Las mejores hipotecas para subrogar

| 23/10/2014 | 43 Comentarios

Antes del estallido de la crisis, en plena efervescencia del sector inmobiliario y cuando las hipotecas eran uno de los negocios más importantes de la banca de nuestro país, la subrogación de hipotecas era una opción muy utilizada, y, de hecho, una de las herramientas de competencia más habituales, algo que hoy en día ya no resulta tan evidente y por lo que la búsqueda de las mejores hipotecas subrogadas se muestra un poco más complicada.

Los motivos básicos residen realmente en las mismas cuestiones que han limitado la concesión de hipotecas nuevas; básicamente una postura muy rígida de la banca en relación a las condiciones de acceso a los productos, y por otro lado una situación económica en la que el precio de la vivienda y la caída del sector inmobiliario junto al retroceso del poder adquisitivo de las economías domésticas redujo tanto la oferta como la demanda de hipotecas.

Repasa las condiciones de las mejores hipotecas a interés variable en este post

¿Subrogar o cambiar a una hipoteca nueva?

Como indicábamos hace tan sólo unos años, en los años previos a 2008  la oferta de subrogación era mucho más explícita que en la actualidad, de hecho, las entidades financieras potenciaban la contratación de hipotecas en subrogación prácticamente al mismo nivel publicitario que ofrecían las nuevas hipotecas, más aún, en algunos casos las ventajas que ofrece a la subrogación difícilmente se alcanzaban en las nuevas hipotecas.

Esto hay que entenderlo en un contexto en el que las entidades peleaban más por el producto en sí que por el cliente cautivo, el movimiento de hipotecas resultaba interesante y la demanda y oferta era lo suficientemente amplia como para permitir este escenario. Hoy en día el escenario es completamente opuesto, con un sector inmobiliario que ha caído en picado durante los últimos años y aún se encuentra en mínimos, la demanda de la hipoteca como una de las principales fuentes de negocio de la banca quedó frenada en seco y no ha vuelto en absoluto a repuntar ni de lejos a los niveles de hace seis o siete años.

A lo anterior debemos sumar el aumento de la importancia de la vinculación para las entidades financieras, ahora resulta mucho más importante el usuario vinculado a través de todos los productos posibles que nunca. Esto genera el hecho de encontrar las mejores ofertas de hipotecas precisamente unidas a los mayores niveles de vinculación, algo que antaño no era tan explícito ni tan profundo. Por tanto, la subrogación como tal, concebida como operación independiente al resto de productos financieros del usuario, tiene menor interés e importancia que el posible cambio a otra entidad en el que el usuario, además de una nueva hipoteca, accede a otros productos; obviamente esto sitúa al usuario ante el problema evidente que la cancelación de la primera hipoteca.

viviendaAntes de tomar decisiones

Antes de decidir un cambio, hay que tener en cuenta que muchos bancos ocultan en la letra pequeña de sus contratos numerosas cláusulas que provocan que el gasto del consumidor sea, en ocasiones, bastante superior al que hubieran tenido de no realizar el cambio.

Ya de por sí, la formalización de un nuevo contrato trae aparejado gastos.  Si bien,  los gastos asociados a la subrogación de un préstamo hipotecario son muy inferiores a los asociados a la formalización de una hipoteca nueva, consituyen gastos que realizar, y hay que ser concientes de su cuantía para evitar sorpresas.

Las comisiones bancarias, son las que aportan una buena parte de los gastos de constitución.  En primer lugar, habrá que pagar a la antigua entidad la cantidad que corresponda en concepto de comisión de cancelación anticipada.

Esta comisión se calcula sobre la parte del capital pendiente al tiempo de la subrogación y sólo procede si expresamente se ha pactado en la escritura de la hipoteca, siendo una de los puntos que se pueden negociar antes de firmar una hipoteca, pero que una vez firmada, nos compromete hasta su cancelación.  Este importe ronda habitualmente un cuarto o medio punto porcentual (0,25 o 0,50%) y rara vez, la nueva entidad bancaria contempla en su propuesta este coste.

Pero no son sólo las comisiones las que influyen a la hora de cambiar.  Los gastos correspondientes a Notaría, Registro y Gestoría, también deben sumarse a los gastos del contrato, y aunque muchas entidades proponen hacerse “cargo” de los mismos, en caso de que así no sea, deberá contarse con el dinero necesarios para saldarlos. Según estimaciones oficiales los gastos relacionados con la compra de la vivienda y formalización del préstamo hipotecario suponen alrededor del 10% del importe financiado.

¿Es el momento para cambiar de hipoteca?

En el mejor momento para las hipotecas referenciadas a Euríbor con interés variable de los últimos años, la ruptura de los diferenciales por debajo del 2% ha conocido ya durante 2014 dos grandes movimientos, el último relativamente reciente y aún en fase de movilizar algunas de las ofertas que no se habían movido desde comienzos de año. El precio del dinero, en mínimos históricos, una cierta sensación de optimismo relación a los grandes datos económicos y, una postura un tanto más abierta de las entidades financieras sobre las condiciones de concesión, ha motivado esta situación de mejora.

Técnicamente todas estas ofertas, o las mejores de ellas, exigen un grado de vinculación verdaderamente elevado, esto significa que si bien desde el punto de vista del análisis puro y duro del producto, es decir de la hipoteca, las condiciones que se pueden alcanzar a los máximos niveles de vinculación ya resultan interesantes, estos niveles de vinculación suelen acarrear otros gastos y comisiones que deben ser tenidos en cuenta como un conjunto. Es previsible en cualquier caso que durante los primeros meses del próximo año vivamos otra revisión a la baja de los diferenciales, salvo una modificación muy brusca del precio del dinero y una subida apreciable del índice de referencia.

Hipotecas, diferenciales y vinculación

 Logo DB

Hipotecambio DB

  • Diferencial 1.75%
  • Vinculación: 4 productos
 logo bankinter

Hipoteca Bankinter

  • Diferencial 1.70%
  • Vinculación: 3 productos
 LOGO ING

Hipoteca Naranja ING

  • Diferencial 1.69%
  • Vinculación: 3 productos
 logo_cajasur

Hipoteca Caja Sur

  • Diferencial 1.25%
  • Vinculación: 6 productos
 Logo open-bank

Hipoteca Openbank

  • Diferencial 1.89%
  • Vinculación: 3 productos
 LOGO-BANCORREOS

Hipoteca Postal Bancorreos

  • Diferencial 1.79%
  • Vinculación: 4 productos
 logo activobank

Hipoteca Activaplus Activobank

  • Diferencial 1.79%
  • Vinculación: 3 productos

 

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  1. Marta says:

    Pues viendo y comparando todas las opciones expuestas arriba, me quedaría con la de Ibanesto, supongo que por fiabilidad. Total, domiciliar nómina, 2 recibos, el seguro de hogar, tarjetas que tenemos y usamos todos… si al final te ahorras dinero mes a mes, merece la pena. Me ha chocado que en esta comparativa no aparezca Ing, ¿no merece la pena?
    Un saludo

  2. Nestor Solbes says:

    La Hipoteca futbolera:
    He visto este nuevo producto de Banesto. la Hipoteca Selección: Un producto de financiación para compra de viviendas en el que Banesto regalará a sus clientes hasta 1500 €, disponibles en una tarjeta de crédito, para la compra de electrodomésticos en más de 900 tiendas Expert.
    me parece nteresante ¿no? con esto tienes para el lavaplatos y la lavadora…

  3. José Andrés says:

    Hola Marta, yo también tiraría hacia Ibanesto, personalmente ya he llevado tanto mi hipoteca como mi nómina y por ahora no tengo queja, al contrario, al mes me supone más dinero en mi bolsillo gracias a pagar algo menos de hipoteca y la devolución de ese pequeño % en los recibos domiciliados.
    Yo, hoy por hoy lo recomendaría.
    Un saludo.

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