La hipoteca inversa es una herramienta financiera poco conocida orientada a rentabilizar el patrimonio inmobiliario en las personas en edad de jubilación. Se trata de un producto poco conocido y que tiene ventajas y desventajas muy a tener en cuenta.
En primer lugar la definición de hipotecas para este tipo de préstamos se basa en el hecho de la garantía solicitada, la propia vivienda, para una operación financiera compleja en la que debemos prestar mucha atención a las cláusulas y la letra pequeña que se nos propone. No es en absoluto un modelo de financiación al uso ya que trae consigo implicaciones muy importantes sobre el patrimonio inmobiliario familiar, implicaciones que como veremos alcanzan a los herederos.
Este sistema de financiación cuenta con el respaldo de la ley hipotecaria desde la reforma del año 2007. Tras dicho respaldo y durante dos o tres años tuvo un cierto auge aunque posteriormente ha caído en desuso. Sin embargo, sigue existiendo como opción de financiación y, es probable que en un futuro no muy lejano tal y como parece que van a sufrir las pensiones públicas, sea una herramienta de financiación creciente.
El planteamiento inicial no es complejo: las personas en edad de jubilación solicitan un préstamo en el que la garantía es una vivienda. Este préstamo puede recibirse bien mediante un pago único, mediante ingresos mensuales a modo de renta vitalicia, o en una combinación de ambas opciones. El dinero prestado más los intereses va sumándose a lo largo del tiempo generando una deuda entre la entidad y el beneficiario. Esta deuda, que utiliza la vivienda como garantía, se traspasa a los herederos quienes en caso de querer disfrutar de dicha vivienda deben asumir la deuda generada. En caso contrario la entidad puede proceder tal y como procede en las operativas de ejecución hipotecaria.
Esta sería una explicación sencilla, sin embargo, como ya hemos indicado tanto las implicaciones como el funcionamiento de este tipo de prestamos no resulta tan sencillo. Vamos a realizar en primer lugar las posibles ventajas y desventajas que una hipoteca inversa puede presentar.
Amortizar la hipoteca o ahorrar ¿qué es mejor? en este post te lo descubrimos
Ventajas de la hipoteca inversa
Obviamente, como cualquier producto de financiación, utilizada de manera correcta esta solución puede presentar ventajas interesantes para determinados perfiles de personas. Vamos a ver a continuación las más destacables entre estas ventajas:
Rentabilización de los bienes inmobiliarios
El concepto básico de una hipoteca inversa es ofrecer a personas mayores un rendimiento financiero a partir de una o más de sus viviendas formalizaron un préstamo bancario en el que estas viviendas se ofrecen como aval.
Existen diferentes fórmulas para recibir este préstamo, puede ser un pago único o una combinación de rentas vitalicias y pagos únicos. Cuando se trata de un pago único la devolución se exige tras el fallecimiento de los beneficiarios de la operación. Cuando el préstamo se percibe a través de rentas vitalicias, lo más habitual, la devolución de la deuda depende de los importes alcanzados en el préstamo al fallecimiento de los beneficiarios. Obviamente cuanto mayor tiempo se disfrute del préstamo, con los límites establecidos en la operación, mayor será la deuda y mayores los intereses que asumir en dicha devolución.
En todos los casos al fallecimiento de los beneficiarios se cancelan los contratos de hipotecas inversas. Esto significa que los herederos pasan a ser responsables de la deuda de manera directa y, o bien hacer frente a dicha deuda afrontado su devolución o bien directamente ceder la vivienda al banco. Dependiendo de los volúmenes de deuda una operación bastante habitual es la venta de los inmuebles hipotecados para hacer frente a las deudas generadas y obtener una plusvalía, todo ello lógicamente bajo la vigilancia de la entidad financiera con la que se ha contraído la deuda.
Ayuda para no perder poder adquisitivo en la jubilación
Sin duda una de las mayores preocupaciones sobre el futuro en la actualidad es relativa a las pensiones públicas. Desafortunadamente hay poco margen de error en aquellas apreciaciones que ven en un plazo corto un sistema de pensiones públicas de importes bajos con las que difícilmente se pueda mantener el poder adquisitivo desarrollado durante la etapa laboral activa.
En este sentido obtener un complemento en forma de renta constante de apoyo a la atención pública, obviamente se puede considerar una ventaja, ya que, combinada con otras herramientas de ahorro para la jubilación, se puede obtener un total de ingresos suficientes como para cumplir ese objetivo de mantener unos ingresos similares a los que se poseía antes de la jubilación. A esto hay que sumar que cuando se recibe la hipoteca inversa en forma de rentas éstas no tributan como rendimiento, lo cual se traduce en que no aumenta el pago de impuestos.
No se pierde la titularidad de la casa
Este es un punto muy importante ya que, lógicamente, diferencia esta operación de una venta pura y dura. Hay que tener claro que tras la aprobación de esta operación el banco no puede ejecutar un lanzamiento sobre la vivienda usada de garantía. Los contratos estipulan que se mantiene la titularidad de las viviendas y que se puede seguir residiendo en ellas hasta el fallecimiento.
Por otro lado, si existen herederos, tras el fallecimiento del beneficiario son éstos los que tienen prioridad a la hora de aceptar la herencia y hacer frente a la deuda. Obviamente hay muchas maneras de hacer frente a esta deuda, maneras que no pasan necesariamente por la cesión del inmueble. En cualquier caso, de no hacerse frente a la deuda el banco reclamará dicha cesión.
Por último también hay que tener claro que las viviendas objeto de garantía en una operación de hipoteca inversa pueden ser explotadas por sus propietarios en forma de alquiler. Es importante en cualquier caso informar a la entidad financiera de las condiciones de alquiler y la duración del mismo, también es importante informar a los arrendatarios del uso de la vivienda como garantía para un préstamo hipotecario inverso, a fin de resolver el contrato al fallecimiento del propietario/beneficiario de la hipoteca.
En este artículo te mostramos toda la documentación necesaria para solicitar un préstamo hipotecario.
Desventajas de la hipoteca inversa
Conocidas las principales ventajas entramos en el terreno pantanoso de los inconvenientes, inconvenientes importantes como veremos que mediatizan mucho la realidad de esta opción de financiación
No vale para todas las viviendas
Se trata de una operativa de financiación orientada sólo a las viviendas de mayor precio de mercado. Esto desde luego es una desventaja importante ya que deja fuera de la opción de obtener este tipo de préstamos a la gran mayoría de personas propietarias de viviendas de medio o bajo valor.
Obviamente si en un futuro se generaliza la verdad este tipo de productos puede que la manga de los bancos se vuelva un poco más ancha al respecto, sin embargo, hoy en día aún los bancos poseen un enorme parque inmobiliario que en muchas ocasiones es un problema que un gran activo, dicho de otro modo, los bancos no quieren casas quieren dinero.
Es un producto financiero complejo
Ya lo decíamos al comienzo del artículo, no se trata de un producto financiero sencillo y de hecho es una operación de financiación compleja.
Al tener en cuenta cuestiones como la edad, la salud y las garantías del beneficiario, así como un valor del inmueble, este tipo de operaciones suelen aparejar seguros de impago u otros mecanismos de protección para las entidades financieras. Estos no siempre son bien comprendidos, o bien explicados, y pueden suponer un gasto añadido muy importante a la operación.
Por otro lado, del mismo modo que ocurre con otro tipo de productos complejos, se han detectado y juzgado casos de mala praxis en los que o bien no se informar claramente de las consecuencias de este producto, o bien se han aplicado en condiciones nada favorables para quienes lo firmaron. Existen sentencias favorables en nuestro país en los últimos años en casos de este tipo.
La deuda no desaparece, pasa a los herederos
Cuando se ha configurado un patrimonio a lo largo de una vida con intención de beneficiar a los herederos, este tipo de productos puede convertirse en un enemigo implacable. La herencia conllevará la responsabilidad de la deuda, y, o bien el ahorro de la misma o la pérdida del inmueble garantía.
Obviamente es una decisión personal de cada uno como propietario, pero, conviene informar a los herederos de la situación para evitar problemas futuros. En cualquier caso, como ocurre con cualquier herencia, existe el derecho a renunciar a ella, con lo cual no se asumiría la deuda pero la vivienda pasaría automáticamente a manos de la entidad financiera.
La evolución de la deuda también es inversa
Cuando hablamos de un préstamo hipotecario inverso nos referimos a una operación de financiación que es justamente contraria a un préstamo hipotecario tradicional. En una hipoteca tradicional según pasa el tiempo la deuda disminuye a partir de las cuotas compuestas de capital más intereses. En este caso, obviamente, es justo al revés, según van pasando los años la deuda aumenta y los intereses se vuelven más elevados.
Es una operación cara
En primer lugar hay que tener en cuenta que una propuesta de estas características suele ser acompañada por intereses crecientes. Al tratarse de una financiación a un plazo medio/largo indeterminado el banco quiere cobrar más intereses según pasen más años. La deuda puede alcanzar al final el importe total pactado de la valoración de la vivienda, sobre la que se ha realizado la operativa.
Además hay que sumar las comisiones y gastos inherentes a un préstamo, por lo cual, se trata de una operación verdaderamente cara.
Las rentas pactadas no son recalculables
Este dato también es importante, la renta vitalicia a recibir este tipo de préstamos no se actualiza generalmente, con lo cual, con el paso de los años, la relación entre los intereses que genera y el desfase con respecto a los precios al consumo será cada vez mayor. De este modo se resta valor al ingreso pero aumenta el impacto de la deuda.
Hipoteca inversa sí o no
Hay que tener en cuenta en primer lugar que en este producto entra en juego la decisión, no siempre sencilla, sobre la herencia y el patrimonio.
Para aquellas personas que cumplen las condiciones suficientes para afrontar una de estas operaciones, y que no tienen problema bien en ceder la vivienda tras su fallecimiento, o bien en dejar la deuda a sus familiares porque pueden afrontarla, puede ser una opción interesante. Sin embargo, probablemente, estamos hablando de personas de rentas elevadas en las que no resulte interesante asumir este tipo de operaciones.
Hoy por hoy, para la mayoría de personas con viviendas que no alcanzan los baremos de valor que una hipoteca inversa exige, no se trata de un producto viable, tanto desde el punto de vista de las condiciones difíciles de cumplir, como de la posible desaparición de un patrimonio que, generalmente, orientamos a perdurar en el tiempo.
