El sistema de amortización de la hipoteca es el que determina la forma en la que se devolverá el dinero del préstamo y por lo tanto que parte de las cuotas mensuales irán a parar a amortizar capital, es decir, a pagar la casa y que parte se le dará al banco en concepto de intereses. En España el más utilizado es el sistema francés, pero no es el único. Os explicamos el resto.
Es uno de los conceptos en los que menos se repara a la hora de firmar la hipoteca y sin embargo es uno de los más importantes, casi tanto como el tipo de interés o las diferentes comisiones que se pagarán por subrrogación, cancelación parcial o total. Sin embargo, también es el gran olvidado, quizás por encerrar la matemática financiera asociada al préstamo. Se trata del sistema de amortización de la hipoteca, un elemento esencial de nuestra hipoteca que haríamos bien en conocer.
Como ya hemos apuntado, el sistema de amortización es el método utilizado para definir y calcular cómo se devolverá el dinero. Como en todo préstamo, al pagar la hipoteca una parte del capital que entregamos cada mes al banco se destina al pago de la casa (en lenguaje técnico a amortizar capital) y el otro ‘se pierde’ en forma de intereses para el banco. El capital pendiente por amortizar o devolver es cada año menor y con él cambia también lo que pagamos de intereses (el tipo cambiará si la hipoteca es variable). El sistema de amortización determina, entre otras cosas la relación entre intereses y amortización de capital en un préstamo, que cambia a cada pago que realizados. Pero para facilitar el cálculo, la mayoría de hipotecas sólo retocan esta relación cada seis o doce meses, coincidiendo con la revisión de la hipoteca.
Existen varios sistemas de amortización, aunque los más conocidos son el sistema francés y el sistema alemán, que plantean cuotas constantes y decrecientes, respectivamente.
El sistema francés de amortización
Es el sistema más extendido en España y se caracteriza por ser un sistema de cuotas constantes. Es decir, busca que la mensualidad no cambie durante toda la vida de la hipoteca. Para lograrlo distribuye el capital que se amortiza y los intereses a lo largo de toda la vida del préstamo.
Esta distribución hace que durante los primeros años se paguen más intereses y menos capital, ya que el dinero a devolver es mayor y los intereses se calculan en función de ese capital. La fórmula financiera que utiliza (salvo variaciones) es la siguiente:
Sin embargo, quizás la forma más sencilla de ver cómo funciona sea a través del siguiente gráfico:
Eso sí, que las cuotas sean constantes no quieren decir que no varíen a lo largo de la vida del préstamo si la hipoteca es variable y cambian los tipos de interés. En este caso la única forma de conseguir que la cuota permaneciese estable sería alargando el plazo del préstamo.
El sistema alemán de amortización
Lo que este sistema es que en él las cuotas son decrecientes. Conforme pase el tiempo las mensualidades serán cada vez menores y esto se debe precisamente a que en este caso no se distribuyen los intereses durante toda la vida del préstamo. En este caso, el cálculo es algo más sencillo: se determina la cantidad de capital que se quiere amortizar cada mes/semestre/año y se suman los intereses aplicados sobre el capital pendiente de amortizar.
En este caso, nos encontramos con unas cuotas muy altas en los primeros años del préstamo, donde todavía resta mucho capital por devolver y por lo tanto la cuantía de los intereses será también elevada (para entenderlo mejor, si nos quedan 100 y los intereses son del 10%, pagaremos 110, pero si nos quedan 90 sólo pagaremos 109).
El siguiente gráfico ilustra como funciona este sistema:
Y para terminar, un vídeo explicativo sobre la matemática financiera detrás de los sistemas de amortización:
