El titular de este post lo dice prácticamente todo. Quienes estén pensando en comprar una vivienda harán bien en esperar y no sólo por las previsiones respecto al precio de la vivienda sino también por las incertidumbres fiscales entorno a la deducción por vivienda.
Todo se ha puesto en contra de los compradores de vivienda, por lo menos por ahora. En contra de la adquisición de vivienda juegan en este momento varios factores, aunque los más significativos son la evolución del precio de la vivienda y la actual inseguridad fiscal.
Respecto al precio de la vivienda, los datos que vamos conociendo nos hablan de una ligera pérdida de velocidad en la caída, pero de un descenso que no tiene visos de frenarse a corto plazo. Esto es lo que puede extrapolarse del IPV del tercer trimestre del año y de otros informes que circulan sobre el sector. Así, por ejemplo, el último informe «Ernst & Young Eurozone Forecast» prevé que el precio de la vivienda siga cayendo durante al menos los próximos tres años. Otros como Bankinter hablan de caídas hasta finales de 2013 con un retroceso entre el 5% y el 6% aunque lo cierto es que la caída podría ser mayor.
Lo que actualmente sostiene el precio de la vivienda son los bancos y su negativa a bajar el coste de sus inmuebles para no tener que asumir pérdidas. Al margen de ofertas de las inmobiliarias con carácter más puntual que estratégico, la táctica de las entidades financieras pasa por ofrecer hipotecas por el 100% del valor del inmueble para los pisos que tienen en sus cuentas. Sin embargo, esta línea de actuación no va a durar eternamente y menos con la llegada al poder del nuevo Gobierno y su intención de meter mano a los balances de los bancos, incluida la creación de un banco malo.
En este escenario, resulta lógico anticipar que el precio de la vivienda terminará cayendo, algo que a efectos prácticos ya está ocurriendo con las viviendas de los particulares, que sí tienen que vender con grandes descuentos.
Pero este no es el único handicap para la compra de vivienda antes de finalizar el año e incluso durante los primeros meses del mismo. Y es que con el cambio de Gobierno también llegarán nuevas medidas a través de lo que podríamos denominar la reforma de la vivienda de 2012. En su discurso de investidura Mariano Rajoy dijo textualmente «recuperaremos la deducción en el IRPF por inversión en vivienda habitual» sin ofrecer más pistas al respecto. Si nos ceñimos a su programa electoral, se supone que eliminará el límite de 24.000 para poder desgravar por la hipoteca en el IRPF y aumentaría el tipo a aplicar del 15% al 25% manteniendo los 9.015 euros como base máxima sobre la que aplicar la deducción. Sin embargo se trata de un «si» demasiado grande como para firmar un hipoteca desconociendo el marco fiscal.
Entre las preguntas que deberían responderse antes de que nos lancemos a comprar casa las dos más importante son ¿Cómo se articulará la desgavación por vivienda? y ¿Tendrá carácter retroactivo? Si la contestación a la segunda es afirmativa podríamos comprar sabiendo que disfrutaremos de las deducciones, pero sino será mejor esperar hasta que la nueva ley que recupere la deducción entre en vigor.
¿Y la vivienda nueva?
Los interesados en vivienda nueva se encuentran ante una tesitura diferente. La rebaja temporal del IVA al 4% para la compra de este tipo de pisos expira el 31 de diciembre y aunque Rajoy ha avanzado que se mantendrá, también ha puesto algunos requisitos ahora mismo inexistentes. En concreto, el presidente del Gobierno ha precisado que «se mantendrá el tipo superreducido en la adquisición de vivienda, pero únicamente si se trata de la vivienda habitual y con un límite en su precio de adquisición».
Actualmente no hay restricción alguna para aplicar el el tipo de IVA supereducido a toda vivienda nueva, independientemente de su condición y de su precio. Así, quienes estén planteándose compra vivienda nueva para un uso diferente de la vivienda habitual harán bien en adquirirla antes de la entrada en vigor de esta medida y de que termine el año.
¿Y si el uso va a ser el de vivienda habitual? En ese caso nos enfrentamos a un pequeño dilema creado por la falta de información. Podemos arriesgarnos a esperar a que se aprueben las nuevas medidas para desgravar por vivienda y arriesgarnos a no poder beneficiarnos del IVA reducido (dependería del importe de la compra) o por el contrario podemos comprar ahora la vivienda y ahorrarnos cuatro puntos porcentuales de IVA (pagaríamos un 4% en lugar de un 8%) sabiendo que sólo podremos deducir si nuestra base imponible es inferior a 24.000 euros y sin garantías de que la nueva deducción vaya a tener carácter retroactivo.
Para facilitar la cuestión hagamos un pequeño cálculo para saber desde a partir de qué cifra conviene comprar. Suponiendo que podemos deducir el máximo, en un plazo de 15 años nos habremos ‘ahorrado’ vía impuestos 20.250 euros contando con que la deducción sea del 15%. Para ahorrarnos esa cantidad vía IVA estaríamos hablando de una vivienda de más de 500.000 euros. Si tenemos en cuenta que el tipo de la deducción podría elevarse al 25% estaríamos hablando de un ahorro fiscal de 33.806,25 euros a razón de 2.253 euros al año.
