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El reglamento para la valoración del suelo

Ya contamos con el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo tras ser aprobado por el Consejo de Ministros.  Se trata de las normas de valoración y tasación en los supuestos de reparcelaciones, expropiaciones, ventas y sustituciones forzosas y en los casos de responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas y su objetivo será el de hacer más transparente el proceso y combatir las prácticas especulativas. Repasemos sus principales aspectos.

Dentro de la Ley de suelo (ver texto refundido) incluía la necesidad de desarrollar un Reglamento de Valoraciones que sirviese para mejorar el funcionamiento del mercado del suelo hacerlo más transparente y eficiente. El Reglamento de Valores de la Ley de Suelo ya está aquí y entre sus objetivos se encuentra el de luchar contra eventuales prácticas especulativas en la utilización del suelo. Sin embargo, la Ley de Suelo no se aplica a cualquier tasación de inmuebles o de suelo. De hecho, su uso está limitado a los supuestos de reparcelaciones, expropiaciones, ventas y sustituciones forzosas y en los casos de responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas.

El texto ha tardado en llegar, en parte porque incorpora metodologías muy concretas que aplicar en cada situación junto con su correspondiente fórmula matemática para el cálculo del valor del suelo. De esta forma se pretende que el ejercicio de valoración del suelo sea lo más riguroso posible al tiempo que se eliminan los márgenes de error que hasta ahora existían por no contar con fórmulas matemáticas específicas.

El Reglamento de Valoraciones de la Ley estipula que el desarrollo de los métodos de valoración se ha llevado a cabo de acuerdo con el criterio de estimar cuantitativamente el valor de sustitución de los inmuebles por otros similares en la misma situación, sin consideración, por tanto, de las posibles expectativas urbanísticas. En este sentido, establece en cuanto al suelo rural que se abandona el método de comparación, no sólo porque muy pocas veces concurren los requisitos necesarios para asegurar su objetividad, sino también porque con ello se eliminan elementos especulativos en la valoración de estos suelos. Esto no implica que no se tengan en cuenta factores importantes que puedan influir en el valor de este suelo, Simplemente se descartan de la ecuación posibles expectativas urbanísticas. Se trata del factor localización, cuya necesaria pormenorización en cuanto renta de posición y como factor relevante en la formación tradicional del precio de la tierra, se contiene específicamente en este Reglamento.

En el suelo urbanizado se establecen métodos de valoración que dan lugar a tasaciones de los inmuebles siempre actualizadas y equivalentes a las que podrían obtenerse mediante el método de comparación, en el propio mercado. La aplicación de dicho método se extenderá a los inmuebles existentes sobre estos suelos.

Además se establece la sustitución de la renta de la tierra, por la renta de la explotación en los suelos rurales, de acuerdo con las demandas de una economía moderna y avanzada, en la que estos suelos y la propia agricultura, enmarcada en la Política Agraria Comunitaria, ofrecen una amplia gama de tipos de explotación. A ello se une el desarrollo de las posibilidades de la renta potencial, que permitirá incluir en la valoración la mejora tecnológica y económica ligada a la modernización, así como la totalidad del valor potencial productivo del territorio rural.

Por último, la el reglamento también plantea la utilización de criterios basados en información del mercado, para la valoración de los inmuebles en situación de urbanizados. El método de comparación con el mercado que ya formaba parte de la legislación anterior, ahora se acomoda plenamente al cumplimiento del objetivo previsto por la Ley de Suelo, de que se tengan en cuenta el levantamiento previo de las cargas urbanísticas que correspondan, por parte de sus titulares, así como también el previo cumplimiento de los respectivos deberes.

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