Comision por novación en hipotecas

| 30/11/2011 | 2 Comentarios

Existen diferentes comisiones en las hipotecas encaminadas principalmente a proteger el rendimiento que el banco espera obtener del préstamo hipotecario. Una de ellas es la comisión por novación, que se aplica cuando el cliente pretende cambiar las condiciones de su hipoteca.

El término novación hipotecaria se refiere a cualquier modificación de una obligación incluida en el préstamo hipotecario. Dicho de otra forma, estamos hablando de cambiar las condiciones de la hipoteca para mejorar las condiciones.

Las ventajas de la novación frente a otras fórmulas como la subrogación de la hipoteca es que los costes tiende a ser menores, ya que en algunos casos ni siquiera será necesaria una escritura pública y bastará con un contrato privado entre el banco y el cliente.

Qué puedo cambiar

La modificación de la hipoteca puede afectar a cualquier parte del contrato, aunque lo más habitual es que se realice sobre los siguientes elementos:

  • Tipo de interés: se puede novar la hipoteca para mejorar el tipo de interés (por ejemplo cuando el banco enerva nuestra hipoteca en el proceso de subrogación) o para cambiar la hipoteca de tipo fijo a tipo variable.
  • Índice de referencia: si por el moetivo que sea no estamos conformes con el Euribor se podría solicitar utilizar otro de los índices de referencia autorizados con la reforma hipotecaria.
  • Ampliar capital: esta es otra alternativa que permite la novación por la cual pasaríamos a pedir más dinero al banco.
  • Ampliar o reducir el plazo de amortización: la más habitual es la primera opción, que nos permitirá reducir la la cuota mensual a cambio de pagar más en el cómputo global del préstamo. Antes de reducir el plazo se podría amortizar capital de forma anticipada, que además suele ser más barato por las comisiones que cobra el banco
  • Cambiar de divisa: en las hipotecas multidivisa podremos proceder a un cambio de la divisa, aunque también en las hipotecas ‘normales’ formalizadas en euros. Eso sí, estas no estr
  • Garantías personales: se puede querer cambiar la prestación o modificación de las garantías personales.

Sistema de amortización: no es demasiado habitual pero podría darse el caso de que quisiésemos cambiar el sistema de amortización de la hipoteca, es decir, la forma en la que devolveremos el dinero para cambiar del sistema francés, el más común, al sistema alemán, por ejemplo.

Cuánto cuesta

Las entidades financieras establecen una comisión por cambio de condiciones en la hipoteca que habitualmente suele ser del 0,5% sobre el capital pendiente por amortizar. Sin embargo, el Banco de España recuerda que para los préstamos a tipo variable, cuando la novación sólo afecte a la ampliación del plazo, la comisión no podrá superar el 0,1%.

La principal ventaja de la novación es que sus costes de gestión están limitados y serían los siguientes:

  • Notario: del 0,2% al 0,5% del capital pendiente.
  • Registro de la Propiedad: 50% de los gastos del Notario.
  • Gestoría: depende de la entidad contratada.
  • Tasación: entre 250 y 350 euros (no siempre es necesaria)

Sin embargo, si no ampliamos capital los gastos podrían limitarse a cerca de 300-400 euros.

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Categoría: Guía hipotecaria

Comentarioss (2)

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  1. Pilar says:

    Buenos días,

    Tengo una hipoteca con bankia, tras un intento de subrogación, bankia a igualado la oferta. Ahora para reflejar la modificación en el interés, bankia me obliga a pasar por el notario, lo que me supone un coste de unos 1000€, sé que otras entidades este trámite lo solucionan con un contrato privado entre banco y cliente que anexan a la hipoteca actual y que tiene un coste 0.

    Esto se lo he hecho saber a bankia, y me dicen que no es su forma de trabajar, que no hacen contratos privados. ¿Pueden obligarme a pasar por el notario?, Y si no es así, ¿Cómo debo actuar?

    Muchas gracias de antemano.

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