Novación Hipotecaria

Una hipoteca es un préstamo con una duración tan larga que resulta lógico pensar en la posibilidad de modificar la hipoteca en algún momento por cambios en nuestras circunstancias personales o en el mercado. Esto es precisamente en lo consiste la novación hipotecaria y también la subrogación, que no deja de ser un tipo de novación.

La novación se define como la modificación de una obligación por otra posterior que extingue o modifica a la primera. Aplicado a una hipoteca, supone el cambio de condiciones del préstamo.

Por eso mismo, podemos hablar de la Novación Hipotecaria como un documento público que modifica condiciones de un préstamo hipotecario, siempre por acuerdo de las partes, es decir, que no se podrá hacer ninguna modificación de la hipoteca si una de las partes se opone. Otro de los requisitos es que hayan sido pactadas previa y formalmente.

Es común que se produzcan este tipo de documentos cuando somos deudores de un préstamo hipotecario con condiciones desfavorables en comparación con las que el mercado ofrece en ese momento. Así, por ejemplo, si firmamos nuestro crédito en un momento de poca liquidez podemos encontrarnos con un diferencial demasiado alto sobre el euribor y al mejorar el entorno ver como se empiezan a dar préstamos en mejores condiciones. En este caso, la alternativa pasa por ‘aguantarnos’ o hacer valer nuestros derechos y buscar una novación de la hipoteca. Y es que siempre podemos plantear a la caja o banco, la posibilidad de renegociar nuestra deuda mediante una novación.

El proceso de novación

Los pasos a seguir son simples: se debe negociar las modificaciones con el banco o caja prestadora (por ejemplo: tipos de interés), y firmar el documento respectivo que reemplace a la deuda anterior que teníamos.

Con la novación se pueden realizar los siguientes cambios:

• El tipo de interés: esto afecta tanto al tipo de interés fijo como al variable, sólo que en este caso lo que renegociaremos será el diferencial sobre el índice de referencia.
• Índice de referencia: el euribor sigue siendo ‘la norma’, pero no tenemos por qué acogernos a él si consideramos que otro se adapta mejor a nuestras preferencias.
• Ampliaciones de capital.
• Reducciones o ampliaciones en el plazo de amortización: es decir, alargar la hipoteca

Gastos (extras a las comisiones bancarias):

• Notario: del 0,2% al 0,5% del capital pendiente.
• Registro de la Propiedad: 50% de los gastos del Notario.
• Gestoría: depende de la entidad contratada.
• Tasación: entre 250 y 350 euros.

¿Solución al suelo en las hipotecas?

Aunque la novación hipotecaria sólo permite en principio los cambios antes mencionados, lo cierto es que puede ser una solución para eliminar la clausula suelo de la hipoteca. En la actualidad muchos bancos se escudan en que la novación se limita a determinados aspectos del contrato, pero siempre se puede plantear una modificación adicional porque, de hecho, los bancos están abiertos  todo tipo de cambios en la hipoteca. Una cosa diferente es que se nieguen porque les supone un perjuicio a sus cuentas.

La alternativa en este punto es plantear una subrogación de la hipoteca en la que se pacte la posterior supresión de la cláusula de suelo o, en el peor de los casos, cancelar la hipoteca y constituir un nuevo préstamo, aunque aquí deberemos hacer frente  a diferentes comisiones hipotecarias como la de cancelación total y posterior apertura. En cualquier caso, la clave está en hacer cuentas teniendo en mente la posible evolución del euribor.