Las hipotecas para jóvenes fueron un producto financiero con bastante presencia en el mercado de préstamos hipotecarios hace unos años. Sin embargo, en la actualidad apenas encontramos este tipo de hipotecas. Vamos a analizar las razones por las que se encuentran prácticamente desaparecidas del mercado.
Vaya por delante que aún en algunas entidades financieras se comercializan productos bajo el lema de hipotecas jóvenes. Generalmente se trata de productos que se asemejan mucho a cualquier otro tipo de hipotecas salvo en cuanto a los límites de edad para la contratación y alguna bonificación extra. Estas bonificaciones vienen más dadas por la aplicación de períodos de carencia, períodos de interés mixto o cuestiones similares antes que por bonificaciones sobre los diferenciales, aunque también pueden encontrarse de éstas.
Sin embargo, si echamos un vistazo al conjunto de la oferta hipotecaria en nuestro país en la actualidad y lo comparamos con hace tan sólo una década vemos que la diferencia de la presencia de estas hipotecas jóvenes es verdaderamente abismal. En los periodos de máxima comercialización de hipotecas, las hipotecas jóvenes apostaban por apoyar las finanzas personales de los menores de 30 años a partir de condiciones ventajosas. De todos modos estas condiciones ventajosas no evitaron que una buena parte de estas hipotecas jóvenes también acabara tragada por la vorágine de la crisis hipotecaria.
Cómo eran las hipotecas jóvenes
Resulta complicado establecer una media que iguale a todas las ofertas de hipotecas jóvenes, dependía mucho de cada entidad y del tipo del mercado y momento al que las entidades se dirigieran.
Sin embargo, si encontramos algunas claves presentes en la gran mayoría de estos préstamos hipotecarios para jóvenes. Comenzando por la imposición de límites de edad para la contratación, que habitualmente se fijaban en los 35 años como máximo y obviamente en los 18 años como mínimo.
Otra clave presente en estas hipotecas era la concesión de plazos de amortización mayores que los que se aplicaba a la media de las hipotecas tradicionales. Hay que tener en cuenta en este sentido que estábamos hace una década en plazos de amortización medios de 35 años, con lo cual no era difícil encontrar hipotecas jóvenes con plazos de amortización de hasta 40 años.
Desde el punto de vista de los intereses es cierto que solían presentar diferenciales más bajos que la media de la hipoteca tradicional, pero, a la vez, estos diferenciales no distaba mucho de las mejores ofertas de hipoteca a tipo variable para todos los perfiles. Es decir, si presentaba una diferencia en cuanto a los tipos de interés pero no era una diferencia realmente sustancial respecto a otras ofertas.
Por último se trataba de un tipo de hipotecas en las que se potenciaba la posibilidad de elegir periodos de carencia durante los primeros años de vida del préstamo, junto a opciones de combinar periodos a tipo mixto con periodos a tipo variable.
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Cuál era el perfil de la hipoteca joven
Curiosamente las hipotecas jóvenes de las entidades financieras no eran productos muy asequibles realmente. Es decir, bajo un lema como el de un préstamo hipotecario para jóvenes cabe suponer ventajas no sólo en cuanto al producto, que las tenía, sino también en cuanto al acceso, y esto realmente no era así. El nivel de exigencia para beneficiarse de las bonificaciones de una hipoteca joven era elevado y desde luego no se correspondía a la mayoría de jóvenes que buscaban vivienda.
Además de los límites de edad ya citados, hay que tener en cuenta que los límites de financiación no eran generalmente superiores a los de cualquier hipoteca tradicional, es decir, difícilmente superaba el 70% del valor de tasación un precio de venta. Esto obligaba a financiar de manera personal una parte importante de los costes de la adquisición de vivienda a los que sumar los costes de conformación de hipoteca. Esto no estaba desde luego al alcance de la mayoría de jóvenes que debían buscar financiación alternativa para esos porcentajes que suponían realmente un desembolso alto.
Por otro lado los niveles de solvencia exigidos eran amplios, difíciles de cumplir en una etapa de la vida en la que los trabajos no son tan estables y los ingresos no son tan elevados. Es decir se buscaba un perfil de persona joven con trabajo fijo e ingresos elevados, desde luego un panorama ligeramente distinto al de la realidad del joven de nuestro país hace 10 años.
Otra cuestión muy relevante era la enorme presencia de la vinculación con la entidad a partir de la contratación de las hipotecas. Esta vinculación, exigida, se relaciona de manera directa con las bonificaciones y ventajas de la hipoteca, de manera que de no cumplirse la vinculación estas modificaciones no se daban, o directamente la hipoteca no podía ser contratada. La lista, dependiendo de las entidades, puede ser enorme y partiendo de cuestiones como domiciliación de nómina, contratación de cuentas, tarjetas y seguros, podía extenderse hasta la contratación de productos de ahorro, planes de pensiones, un número determinado de usos de las tarjetas, etcétera…
Todo esto podría acarrear, perfectamente, que los costes derivados de la financiación superaran de largo la ventaja que las bonificaciones de la hipoteca ofrecía con respecto a otras propuestas del mercado sin vinculación. Sin olvidar que en muchos casos la vinculación también exigía permanencia, con altas penalizaciones en caso de no cumplirse los periodos de permanencia obligatorios.
Hay que diferenciar aquí, desde luego, las hipotecas que surgían de la colaboración entre entidades financieras e instituciones. Las hipotecas jóvenes impulsadas por entidades públicas si podían ofrecer un acceso más sencillo a la contratación del préstamo, y en muchos casos se encontraba subvencionadas y con acuerdos ventajosos para los jóvenes. Hay que diferenciar esto de manera clara ya que se trata en los escenarios completamente diferentes, uno campañas puntuales impulsadas por instituciones y apoyadas por entidades financieras, y dos, un producto financiero al uso.
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Qué tenían de bueno las hipotecas jóvenes
Los tres pilares sobre los que se sustentaban las bondades de las hipotecas jóvenes, a decir de las entidades financieras, eran los siguientes:
- Unos tipos de interés más bajos que la media del mercado
- Unos plazos de amortización más elevados que los de las hipotecas tradicionales
- Posibilidades (limitadas) de aumentar los límites de financiación
A estas tres cuestiones debemos sumar las posibilidades de periodos de carencia iniciales, así como en algunas hipotecas la opción de combinar durante un periodo de tiempo los intereses fijos con los variables.
Qué tenían de malo las hipotecas jóvenes
Probablemente la principal desventaja de estas hipotecas en la que realmente no se diferenciaban tanto de cualquier otra hipotecas a tipo variable. Es decir, el usuario joven podía acudir a estos préstamos hipotecarios convencidos de encontrar un producto ajustado a su necesidad real, pero lo que encontraba era una hipoteca con ligeras variaciones en dos o tres campos de sus características.
Las condiciones de acceso, como ya hemos dicho, no eran en absoluto sencillas, y hace que sumar que los límites de financiación no alcanzaban porcentajes muy superiores al de las hipotecas tradicionales. Esto generaba un ámbito financiero complejo en el que el joven o bien no cumplía con las características demandadas por el banco para contratar la hipoteca, o bien no era capaz de asumir ese 30% más gastos de hipoteca que podía no ser financiado por la entidad.
Desde el punto de vista económico, por otro lado, aunque podía ser hipotecas competitivas en la aplicación de tipos de interés, no se libraban de las comisiones, es más, en algunos casos estas comisiones eran más elevadas que en las hipotecas tradicionales. Por supuesto a todo esto hay que sumar también los elevados niveles de vinculación a los que nos hemos referido y que podían modificar de manera radical el resultado final de la contratación de una hipoteca.
Por qué no hay hipotecas para jóvenes
En primer lugar no es cierto que no haya hipotecas para jóvenes, de hecho, cíclicamente algunas entidades financieras lanzan campañas comerciales con este lema. Pero, también es cierto, que no se trata mucho más que de una cuestión estética en la que, con una ligera variación, se busca acercar un perfil diferente de usuario a los productos hipotecarios de la entidad.
Como producto independiente la hipoteca joven se encuentra desaparecida realmente. No hay una única explicación a este hecho, inicialmente de la crisis hipotecaria no sólo redujo la firma de hipotecas a mínimos históricos sino que también trajo consigo la explosión de los impagos en las hipotecas, entre los que por supuesto la hipoteca joven también tuvo presencia y muy notable.
En un contexto como este se entiende que las entidades financieras pliegan velas y tratar de capear el temporal reduciendo el número de productos y centrándose en hipotecas con condiciones muy concretas (férreas) en lo que a control de acceso y condiciones de pago se refiere. En unos momentos en los que los tipos de interés han tocado mínimos históricos las hipotecas cubren menos financiación y menor plazo de amortización que nunca, se hace difícil pues buscar la diferenciación de un perfil joven que va a tener muy complejo cumplir las exigencias de acceso a una hipoteca tradicional, no digamos ya a una hipoteca de más riesgo o más barata.
No hay que descartar que en un futuro este tipo de productos vuelvan a aparecer en el mercado. Dependiendo de la evolución de las hipotecas y del mercado inmobiliario es incluso probable que en un plazo razonable de tiempo la super especialización de los préstamos hipotecarios vuelva a alcanzarnos, mientras tanto da igual la edad que tengas, si quieres solicitar una hipoteca vas a tener que acudir normalmente a los productos hipotecarios tradicionales.
