Cuando se habla de hipotecas rara vez suele hacerse esta distinción, pero lo cierto es que existe y conviene tenerla en cuenta. Por fortuna o por desgracia, en los últimos tiempos hemos podido asistir a firmas de créditos hipotecarios en lugar de préstamos hipotecarios que después han tenido repercusiones negativas para el hipotecado a la hora, por ejemplo, de pedir una subrogación de la hipoteca.
Lo primero que debemos hacer antes de entrar en materia hipotecaria es diferenciar un préstamo de un crédito, ya que por mucho que estemos acostumbrados a utilizarlas como sinónimos, la realidad es bien diferente. En este sentido, en un préstamo la entidad financiera o la parte prestataria entrega al cliente una cantidad de dinero fija que este se compromete a devolver en un plazo determinado y generalmente de forma periódica. Por el contrario, lo que define a un crédito es que la cantidad que el banco presta no es fija. De hecho, lo que hace el banco es establecer una dispobilidad de dinero al cliente estableciendo sólo el límite máximo que está dispuesto a prestar. Después será el usuario quien decida hacer uso o no del total del crédito. Además, habitualmente se puede volver a tomar prestado el dinero que se va devolviendo en una rueda que en principio no tiene fin.
El mejor ejemplo de préstamo es la hipoteca convencional o un préstamo para coche, donde el cliente recibe un dinero fijo que debe devolver en un plazo a un interés previamente pactado. Por el contrario, el mejor ejemplo de crédito son las tarjetas de crédito, donde el banco pone a disposición del cliente un límite de dinero que este puede utilizar y según vaya devolviendo capital vuelve a tenerlo disponible.
El Banco de España ofrece una visión algo más técnica y recalca que «estos términos realmente hacen referencia a contratos diferentes. Mediante el contrato bancario de crédito más habitual el cliente (acreditado) puede ir disponiendo del dinero facilitado por la entidad de crédito (acreedora) a medida que lo vaya necesitando, en cualquier cantidad hasta una determinada cuantía (límite del crédito pactado) y en cualquier momento durante el plazo de tiempo acordado. A cambio, el cliente deberá devolver la cuantía dispuesta, así como los intereses y comisiones bancarias pactados en los plazos acordados. El cliente puede devolver parcial o totalmente el importe dispuesto antes de su vencimiento, pudiendo volver a disponer de ese importe en futuras ocasiones durante la vida del crédito«.
¿Y en el caso de las hipotecas?
Las diferencias entre un crédito y un préstamo también son importantes en el mercado hipotecario y afectan no sólo a la propia estructura de la hipoteca, sino también a las alternativas futuras del hipotecado. En este sentido, los préstamos hipotecarios disfrutan de ventajas que no están al alcance de los créditos hipotecarios. Y es que si atendemos a la Ley 2/1994 sobre Subrogación y Modificación de préstamos hipotecarios sólo contempla la subrogación de préstamos hipotecarios, algo que la reforma hipotecaria no ha cambiado.
Se trata de una ventaja a tener en cuenta para poder disfrutar de las hipotecas cambio de casa y de la exención del IAJD o Impuestos sobre actos jurídicos documentados. Quienes cuentan con un préstamo puede subrogarse a otro banco sin problema, pero un crédito exige mucho más papeleo. De hecho, la alternativa que ofrecen la mayoría de entidades a quienes tienen un crédito hipotecario y no un préstamo es la cancelación de la hipoteca para constituir un nuevo préstamo, con todos los gastos que eso implica.
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