Una de las opciones que ofrecen algunos préstamos es establecer un periodo de carencia que, de forma resumida, nos permitirá pagar sólo los intereses durante un periodo determinado, generalmente al principio del préstamo. Pero esto también tiene sus contraprestaciones que pasamos a explicar.
A la hora de analizar la posibilidad de contratar una hipoteca en una entidad financiera debemos fijarnos en los diferentes aspectos del préstamo para saber exactamente cuánto nos costará. Habitualmente solemos revisar cuestiones como el tipo de interés, las comisiones o los productos asociados que puede obligarnos a contratar el banco como seguros de vida o del hogar.
Sin embargo, existen otros aspectos que también que merece la pena analizar pero que habitualmente pasan desapercibidos. Uno de ellos es el período de carencia que suelen ofrecernos.
En qué consisten los periodos de carencia en las hipotecas
La carencia o periodo de carencia es un lapso de tiempo en el que sólo se pagan los intereses y no se amortiza capital, lo que sirve para reducir la cuota mensual. Muchas entidades permiten la carencia total, es decir que no pagamos nada. Por lo tanto, tenemos dos opciones, una carencia de amortización, donde únicamente abonamos al banco los intereses correspondientes a la deuda (la amortización del capital se saldará más adelante) y otra carencia total, donde no pagamos ni el capital ni los intereses.
Conviene aclarar que en un préstamo una parte de la cuota se destina a amortizar capital, es decir, a pagar la casa y otra al pago de intereses al banco por el dinero que nos ha prestado. El sistema de amortización será el que determine la relación entre ambos y la cuantía de cada uno. En este sentido, cabe destacar que el pago de intereses suele ser más alto al comienzo del préstamo, por lo que la cuantía a ‘dejar de pagar’ a veces no será demasiado elevada. Por eso muchas entidades financieras optan por planetar un periodo de carencia total al inicio de la hipoteca.
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Qué debemos saber sobre los periodos de carencia y su aplicación
En primer lugar, debemos asegurarnos que esté contemplado en el contrato que firmaremos, y que nos brinda una especie de “oxigeno extra” para afrontar el pago de las cuotas. Este lapso especial tiene una determinada duración que exige su cumplimiento.
¿Como puedo subrogar mi hipoteca?
Este periodo de gracia suele aplicarse al comienzo del préstamo. La razón es muy sencilla: cuando decidimos comprar una vivienda tenemos muchos gastos (el 20% del valor de la casa más los gastos de notario, escritura e impuestos varios), y la carencia inicial, nos permitirá destinar el dinero de la cuota para afrontar estos costes extraordinarios.
Pero ¡CUIDADO! Sin embargo, no es oro todo lo que reluce. Optar por este periodo de carencia tiene su contrapartida. Y es que a pesar de estar pagando parte de la cuota, no se está amortizando capital, por lo que seguiremos debiendo ese dinero y además habremos pagado un ‘extra’ sólo en concepto de intereses.
En cualquier caso, tanto en la carencia de amortización como en la total, los intereses se siguen devengando, ya que se retrasa el pago del capital y, en ocasiones, también los interese,s encareciendo la hipoteca si tenemos en cuenta el montante total que pagaremos por la casa.
La importancia de la vinculación
Puede llegar a ser relativo considerar beneficioso un periodo de carencia en la hipoteca, de hecho, puede haber personas que consideren que para sus finanzas personales a medio plazo no es una opción interesante. Independientemente de lo que se considere, hoy en día una buena parte de las opciones relativas a conseguir periodos de carencia eficaces y que no tengan letra pequeña compleja, es aceptar las ofertas de vinculación de las entidades financieras.
La vinculación se basa en un mecanismo muy simple, si se muestra interés en la fidelidad con entidad financiera a través de la contratación de diferentes productos y de la permanencia en muchos casos, la entidad financiera bonifica al cliente con determinadas ventajas y servicios que no ofrece a un cliente no vinculado.
Por ejemplo, las mejores ofertas en diferenciales para las hipotecas a renta variable hoy en día se consiguen en aquellas hipotecas con mayores niveles de vinculación, ya que, a mayor vinculación más bonificación el descuento del diferencial. Esta vinculación suele comenzar con la domiciliación de nómina acompañada de la contratación de otros productos como tarjetas, seguros, planes de pensiones, etcétera. Generalmente suele ofrecerse un descuento al diferencial por cada grado de vinculación, que a su vez suelen corresponderse con la contratación de productos en batería. De este modo a mayor número de productos y mayor grado de vinculación mayor descuento en el diferencial.
Hasta aquí todo correcto, la entidad nos pide mayor nivel de vinculación y a cambio nos ofrece mejores condiciones para nuestros productos, por ejemplo mayores y más interesantes periodos de carencia o diferenciales más bajos con respecto a la oferta del mercado. Sin embargo, no es oro todo lo que reluce.
Respecto a la vinculación hay que saber que en muchos casos obliga a contratar productos que o bien ya teníamos contratados o bien ni siquiera habíamos pensado contratar, en ambos casos la diferencia de gasto que supone con respecto a lo que asumimos ahora y lo que vamos a comenzar a suministrar la vinculación debería siempre computarse para valorar si la oferta es buena o mala. De nada servirá ahorrarnos un 0,30% del diferencial o ganar un año de carencia sin penalizaciones, si resulta que la suma de lo que vamos a gastar debido a la vinculación supera con creces la bonificación a largo plazo que hemos obtenido.
Por ello, insistimos, antes de aceptar una oferta de vinculación estrecha por muy bonificada que se encuentre, conviene que repasemos a fondo las condiciones y hagamos un cálculo rápido y sencillo del ahorro que no supone dicha bonificación en lo inmediato, pero del coste que a medio plazo puede llegar a suponer. Si el saldo es positivo para nuestro bolsillo adelante, pero, insistimos no siempre es así.
Aprovechar bien las ofertas en las hipotecas
Ya hemos visto cómo un periodo de carencia puede ser un elemento interesante que ayude a la hora de tomar la decisión de contratar una hipoteca, sobre todo para aquellas personas que consideran que los primeros años de vida del producto para ser los más complejos para su bolsillo.
Ahora bien, una de las grandes ventajas del nuevo mercado inmobiliario e hipotecario que se abrió tras la gran crisis de hace una década, es la de poder aprovechar unas ofertas diferenciales que de vez en cuando todas las entidades lanzan y que mejoran mucho la media de productos.
Se trata de campañas puntuales, de periodos de tiempo generalmente cortos y de productos muy concretos. Pero si coincidimos en estos tres parámetros y encontramos esa campaña puntual en un momento en el que nos interesa hacer una compra y con un producto con el que nos podemos identificar, seguramente el nivel de ahorro que vamos a obtener respecto a otras opciones de mercado es muy grande.
Un gran ejemplo de esto lo tenemos en las campañas de promoción que de manera periódica las entidades financieras lanzan para potenciar la venta de parte de sus activos inmobiliarios. Generalmente cuando los bancos deciden apretar el acelerador en la venta de pisos de su propiedad lo hacen con campañas combinadas en las que proponen hipotecas con condiciones muy a tener en cuenta. Esto no se realiza de manera continua, y además no suele ser periodos promocionales muy largos, sin embargo, el mercado a lo largo de un año suele ver como mínimo un periodo o dos de ofertas por cada entidad financiera.
Ni que decir tiene que estar atento a los movimientos de los bancos en este sentido puede proporcionar la diferencia directa entre obtener una gran hipoteca o una hipoteca normal, por ello, siempre conviene mantenerse alerta ante las ofertas de hipotecas de las diferentes entidades financieras.
