Antes del estallido de la crisis, en plena efervescencia del sector inmobiliario y cuando las hipotecas eran uno de los negocios más importantes de la banca de nuestro país, la subrogación de hipotecas era una opción muy utilizada, y, de hecho, una de las herramientas de competencia más habituales, algo que hoy en día ya no resulta tan evidente y por lo que la búsqueda de las mejores hipotecas subrogadas se muestra un poco más complicada. Veremos a continuación las ventajas y los inconvenientes de subrogar la hipoteca.
Los motivos básicos residen realmente en las mismas cuestiones que han limitado la concesión de hipotecas nuevas; básicamente una postura muy rígida de la banca en relación a las condiciones de acceso a los productos, y por otro lado una situación económica en la que el precio de la vivienda y la caída del sector inmobiliario junto al retroceso del poder adquisitivo de las economías domésticas redujo tanto la oferta como la demanda de hipotecas.
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La subrogación de hipoteca
Cuando nos planteamos la subrogacion de hipoteca realmente estamos buscando mejorar las condiciones de nuestro préstamo hipotecario, en este caso, trasladando la hipoteca de la entidad financiera donde la tenemos suscrita a otra hipoteca.
En los años del exceso inmobiliario la subrogación de hipotecas era un arma poderosa en manos de las entidades financieras que buscaban la atracción del cliente a través de estos productos.
En cualquier caso la subrogación de hipotecas siempre tiene que ser entendida como un mecanismo que puede ayudar a mejorar nuestra hipoteca y por extension nuestras finanzas personales, a partir de buscar la mejora en los tipos de interés y en los diferenciales, esto parece especialmente indicado en momentos en los que tanto los tipos de interés como los diferenciales se mueven de manera pronunciada, algo que tal vez en la actualidad no sea tan evidente como en otros momentos no lejanos en el tiempo.
En cualquier caso, para un usuario que desea mejorar su hipoteca, tras el intento de novación de la misma y si éste no ha resultado, la subrogación parece el camino adecuado.
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Cómo se hace una subrogación
Realmente una subrogación se iniciará, tras su aprobación, con la cancelación de la hipoteca inicial en el propio registro la propiedad, sin embargo, debemos tener en cuenta que a diferencia de una cancelación decidida por el usuario de manera unilateral, en la subrogación no haremos frente al impuesto de actos jurídicos.
Aquí debemos tener en cuenta que cuando realizamos un proceso de subrogar una hipoteca no estamos liquidando un préstamo hipotecario para contratar otro, sino que estamos trasladando dicha operación entre entidades con la salvedad de permitir la modificación de algunos elementos (básicamente lo relativo a los tipos de interés y plazos de amortización)
Tampoco debemos olvidar que se pueden modificar las condiciones a partir de una subrogación de deudor, esta situación se daría cuando adquirimos una vivienda en la que como compradores subroga vamos la hipoteca ya existente haciendo frente a la misma.
También resulta muy importante que tengamos en cuenta que una subrogación no va a permitirnos cuestiones como la ampliación de capital o la posibilidad de añadir titulares al préstamo hipotecario, cuestiones que si podemos encontrar en otras fórmulas de mejora de la hipoteca como la novación.
Gastos y comisiones en la subrogación hipotecaria
Dentro de las dos fórmulas más utilizadas para mejorar una hipoteca (novación y subrogación) los gastos y comisiones que la subrogación apareja son superiores a los de la novación.
Esto nos indica una realidad y es que antes de realizar una subrogación, por muy buenas condiciones que la entidad nos ofrezca para dicha operación, debiéramos siempre tocar la puerta de la novación y valorar las mejoras que en competencia la entidad financiera donde tengamos alojado el préstamo hipotecario nos puede ofrecer. Esto es así ya que comparativamente las modificaciones no sólo pueden salir mas baratas, sino que incluso a medio plazo pueden resultar mucho más eficaces.
Las principales comisiones y gastos son los siguientes:
- Comisión de subrogación, se corresponde con la comisión que se imputa por el hecho del traslado del préstamo hipotecario entre entidades. Queda establecida entre el 0,50% durante los primeros cinco años y el 0,25% a posteriori.
- Gastos de notaría, equivalentes a los gastos que vamos a destinar al pago de acciones notariales y que generalmente pueden rondar en torno al 0,2% y el 0,5% del capital que aún queda pendiente de amortización.
- Gastos de gestoría son gastos no vinculados al capital pendiente pero si a la empresa que se contrata para dicho efecto, la media de estos gastos rondar los 150 €.
- Gastos del registro de la propiedad, en los que se pueden englobar los gastos imputados al registro de la propiedad correspondientes al 50% los gastos notariales.
Cuándo merece la pena una subrogación
Es evidente que cuando hemos decidido proceder a una subrogación de nuestra hipoteca lo estamos haciendo por obtener una mejora sustancial de la misma.
Partiendo de lo anterior hay que valorar que no todos los escenarios son positivos para este proceso de modificación ya que, como hemos comprobado, por ejemplo los gastos de subrogación resultan superiores a los de novación en una negociación de la hipoteca con la entidad donde ya la tenemos alojada.
Por tanto una subrogación merecerá la pena siempre que las condiciones resulten mejoradas de tal manera que superen la mejor opción de novación que la entidad donde tenemos contratada la hipoteca puede ofrecernos, teniendo aquí también en cuenta los gastos del proceso.
Es muy importante que tengamos en cuenta también que a pesar de estos gastos superiores a la novación, la subrogación siempre hubo resultar más barata que la cancelación y formalización de una nueva hipoteca, ya que, de entrada, en esta segunda operación siempre deberemos asumir el impuesto de actos jurídicos documentados que no asumiremos en una subrogación.
¿Subrogar o cambiar a una hipoteca nueva?
Como indicábamos hace tan sólo unos años, en los años previos a 2008 la oferta de subrogación era mucho más explícita que en la actualidad, de hecho, las entidades financieras potenciaban la contratación de hipotecas en subrogación prácticamente al mismo nivel publicitario que ofrecían las nuevas hipotecas, más aún, en algunos casos las ventajas que ofrece a la subrogación difícilmente se alcanzaban en las nuevas hipotecas.
Esto hay que entenderlo en un contexto en el que las entidades peleaban más por el producto en sí que por el cliente cautivo, el movimiento de hipotecas resultaba interesante y la demanda y oferta era lo suficientemente amplia como para permitir este escenario. Hoy en día el escenario es completamente opuesto, con un sector inmobiliario que ha caído en picado durante los últimos años y aún se encuentra en mínimos, la demanda de la hipoteca como una de las principales fuentes de negocio de la banca quedó frenada en seco y no ha vuelto en absoluto a repuntar ni de lejos a los niveles de hace seis o siete años.
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A lo anterior debemos sumar el aumento de la importancia de la vinculación para las entidades financieras, ahora resulta mucho más importante el usuario vinculado a través de todos los productos posibles que nunca.
Esto genera el hecho de encontrar las mejores ofertas de hipotecas precisamente unidas a los mayores niveles de vinculación, algo que antaño no era tan explícito ni tan profundo. Por tanto, la subrogación como tal, concebida como operación independiente al resto de productos financieros del usuario, tiene menor interés e importancia que el posible cambio a otra entidad en el que el usuario, además de una nueva hipoteca, accede a otros productos; obviamente esto sitúa al usuario ante el problema evidente de la cancelación de la primera hipoteca.
Antes de tomar decisiones sobre la subrogación de hipotecas
Antes de decidir un cambio, hay que tener en cuenta que muchos bancos ocultan en la letra pequeña de sus contratos numerosas cláusulas que provocan que el gasto del consumidor sea, en ocasiones, bastante superior al que hubieran tenido de no realizar el cambio.
Ya de por sí, la formalización de un nuevo contrato trae aparejado gastos. Si bien, los gastos asociados a la subrogación de un préstamo hipotecario son muy inferiores a los asociados a la formalización de una hipoteca nueva, consituyen gastos que realizar, y hay que ser concientes de su cuantía para evitar sorpresas.
Las comisiones bancarias, son las que aportan una buena parte de los gastos de constitución. En primer lugar, habrá que pagar a la antigua entidad la cantidad que corresponda en concepto de comisión de cancelación anticipada.
Esta comisión se calcula sobre la parte del capital pendiente al tiempo de la subrogación y sólo procede si expresamente se ha pactado en la escritura de la hipoteca, siendo una de los puntos que se pueden negociar antes de firmar una hipoteca, pero que una vez firmada, nos compromete hasta su cancelación. Este importe ronda habitualmente un cuarto o medio punto porcentual (0,25 o 0,50%) y rara vez, la nueva entidad bancaria contempla en su propuesta este coste.
Pero no son sólo las comisiones las que influyen a la hora de cambiar. Los gastos correspondientes a Notaría, Registro y Gestoría, también deben sumarse a los gastos del contrato, y aunque muchas entidades proponen hacerse «cargo» de los mismos, en caso de que así no sea, deberá contarse con el dinero necesarios para saldarlos. Según estimaciones oficiales los gastos relacionados con la compra de la vivienda y formalización del préstamo hipotecario suponen alrededor del 10% del importe financiado.
¿Es el momento para cambiar de hipoteca?
Es uno de los mejores momentos para las hipotecas referenciadas a Euríbor con interés variable de los últimos años, la ruptura de los diferenciales por debajo del 1% ha conocido ya desde 2015 dos grandes movimientos, el último relativamente reciente y aún en fase de movilizar algunas de las ofertas que no se habían movido desde comienzos de año. El precio del dinero, en mínimos históricos, una cierta sensación de optimismo relación a los grandes datos económicos y, una postura un tanto más abierta de las entidades financieras sobre las condiciones de concesión, ha motivado esta situación de mejora.
Descubre cuándo te conviene amortizar hipoteca y cuándo no
Técnicamente todas estas ofertas, o las mejores de ellas, exigen un grado de vinculación verdaderamente elevado, esto significa que si bien desde el punto de vista del análisis puro y duro del producto, es decir de la hipoteca, las condiciones que se pueden alcanzar a los máximos niveles de vinculación ya resultan interesantes, estos niveles de vinculación suelen acarrear otros gastos y comisiones que deben ser tenidos en cuenta como un conjunto. Es previsible en cualquier caso que durante los próximos meses vivamos otra revisión a la baja de los diferenciales, salvo una modificación muy brusca del precio del dinero y una subida apreciable del índice de referencia.
