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¿Qué son las cédulas hipotecarias?

Aunque lleve la palabra ‘hipoteca’ en su denominación, este producto financiero poco tiene que ver con el préstamo hipotecario al uso. Sin embargo, por su relación con el sector inmobiliario y su actualidad ante la intervención del Banco de Valencia, nos vamos permitir la licencia de explicar qué son las cédulas hipotecarias y los riesgos que entrañan.

En realidad, las cédulas hipotecarias son un producto de inversión cuya relación con las hipotecas es que estas ejercen de garantía del mismo. El Banco de España las define como un “activo financiero o título de renta fija que se emite con la garantía de la cartera de préstamos hipotecarios de la entidad de crédito emisora”.  Después de esta primera aproximación muchos seguirán preguntándose qué son las cédulas hipotecarias así que vamos a  tratar de explicarlo de forma algo más coloquial.

En este sentido, podríamos definir a las cédulas hipotecarias como un bono del banco cuyo cobro está asegurado mediante las propiedades inmuebles sobre las que recae una hipoteca del mismo banco. La clave en este punto es conocer el tipo de hipotecas que hay detrás de este producto, que de hecho fue lo que propició la crisis de las hipotecas subprime -hipotecas incobrables titularizadas-. En este caso, la normativa hipotecaria establece unos límites y condiciones para las hipotecas que se utilizan como garantía. En concreto, la Ley 2/1981, de 25 de marzo de 1981, sobre regulación del mercado hipotecario determina que “el préstamo o crédito garantizado no podrá exceder del 60% del valor de tasación del bien hipotecado, salvo para la financiación de la construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda, en las que podrá alcanzar el 80% de aquel valor”., algo que ratifica el Real Decreto 716/2009.

Esto quiere decir que se asegura una calidad mínima en las hipotecas que respaldan las cédulas hipotecarias, ya que en ningún caso superarán el 80% del valor de tasación y lo normal será que sean del 70%. Esto deja un margen de maniobra importante incluso en el supuesto de una caída en el precio de la vivienda e incluso su ejecución hipotecaria.

El riesgo de las cédulas hipotecarias llega por otro lado, ya que para empezar no se trata de un producto asegurado por el Fondo de Garantía de Depósitos o FOB, que respaldan hasta 100.000 euros por cliente y entidad financiera determinados productos como cuentas corrientes y depósitos, por poner dos ejemplos. Otro de los problemas de este producto es su escasa liquidez. Si tomamos como ejemplo las cédulas hipotecarias del intervenido Banco de Valencia, veremos que, en principio, será necesario mantenerlas hasta 2016 sin posibilidad de venta.

Así, pues antes de comprar este tipo de productos conviene asesorarse adecuadamente, ya que difieren mucho de un depósito bancario al uso, que es con el que suelen comprarlo en las oficinas del banco. En cierta forma, se trata de una apuesta por la calidad de los créditos hipotecarios del banco, como si nos fiásemos de que han dado buenas hipotecas y que por ello nuestro dinero está asegurado. ¿Suficiente? Eso debe decidirlo cada uno.

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