¿Invertir en vivienda vuelve a estar de moda? Si lo pensamos fríamente nunca ha dejado de estarlo, simplemente la vivienda ha atravesado un periodo de tiempo en el que la caída de los precios hacía poco interesante colocar el dinero en el ladrillo. Sin embargo, al menos desde el punto de vista de la inversión, esto parece que se está moviendo un poco a poco.
El pasado año 2016 los pisos subieron de media un 4,7%, y, parece que la subida se mantiene constante a lo largo de este año. También ha aumentado la firma de hipotecas, y el número de inmuebles vendidos, en un crecimiento lento, desde luego muy lejos de lo que se movía este mercado hace una década, pero que a decir de los expertos permite ciertas satisfacciones a quien sigue creyendo que el ladrillo es la mejor inversión.
Obviamente en un escenario como éste comienza a moverse la adquisición de vivienda como objeto de inversión de manera más evidente. No es que esto hubiera dejado de darse, pero parecía aletargado. Ahora los datos comienzan de nuevo a dar la razón a quienes optan por esperar mejores épocas para el inmueble. Un ejemplo lo tenemos en la rentabilidad bruta media anual que según el banco de España, a comienzos de año, ofrecía el alquiler en nuestro país, una rentabilidad bruta media del 4,4% desde luego muy lejos de las rentabilidades medias de los productos garantizados a un año todos ellos por debajo del 1% en el caso de los productos de entidades financieras de nuestro país.
Sin embargo, no podemos olvidar que el mercado ha cambiado y lo ha hecho para siempre. Esto significa que antes de plantearse la compra de vivienda como inversión hay cuestiones que tener muy claras como veremos a continuación.
Claves en la compra de vivienda como inversión
Desde luego una de las claves en la inversión en vivienda tiene que ver con el análisis de los precios, con la elección del mejor método de pago y en su caso lo mejor hipoteca posible y con la previsión de gastos y efectos fiscales. A lo anterior hay que sumar cuestiones como la revalorización.
Sin embargo, hay que comenzar siempre por donde se debe, por el principio, por el análisis inicial de nuestras finanzas personales y de las posibilidades reales que tenemos para adquirir la vivienda deseada. No siempre analizamos bien nuestra situación presente y futura, de hecho, a veces nos centramos demasiado en valorar ofertas o negocios que nos parecen brillantes cuando no analizamos realmente nuestras posibilidades sobre dichas cuestiones.
Así que, en primer lugar análisis interno de nuestras opciones y posibilidades reales y en segundo lugar análisis de los precios y de las posibles opciones de revalorización de la vivienda.
Clave 1: Analizar a fondo las opciones de revalorización de la vivienda
Desde luego el precio va a ser una clave básica a la hora de adquirir una vivienda para inversión, pero, esto lleva consigo en todos los casos otra clave implícita muy importante: las opciones de revalorización de la vivienda a corto, medio, y largo plazo.
En un escenario ideal encontraremos una vivienda a bajo precio en un entorno con un enorme potencial de revalorización, pero esto realmente no suele ocurrir, y, cuando ocurre el inversor avanzado un gran inversor ya ha estado allí. No quiere decir que no podamos encontrar buenas opciones de relación inversión/expectativa, pero que debemos tener en cuenta que en las zonas de mayor demanda los precios serán elevados y el potencial de revalorización será mayor, y en las zonas de menor demanda viceversa.
Una buena vara de medir para saber si el precio que se nos ofrece es adecuado en relación a la zona en la que estamos es valorar los precios de las viviendas similares en la misma área. La revalorización es un tanto más subjetiva ya que detener en cuestiones como las perspectivas de crecimiento, la propia dinámica de expansión de las áreas, servicios, zonas de empleo, etc.
En este post descubrimos qué fue de la hipoteca multidivisa.
Clave 2: Acertar con la hipoteca
Acertar con la hipoteca también es importante si la vivienda se va a destinar residencia personal, por supuesto, pero en el caso de destinarse a la inversión esto parece todavía más razonable.
El mercado hipotecario español no es hoy en día tan amplio como lo era hace una década, además, los compradores y las herramientas en redes permiten realmente situarse de manera rápida en aquellas ofertas de hipoteca que mejor pueda adaptarse a nuestro bolsillo de nuestras condiciones.
Probablemente junto a la elección de entidad financiera y producto hipotecario, la decisión más difícil aquí se habla de si elegir hipoteca a tipo fijo o hipoteca a tipo variable. En la actualidad los tipos de interés variable son más baratos debido a un Euríbor muy bajo que, además, no se ha movido mucho en los últimos años y cuando lo ha hecho ha sido el negativo. Sin embargo, las hipotecas a tipo variable también han sufrido un crecimiento importante, en buena medida por una bajada sensible de los tipos de interés fijos y por una cierta relajación en la exigencia de condiciones que, habitualmente, en estas hipotecas es elevada.
Aquí va ser difícil ponernos de acuerdo ya que esta elección depende también mucho del tipo de perfil financiero que tengamos, sin embargo, incluso en un escenario de crecimiento parece que este crecimiento no sería nunca superior a lo que ofrecen hoy en día los tipos fijos, por lo que incluso ahí la hipoteca variable sería más barata. Ojo, estamos hablando de un segmento en el que hemos llegado a ver cosas que se clarificaban imposibles, por lo que la teoría puede ser probable pero nunca es inefable.
Clave 3: Qué gastos generará la comunidad
En este punto ya hemos analizado la propuesta de hipoteca, ya sabemos lo que nos va a costar la vivienda. Préstamo hipotecario, pero ahora necesitamos empezar a introducir la variable de los gastos.
Los gastos de comunidad son una variable muy a tener en cuenta, que de hecho no siempre recibe por el propietario la atención que se merece antes de la compra, y en estos casos puede acabar convirtiéndose en un problema.
Hay que tener en cuenta los gastos muy elevados de comunidad suponen directamente en un encarecimiento en la inversión, ya que se trata de gastos que debemos asumir como propietarios. Además de esto, anualmente deberemos abonar la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), con lo que se aumenta el coste de la inversión, en este caso según el valor catastral de la vivienda y de la localidad o entorno geográfico en el que se encuentre.
Queda fuera de toda duda que tener claros estos gastos antes de realizar la operación es básico. En el cálculo de la rentabilidad neta total de una vivienda se dividen los ingresos que se obtienen por el alquiler restados los gastos entre el precio del inmueble más la revalorización a un año.
Descubre aquí las principales hipotecas a tipo fijo
Clave 4: Conocer bien el entorno y la vivienda
Hay que recordar siempre la importancia de determinar los posibles vicios y defectos que la vivienda adquirir o su entorno pueden tener. Si esto es importante en una vivienda comprada como residencia, en una vivienda adquirida para inversión es fundamental.
La revisión de la vivienda por parte del profesional certificado puede proporcionarnos una seguridad importante respecto al estado de condición de la casa, o puede, permitir que reformulemos nuestra oferta económica en otras condiciones si efectivamente existe algún problema.
Del mismo modo, los posibles problemas exteriores pueden afectar de manera notable a la revalorización de la vivienda, con lo cual, también influyen en el precio final de esta. Aquí incluimos no sólo elementos paisajísticos, sino también acústicos, del mobiliario urbano, e incluso ciudadanos desde el punto de vista de la convivencia y la densidad de población.
Una idea muy buena siempre es tratar de conocer al máximo el vecindario antes de realizar una compra, pasearse por el vecindario y tomar nota de aquellas cosas que pueden influir de manera positiva o negativa en el entorno y por tanto el precio de las viviendas. Si es posible charlar con los vecinos e informarnos sobre lo que significa vivir en ese entorno habremos completado una información muy necesaria para valorar de manera justa lo que estamos a punto de adquirir.
Clave5: No te olvides que es una inversión
Tenemos cierta tendencia a dejarnos llevar, sobre todo en la compra de ladrillo, por un impulso inicial basado en cosas como las instalaciones, la estética, o todavía, más subjetivo, las sensaciones o las vibraciones de un lugar.
Todo eso está muy bien, pero la misma manera que cuando elegimos un producto de inversión buscamos en el la promesa de rentabilidad por encima de las florituras o la belleza de la redacción de la estrategia de inversión, al adquirir una vivienda como inversión nunca debemos perder de vista el objeto de esta compra.
Y es que una de las cosas básicas a tener en cuenta es que la zona y la posible rentabilidad de la vivienda deben ser prioritarias. Cuando adquirimos una vivienda para recibir podemos incluir dentro de las claves previas a la compra cuestiones como la comodidad, la cercanía con nuestros parientes o centros de trabajo, e incluso si es un precio alto o bajo.
Una parte de esto puede ser importante cuando adquirimos una vivienda para inversión, pero realmente lo que nos interesa es saber si la zona tiene capacidad alta de revalorización y la rentabilidad media que están obteniendo otras viviendas cercanas, o realizar una comparativa para poder calcular esa rentabilidad media…
Un buen ejemplo de esto lo tenemos en las zonas centro de las grandes ciudades donde la recuperación de la demanda de vivienda es superior a la de otras áreas, aquí, las viviendas pueden ser más caras pero su margen de revalorización es más elevado y por tanto las perspectivas son buenas. Serán mayores los precios pero también mayores expectativas. Aunque la revalorización no siempre es síntoma de las mayores tasas de recuperación y rentabilidad.
Desde el punto de vista de la rentabilidad en las grandes áreas urbanas se suele considerar lo que se denomina centro secundario como más rentable en el aprovechamiento típico de una vivienda de inversión: en alquiler.
