertas de hipoteca generalmente vamos a tener que pasar por aceptar un elevado nivel de vinculación, en el que no sólo contrataremos el préstamo hipotecario sino también otros productos de la entidad como por ejemplo seguros, planes de pensiones, tarjetas, y por supuesto domiciliación de nómina y productos en paralelo a esta.
