Este es uno de esos debates históricos sobre la vivienda, una de esas discusiones que a lo largo del tiempo se han planteado, y que realmente no acaban por definirse. La manera más simple de determinar al menos un punto de partida es el hecho de calcular a partir de cuantos años de alquiler sería rentable haber realizado o realizar la compra.
Y ya adelantamos, que este baremo ha ido descendiendo durante los últimos años hasta situarse en un punto histórico; nunca había hecho falta tan poco periodo de alquiler para teóricamente compensar la compra de una vivienda.
Lógicamente detrás de este punto de partida de muchas connotaciones que hay que tener en cuenta, sin embargo significativo este dato, ya que viene a corroborar lo que a todos los efectos se entiende como un cambio en el mapa inmobiliario de nuestro país, por un lado, mientras que por otro lado se convierte en una referencia de lo que puede llegar a ser el movimiento del sector en los próximos años, no olvidemos que el impulso y apoyo al alquiler está muy arraigado dentro del plan vivienda del gobierno.
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Existen numerosos estudios e informes al respecto, ya que obviamente esa tesitura en la que una persona se plantea qué es mejor para sus bolsillos si alquilar o comprar es un debate muy interesante y complejo. En este caso nos acercamos a un informe del portal pisos.com. del pasado año que a partir del análisis de sus datos semestrales de precios tanto de venta como de alquiler ha realizado una estimación en la que se considera que tras unos 6.9 años como inquilino el usuario ya había cubierto los gastos de compra de ese mismo inmueble dentro de la financiación hipotecaria al 80%.
En este cálculo el informe se basa en una vivienda en alquiler a un precio de 620 € mensuales con un precio en propiedad de 186,688 euros para una hipoteca financiada al 80% con una cuota mensual de 641.94 euros.
Es destacable la evolución de estos cálculos que han ido reduciéndose en los últimos años prácticamente a año por la anualidad, si tomamos los datos de 2013 veremos que efectivamente teóricamente sería necesario prácticamente un año menos que entonces para encontrar ese punto de compensación entre compra y alquiler.
Cómo evolucionan las hipotecas
En este contexto el sector inmobiliario, lógicamente, anima al comprador. Y no le faltan ciertas razones; lo cierto es que el precio de la vivienda aunque puede seguir bajando ya no se verá descender a las velocidades que lo hizo anteriormente, y, en todo caso, lo que se espera a futuro es una revalorización de dicho precio, es cierto que no a los niveles de antes de la crisis con aquellas plusvalías exorbitantes, pero, si recuperando paulatinamente al menos el valor del crecimiento de la economía o incluso por encima.
Si unimos estos hechos, es decir, que cada vez resulta más barato comprar y que la comparación con el alquiler se reduce en años a favor de lo primero, es comprensible que para el usuario que necesita viviendas la opción de la compra, siempre que pase los filtros que las hipotecas piden, sea cada vez un poquito más relevante.
En los últimos años la evolución de las hipotecas hacen que la reducción de los diferenciales de estas, en el caso de las hipotecas a tipo variable con el euribor como referencia, reduzcan el precio global y parezca que resulte más asequible de nuevo la compra sobre el alquiler.
Sin embargo, esta apreciación viene enmarcada en un contexto en el que el usuario medio no puede sustraerse a la realidad de los últimos seis años en los que el concepto de propiedad de vivienda como inversión segura y, generador de plusvalía, se han desmontado en buena medida.
No podemos hablar de una evolución al ritmo de otros países del entorno europeo donde el alquiler es una realidad en competición con la propiedad, pero sí de un crecimiento de la sensación de una opción cada vez más abierta en la que el alquiler ha ido ganando enteros como modelo relacionado con la vivienda. Vivimos en un país eminentemente comprador en cuanto a propiedad inmobiliaria, pero, efectivamente hemos asistido a una ligera pero ascendente modificación en este sentido de los conceptos tradicionales alquilar/compra.
Hoy en día, a pesar de ese abaratamiento del coste de los préstamos hipotecarios, calcular hipoteca, sigue siendo un proceso lento al que el usuario se acerca con muchas reticencias.
Cómo son las nuevas hipotecas baratas
Las llamadas nuevas hipotecas baratas reúnen una serie de condiciones o características muy comunes entre sí. Ojo, aunque las definimos como hipotecas baratas, quedan aún muy lejos de aquellos diferenciales en torno al 0,25% que hemos llegado a conocer, esto no significa que tarde o temprano no podamos volver a ver algo similar, pero sí que de momento no existe.
Si tuviéramos que destacar una serie de características comunes para estas hipotecas por debajo del 1% en lo que a diferencia se refiere, serían las siguientes:
- Productos con un elevado nivel de vinculación, en el que mayor vinculación mayor bonificación en forma de descuento en los diferenciales, de este modo, para alcanzar la mejor opción posible se nos exige la constatación de un buen número de productos en paralelo que suelen incluir la domiciliación de nómina, el uso de tarjetas, seguros de hogar y seguros de protección de pago, planes de pensiones, etcétera.
- Se trata de hipotecas que raramente van a superar una financiación por encima del 80% del valor de tasación para plazos de amortización que en ningún caso supera los 30 años.
- Generalmente estas hipotecas también va a exigir un nivel determinado de ingresos que es superior al de una hipoteca media y que puede rondar en torno a los 2000 € (en algunas entidades algo menos en otras entidades más)
- Las principales comisiones de estas hipotecas pueden no estar presentes pero, también se vincula esta presencia los niveles de vinculación en forma de contratación de los productos, es decir salvo algunos pocos casos, a mayor vinculación mejor hipoteca y ausencia de comisiones
