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El proceso de subrogación

Los hipotecados tienen muchos aspectos a resolver uno de ellos es el del proceso de subrogación de una hipoteca, este proceso posibilita traspasar el crédito hipotecario de un banco a otro banco que supone una mayor ventaja en cuanto a las condiciones que les ofrece sobre la hipoteca, aunque no siempre es fácil.

Este tipo de proceso funciona como método de captación de los bancos que les permite captar dinero fresco, algunos expertos señalan que si bien prometen mejoran las condiciones, la rebaja prometida no es muy importante en algunos casos. Ya que si bien se mejoran las condiciones de la hipoteca siempre será cuestión de las características y cual método se escoge entre la subrogación o la novación de la hipoteca.

Subrogación:
El proceso de la subrogación de la hipoteca ofrece cambiar el crédito hipotecario hacia otra entidad, esto les permitirá reducir el tipo de interés del préstamo hipotecario en cuestión.

Novación:
Si escogen este método lo que hace será modificar las condiciones del préstamo hipotecario pero dentro del mismo banco por ejemplo sin traspasarlo a otro, puede que se logren al negociar lo que conseguirían en otro entidad.

El cambiar de banco o caja de ahorro, este proceso como primera medida implica hacer una simulación de la cuota mensual con lo que podrán conocer el ahorro que les significaría traspasar el crédito hipotecario hacia otro banco ya que no hay que dar nada por sentado de que lograrán un mayor beneficio al traspasarlo, quizás con el resultado vean que es mejor negociar con el propio banco.

Así como existen ofertas de traspaso de depósitos, las subrogaciones de hipoteca le vienen como al dedillo a las entidades para captar nuevos clientes y dinero fresco.

Si bien existen mejoras al hacerlo, bancos y cajas de ahorros logran fidelizar a sus clientes, pero claro no es gratis ya que en el medio hay que suscribirse a seguros, planes de pensiones, tarjetas de crédito o domiciliar la nómina y recibos de los servicios, es decir ventajas a cambio de algo nada es gratis en la banca.

Lo claro es que los hipotecados buscan modificar las condiciones de la hipoteca,pero no es solo aceptar la oferta que hace otro banco sino previamente será la de realizar un estudio comparativo de la oferta y lo que se tiene.

Tras esto toca simular la cuota mensual con la que comprobarán el nivel de ahorro si traspasan el crédito hipotecario a otro banco o caja, por lo que deben ver si la diferencia es grande o no tras calcularlo. Pueden utilizar un comparador de hipotecas.

Condiciones de la Hipoteca tras La Subrogación:

Amortización:
Mantener las condiciones de amortización de la hipoteca original.
Plazo:
Mantener la fecha de vencimiento del préstamo hipotecario.
Comisiones:
No suelen existir comisiones de estudio ni por la tramitación, ya que la ley exige que las comisiones sean iguales a las cobradas en la actual hipoteca contratada.

Comisiones a Pagar:
Una de las comisiones es la de cancelación, a pagar al anterior banco o caja del que se traslada la hipoteca, esta comisión suele ser del 1% de la cantidad pendiente de amortizar.

Así la comisión de subrogación, a abonar al nuevo banco o caja de ahorro es por los gastos en el que se encuentra el impuesto sobre actos jurídicos documentados y aranceles notariales y registrales, es de entre el 0,5% y el 1% del nuevo préstamo puede variar algo.

Cambio Automático de Hipoteca:
Existe dentro del proceso el cambio de hipoteca automático, en este caso el banco deberá tasar la vivienda ante:

-En caso que la deuda pendiente fuera inferior a los 300.000€ aunque no deberá ser mayor al 80% del valor que figure en el actual informe de tasación de la vivienda.
-De haberse firmado la hipoteca más de 2 años atrás
-De no contar con antecedentes de impago.
-En caso que la garantía hipotecaria sea aplicada en la vivienda habitual.

Ahora si existiera una deuda pendiente pero debajo de los 240.000€, no habrá tasación. Pero tendrán que presentar copia del certificado de la tasación de la vivienda por el actual banco por ejemplo.

Puede suceder que no se lo posea, entonces deberán revisar en la copia de la escritura si existe dicho certificado de tasación de la vivienda.

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Fuente: 20minutos

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